ayukisama
因为是刚需买房的需求，打算定居深圳，所以要早早做好准备四处踩盘看房,重点看南山、福田和宝安的二手住宅。
因为看了不少的楼盘，并且自己有做整理。我就把近半年深圳各区踩盘的感悟整理出来，帮各位刚需了解一下深圳各区的房价情况。
二手房市场透明度高，很难捡个大便宜
因为看的楼盘太多了，为了量化比较各个楼盘的优缺点，我把楼盘的外部因素和自身因素都逐个罗列出来一一对比。外部因素包括片区、商圈、交通、地铁、学位、环境，自身因素包括物业、建筑年份、停车、户型、面积、装修、楼层、朝向采光、总价。把看过的楼盘真实比较过后发现，二手房市场化程度高，一分钱一分货。这些外部因素和自身因素就像一个个砝码，每个因素自身分量叠加起来就是最后的房价。各方面都很好的价格肯定不会好。找到瑕不掩瑜、自身喜欢的房子才是最实在的做法。
二手房比新房好的一点就是，市面上有足够种类繁多、差异化明显的楼盘可供挑选。这样就能在那么多因素中，挑选出“优势因素你自己看重的，劣势因素你自己不那么在乎”的房源。比方说，作为年轻人，一定非常看重交通便利和商圈的，面积小一点、小区差一点无所谓。那么你就专门选定几个商圈周边1公里范围的小户型楼盘。
但基本上来说，买二手房很难捡到大便宜。毕竟刚需还是不少，刚需房源只要比同类型降价十几万，就能很快卖出。既然降价十几万就能卖出，怎么可能会出现降价四五十万的大便宜呢？在深圳这个二手房成交活跃的市场，要捡到大笋盘真的难。很多号称是笋盘的，去现场细心看过后，总能挑出一些额外的毛病。所以，看中有合适的楼盘，不要太纠结于是否足够物廉价美。一犹豫，就没了。三番两次落空后，对刚需买房心态更加不好。
交通对房价影响十分之大，大到你想象不到
在最初通过APP看房后，我产生了一个很大的疑问：都是关外，为啥二手房宝安、龙华中心、龙岗中心会有明显的梯度差别？宝安中心、西乡片区的均价在6万以上，龙华中心均价在5万，龙岗中心甚至更靠近关内的地区均价才4万。
照理来说，宝安的工业区很多环境不好，几个不近地铁的楼盘价格也很高；龙华中心区规划得不错，而且算是深圳的地理位置中心；龙岗的规划和绿化都很出色，房价反而是洼地。实在让人难以理解。
最后我在一个盐田的二手楼盘那里找到了答案。
盐田的房价同样让你们困惑了很久。跟罗湖福田南山一样，同样叫做关内，为啥南山房价涨到8、9万一平，盐田的房价还有不少是4万出头，甚至跑不赢龙岗。我注意到，盐田有一个楼盘叫做中海半山溪谷花园，中海地产07年建成的，楼龄不算老，户型也可以，旁边有地铁规划。为啥还能300万内买个大两房？
这样看来这就是对刚需的大利好啊！大地产商、户型方正、背靠梧桐山、视野开阔、有地铁规划、楼龄新，除了远了点外，怎么看怎么顺眼，直到我开车去了一趟踩点。
工作日已过上班高峰期的9点钟，如果从福田中心区开车出发，一路通畅开了整整一个小时才到这个楼盘。因为梧桐山的隔绝，罗湖到盐田只有一条大路可走。我已经可以想象，在工作日通勤时间，从盐田出发，一条道开到拥堵不堪的老城区罗湖，经过不可躲避的塞车后到达福田，起码要1个半小时，更别说你的工作地点在南山了。
宝安的优势在于，有京港澳高速、107国道、沿江高速，可以无缝接驳关内的北环大道、深南大道、滨海大道，全程高速直接到市区，所以即使上班高峰期从宝安最北边上高速到福田，最多也就一个小时左右，去南山花的时间更短。龙华虽然地理位置离关内近，但是梅林关堵车长期被人诟病。龙岗的高速倒是畅通，但是离南山较远，所以还是挺不方便。这么看来，虽然都是关外，虽然宝安目前规划建设感觉还没有龙华中心区、龙岗中心区好，但是就交通这一个因素，宝安彻底压倒后两者，房价也是如此。
如果纯粹是看地理位置而言，宝安、龙华、龙岗离关内中心区的距离都差不多，甚至感觉龙华会稍好一些，龙岗更远一些。现在城市交通如此发达，单纯从距离远近来判断一个地区偏还是不偏已经没有意义了，重点是公共交通以及驾车的便利性。城市的商业、景观、医疗资源都是有限的，能否方便获得其实就是交通的意义。网上看起来不错的一些二手楼盘，但真正实地踩过才知道——真的交通不方便啊。价格不会骗人。
