文/法之律劍駱方韋
買房是件大事，大多數人簽了合同付了錢，就等著過戶收房了，但碰到老公偷偷賣了房，老婆卻說不賣了，這下怎麼辦？
這得分情況來看。
案例一：尚某與曹某系夫妻關係，2018年6月，尚某與劉某通過德州市某不動產信息諮詢有限公司簽訂《房屋買賣居間合同》及《補充協議》，約定案涉房屋轉讓給劉某、鄭某，總金額為1170000元。雙方約定付清房款後辦理過戶手續。劉某、鄭某依約付清房款後要求尚某、曹某辦理產權過戶登記，但尚某的妻子曹某認為涉案房屋系夫妻共同財產，而尚某與劉某、鄭某簽訂的《房屋買賣居間合同》中僅有尚某的簽名，其至今也沒有同意或追認尚某與他人簽訂的買賣合同有效，尚某在曹某毫不知情的情況下處置了屬於共同共有的房產，損害了曹某的合法權益，認為《房屋買賣居間合同》應屬無效。由此劉某、鄭某訴至法院請求判令某、曹某辦理房屋產權過戶手續。
劉某、鄭某認為尚某的行為構成表見代理，合同有效，雙方應當依照合同約定履行各自義務；而曹某則認為該合同無效。
何為“表見代理”？所謂表見代理，是指雖然行為人事實上無代理權，但相對人有理由認為行為人有代理權而與其進行法律行為，其行為後果由被代理人承擔的代理。表見代理應具備以下構成要件：1.行為人無代理權；2.有使相對人相信行為人具有代理權的事實或理由；3.相對人為善意且無過失；4.行為人與相對人之間的民事行為具備民事行為的有效要件。
《民法總則》第一百七十二條規定：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效。
法院認為，尚某未經曹某書面委託，也未在事後得到曹某追認，屬無權代理，符合表見代理的第一個構成要件。在尚某與劉某、鄭某簽訂《房屋買賣居間合同》時，尚某出具了其與曹某的結婚證、曹某的身份證、銀行出具給曹某的借款結清證明以及居間人工作人員所描述與曹某溝通的經過，以上表象足以使劉某、鄭某相信尚某具有代理權，符合表見代理的第二個構成要件。尚某與劉某、鄭某簽訂《房屋買賣居間合同》是雙方真實意思表示，內容不違反法律、法規禁止性規定，劉某、鄭某支付了合理對價，以上符合表見代理的第三、四構成要件。因此尚某的行為構成表見代理，所簽訂的合同屬有效合同，雙方應當依照合同約定履行各自義務。
案例二：
2015年7月，蘇某作為甲方、陳某作為乙方簽訂一份《商品房轉讓協議》，約定了房屋價格、付款方式及違約責任，協議還註明：由於甲方共有人藍某未到場，有產生糾紛，有甲方（蘇某）全權負責。蘇某和陳某簽名，蘇某的妻子藍某沒有簽字。陳某按約交完房款後，要求蘇某、藍某按約辦理涉案房屋的自有產權證及過戶手續，藍某認為該合同無效，一直未履行，陳某訴至法院要求解除合同、要求對方返還購房款並承擔違約責任。
法院認為，在合同簽訂前，陳某表明曾查看過案涉房屋的材料，蘇某、藍某夫妻之間相互代表的行為使一般人相信蘇某在處分案涉房屋時也能夠代表藍某。其次，協議簽訂時蘇某與藍某的兒子蘇2亦在場，一定程度上使外人相信蘇某家庭內部對於房屋處置達成一致意見。最後，因藍某未到場簽字，對此合同特別約定了“由於甲方共有人未到場，有產生糾紛，有甲方（蘇某）全權負責”，可以視為蘇某做出了保證，使普通人放鬆注意義務標準。從正常的生活經驗出發，陳某對於蘇某能夠代表藍某轉讓房屋有合理信賴，蘇某的行為構成表見代理，雙方簽訂的合同有效。
根據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。”蘇某單獨與陳某簽訂的《轉讓協議》依法成立、具有法律效力，但是因為藍某沒有簽字，不認可協議，也不同意過戶給陳某，故協議不能繼續履行，陳某請求解除《轉讓協議》、蘇某返還購房款並賠償損失的訴訟請求，法院予以支持。
法之律劍建議，在購買二手房時，應當要求賣方提供合法的證件,包括身份證件、房屋所有權證書、單身證明、結婚證等。如果房屋系婚前購買，則簽訂合同時由賣方一人簽名即可；如果房屋所有權證書上登記有夫妻二人名字或者雖然房屋所有權證書上僅登記有賣方名字，但房屋系婚後購買取得的，作為買方應當要求夫妻雙方均在合同上進行簽字確認，若另一方的確因有事不能簽名確認的，則應出示經公證的書面授權委託書，為保險起見，在簽訂合同時買方可通過電話對不在場的一方進行再次確認。
