近日，有央企背景的物管大龍頭，保利物業，發佈了上市以來的第一份年報。
是不是真的就像鎂光燈下的大咖一樣無死角呢？
好像，是沒有外表看上去那麼靚麗。
盈利指標落後，全行業墊底
截至2019年末，保利物業的營業收入為59.67億，同比增長41.4%；淨利潤5.03億，同比增長49.7%。
三大業務表現穩定，社區增值服務表現亮眼，收入貢獻快速提升，拉動了保利物業的整體盈利能力；其全年貢獻11.54億，較去年同期增長85.2%，佔總營業收入的比重由2018年的14.7%上升至19.3%。
非業主增值服務，9.69億，較去年同期增長約39.1%，佔總營收的16%。
傳統的物業管理服務，收穫38.44億，同比增長32.1%；佔總營收的64.4%。
其中，第三方拓展貢獻的營業收入佔物業管理服務總收入的18.1%，去年同期為11.3%。
營收及淨利潤都穩步增長，但是貢獻收入最關鍵的物業管理服務的毛利率僅為14.2%，同近期披露年報的雅生活、藍光嘉寶服務、碧桂園服務相比，差了一大截。
受此影響，保利物業的整體盈利指標也大幅低於同行。
對比顯示，保利物業的毛利率及淨利率僅為20.29%和8.43%，和中海物業處在同一水平，處在物管行業的後排。
東方證券的報告顯示，物業管理上市企業毛利率均值為28%，淨利潤均值為12%。無論是毛利率，還是淨利潤，保利物業均低於行業均值。
這樣的成績對於有著物管大龍頭稱號的保利物業確實不夠突出。
依靠央企身份拓展業務
公建項目這碗飯不是每個人都願意吃的，但背景強大的保利物業視乎對此塊業務情有獨鍾。
自2018年以來，保利物業公建項目進入快速擴張通道，其打造的“鎮興中國”物業服務品牌，已經實現在高校物業、城鎮景區、城市公共實施等業態的全面覆蓋。
2019年末，保利物業有2.87億在管面積，其中1.4億來自公建項目，佔比高達48.9%，已經超過了住宅社區在管面積；對基礎物管收入貢獻也達到了12.5%，增長顯著。
合作項目上，保利物業公建項目已經覆蓋全國22個省、自治區、直轄市，項目數有266個，先後簽約了司法部、遼寧孤山鎮、湖南工商大學等一大批優質公共服務項目。
據悉，公建領域的收費方式並不同於住宅、商管類項目。公建類物業的定價是按成本加成法來計算的。
什麼是成本加成法？
簡單來說，就是將所有可計的不可計的成本全部打包成成本價A，然後在成本價A的基礎上再增加一定的利潤，以此來獲得最終定價；
據悉，公建項目的合同年限一般來說是1-3年，到期後再重新定價。
同時，公建類合同到期後，因為議價流程程序化，以及政府機構等甲方在報價時也會考慮企業成本上升的因素，往往都會上調價格，讓乙方能夠獲取合理的利潤率。
不過，基數這麼低，再怎麼調，公建項目的物業管理費也難趕上住宅社區與商業及寫字樓的單價呀。
年報顯示，保利物業住宅社區和商業、寫字樓平均物業管理費單價分別達到2.21元/平方米/月和7.1元/平方米/月。
而公眾最為關心的公建項目物管費，卻並未顯示。
那麼，到底是多少呢？
答案是：0.29元/平方米/月！
對於不能大幅度增加現金流，還拉低盈利指標的業務，保利物業還花大手筆投入，是央企的責任感使然嗎？
超80%營收來自於母公司業務
2019年度，母公司輸出的在管面積佔總在管面積的比重在下降，由2018年57.4%下降至44.9%，而第三方拓展業務上升12.5%，至55.1%。
母公司對其的扶持在減小，難道保利物業真的可以離開母親的懷抱？
其實並不然，結合在管面積的類型，保利物業住宅類面積基本全部來自保利地產。
母公司貢獻了保利物業物業管理服務業務收入的81.9%。
換句話說，保利物業對母公司依賴的局面，還很難打破。
或許，保利物業是該調整下自己的拓展方向，如何讓IPO募來的鉅額資金髮揮出更大的價值。
高估值還能支撐多久
保利物業的上市堪稱眾星捧月。
根據招股書顯示，基石投資者包括著名投資機構高瓴資本、GIC、中交國際（香港）、國調基金，基石佔比為30%。
其中，GIC為新加坡政府投資公司，是當今世界上規模最大、最成熟的PE投資者之一；
高瓴資本則是張磊創辦的亞洲地區資管規模最大的投資基金之一，此前曾投資百度、騰訊、京東等企業。
明星基石投資者、超額認購223倍、高估值，也成就了保利物業開盤首日大漲的盛況。
但是，進入二級市場後， 低於同行的盈利水平，高高在上的市盈率，明星基石投資者難道還能淡定？
通過數據對比，不難發現，保利物業的市盈率已經遠高於同行。
再說了，保利物業的上市時機也為其爭取到了足夠的關注。
隨著疫情因素的減弱，保利物業是否還能維持這種熱度，這應該要打個大大的問號。
3月19日，聯交所資料顯示，保利物業遭施羅德減持92.16萬股 涉資4860.75萬港元，持股比例由9.48%降至8.88%。
值得注意的是，這已經是施羅德（Schroders Plc）2月以來的第四次減持。
二級市場熱衷於高成長，高收益的公司，虛胖的公司最終還是會被打回原形。
end.
（本文數據來源於保利物業，圖片來源於網絡）
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