碧海湾附近新盘都敢卖7万多一平，这房价得到旁边规划着空港新城的羹，但11号线让碧海湾到福田中心区只要半个多小时这却是实实在在的区域利好。所以原先一些地方偏远或者开车堵塞的区域，开通了高速或者规划了地铁真的会对片区的房价影响很正面。
小区的居住感受，物业的影响真的非常重要
在很多刚需和投资客眼里，物业其实是一个没有太重要的影响因素。但是就我个人的居住和踩点感受，物业对于小区的影响非常非常重要。
我居住的南山旧小区来说吧。这个小区楼龄有20年了，之前破旧破旧的也就习惯了。后来不知怎么回事，业主委员会统一通过，更换了物业。短时间内整个小区焕然一新，从保安面貌，到小区卫生治理，再到节日关怀，比之前彻底提升了几个档次。连住隔壁的业主都说了，换了物业后整个小区变好了不少，不少打算卖房的业主都提高了报价。
从踩点的不少楼盘来看，很多楼龄超过10年的小区，因为小区物业做得好，仍然保持得非常新，进去给购房者的直观感受会特别舒服。但也有不少地理位置很出色的小区，售价很一般，以为是笋盘，实地踩点后才发现小区的各种问题：垃圾乱放、楼道堵塞、光线昏暗、停车场脏乱、绿化全是泥。对于投资者可能没那么看重，但是对于买来自住的，物业真的是一个非常重要的因素。当需要长期住在一个地方的时候，你就意识到物业真的跟这个小区方方面面千丝万缕的关系，真的不是管管进出、修修电梯、倒倒垃圾这么简单。多年之后，需要改善置换的时候，当发现整个小区保养得不错，你就会感谢有一个好物业，帮你的房子比周边同类型卖了个好价钱。老是幻想当上业主后，进入业主委员会把原先物业踢走，换成更好的物业。这种想法想想就好，真干起来不容易。这是我多年地产得出来的经验。
税费的影响很大，不可小视
没有看房前，真的对买二手房的税费没有太大概念。同一个小区的相同户型，一个是满五唯一红本在手，另一个是满二有贷款，一算才发现前者的税费合计最多13万，但是后者有接近30万的税费！而且这些税费是要首付款里面支付的，是不能贷款的。尤其是不少刚需本来就只有几十万一百来万首付款，多个几十万税费，总价是看似只多了税费部分。实际上，考虑到税费占用了首付，通过杠杆效应，贷款总额也被压缩了。
对于买二手房而言，费用的构成大头主要有中介费+交易税费+赎楼费用。中介费目前市场水平大概是成交价的2%，除非是朋友之间买卖，如果是通过中介的话，这个大概率免不了。所以，二手房的税费区别，主要就在交易税费和赎楼费用。交易税费大致分为三档：满五唯一、非满五唯一、不满两年。满五唯一就只有1%的个税，非满五唯一（包括不满五年和非唯一住房两种情况）就额外多1%的契税，不满两年的再额外多一个增值税。实际上赎楼费用才是支出大头。只要房产还在按揭或者抵押状态的，都会产生赎楼费用，赎楼费用跟银行欠款余额大小和办理时效有关。越早买的房，当时房价还不高，所以按揭的余额会比较少。如果是最近两年才买的房，房价已经很高了，按揭的余额就很大，赎楼费用就很高。像银行欠款近300万，赎楼费用要接近9万元。但近期银行资金比较充裕，可能办理效率更快，费用会有所减少。当然，能够挑到满五唯一红本在手的二手房是最好的。
另外一个需要关注的是豪宅税，深圳的豪宅线是2015年划定的，都4年没变了，但是房价在这4年却又疯涨了一波。因此，这个豪宅线对于不少刚需来说是一个不小的约束，如果成交价超过豪宅线的，要缴差额增值税。尤其是关外的房价，宝安龙华龙岗的刚需楼盘超过这个豪宅线的比比皆是，尤其是对宝安中心、龙华中心的潜在买家特别不利。考虑到这几年深圳楼市的疯涨，这个差额增值税动不动就20万以上，同样是首付款支付，是笔相当大的负担。难免很多人会认为，预期买关外高总价的二手房缴大额豪宅税，不如买关内豪宅线以内的二手房。
因为目前豪宅线的划分标准，豪宅线以内，关内大两房能够考虑的只有罗湖，小两房福田南山也有不少楼盘符合标准。关外大两房基本上宝安中心、龙华中心都基本上超了，西乡固戍、清湖观澜、龙城大运还是能够挑到大两房或小三房的。
想一步到位买关内三房？有这个钱应该不差这点税费。当然，相比之下目前关内关外不少一手楼盘正在限价，买新房是个更好的选择。
看盘经验分享
你可以通过中原找房APP去看房源的，你主要关注就两个模块就够了，分别是“查成交”和“新上房源”。
“查成交”其实就是通过全市的人帮你找到优质小区和房源，也是最真实反应深圳二手房市场的数据情况。上挂的房源太多太杂，挂牌价多高都是虚的。看看买房的人买的是什么小区，成交的是什么价格，这样更好挑选合适的房源。不要觉得自己逐个楼盘翻查能够找到别人发现不了的好小区，根本不存在的。买房几百万上下的事情，好的楼盘早就被发现了。“查成交”就是别人告诉你，有哪些是好的。
“新上房源”其实就是在“查成交”锁定好小区的基础上，快速找到急卖的笋盘。我相信深圳二手房市场的确会存在笋盘的，但不可能有放了很久都没成交的笋盘。所以需要密切关注新上急卖的楼盘和新降价的楼盘，这两种情况出笋的机会比较大。
如果谈到买房的时机，我觉得疫情期间算是不错的机会。一方面，这个时候不是买房的旺季，看房的人少，买房的议价能力会比往常要强一些。3月份开春之后，往年都会炒作楼市小阳春概念，业主心态都爆棚，想要谈价难度会高很多。另一方面，很多业主会出于各种原因考虑年前卖房，比如说做生意腾挪资金、卖房回家发展过年、准备开年小阳春买房以及也打算趁淡季好议价置换改善的。
以上就是我多年地产以来所得的经验，作为一个刚需客的看房心得。希望能帮到各位刚需置业成功，在深圳扎根发展。
同时，在这里打一个小广告我是中原梁光根，深耕深圳5年，工作十分负责，人品十分可靠，业绩也做得十分不错，希望能帮你安家置业。
楼市一言语
首先，从提问中，能知道你的第一个条件，那就是300-500万左右的购房资金。
根据这个资金，在深圳各大区房价的对比下，比如福田房价区间在6-10万左右、南山区6-12万左右、罗湖为5-8万左右，这是关内的。至于关外，宝安为4-6万左右、龙华为4-6.5万左右、龙岗为3.5-5.5万左右……合适的区域偏向于深圳关外区域。
其次，是收入问题，当然一次性付清，就不存在这个问题啦！
收入决定买房后的生活状态，是熬着过，还是轻松的过，就需要在衡量资金链的前提下，分配好资金，以此来选择购房区域及大小。
最后，则要考虑工作区域及未来的发展方向。
以目前在深圳工作的趋势，一部分外来务工，都会在关内上班，关外居住，每天上班都是一脸苦及满身大汗，就是为了奋斗一套房或理想的目标，所以工作在那里，在那里住就完美了。
而自己到底喜不喜欢，和周边生活环境到底适不适合，及对未来发展的方向规划，也在一定程度上影响购房区域。
所以简单综合各种条件，到底在深圳那个区买房，按照你给出的300-500万资金，适合关外区域，至于是关外那个区，看看你个人喜欢啦！如果需要进关，则要好好计划上述几个条件啦，当然还有其他条件。
梦想不是结束
300到500万在深圳想要买三房，这个真的有点难啊。看你要找新点的房子还是老房子了，市区不管新旧房子价格都差不多要6万起，比如南山老点点房子几乎都是学位房，均价也都在8万左右，位置一般的均价也都是7-9万左右，后海的豪宅都是12万起，总价都在几千万。福田罗湖价格虽然比南山均价便宜点，但是也都差不多在6到10万的均价，所以市区肯定是几乎没有的。
可以多看看观外，比如福永、沙井，松岗，石岩，龙岗，布吉，坪山等等。这些区域的房价目前还没有那么高，均价大概在4到5万左右，不过也要看新旧，新房贵点，老房子便宜点，选择的机会比较多。现在关外也挺好的，都在发展中，因为地多，很多新楼盘，可以选择离地铁近的，交通方便，以后升值空间也大
