城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯和無障礙環境建設，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務設施。
——2019年政府工作報告上海的高度
上海有多高？我們可以這麼看。
也可以這麼看。
圖中藍色的點代表這一區域的住宅樓平均高度高於7層樓，白色的點則代表整體樓盤低於7層樓。
上海是一個“參差不齊”的城市。楊浦、虹口區的老上海的街頭，四處林立著經歷上海風雲變幻的老公房，老公房裡住著很多見證上海滄桑的老人。
而很多這樣的房子，沒有電梯，為老人的生活帶來極大的不便。
“老房煥新”步履維艱
老舊住房加裝電梯已不是一件新鮮事。
2016年上海市住建委、規土局發佈的滬建房修聯〔2016〕833號文件中即已提到【本市既有多層住宅增設電梯】一事，隨之在今年的國務院政府工作報告中又再次被提及。
據非官方資料，2016年至今3年間，上海市僅有137臺電梯已完工投入運行，73臺正在施工，占上海市所有非電梯樓棟的0.05%。
“老房煥新”可謂步履維艱。
首先，加裝電梯需要滿足如下幾個條件：
- 房屋基本狀況允許
- 物業管理區域內2/3業主同意
- 加裝幢90%以上業主同意且其他業主無明確反對意見
據貝殼研究院統計，上海市超過99.9%以上的無樓梯樓棟都不高於7層，90%以上的業主同意就意味著2~7層所有的業主必須都同意且1樓還必須有部分業主同意。
雖然為了進一步推進這一項目，上海市當前已將90%的比例降至2/3，但同樣必須徵詢相鄰業主和利益相關人的意見。所以，若是一樓、二樓業主堅決不同意，那麼這一措施仍然是非常難落地的。
安裝電梯本是一件利民惠民的好事，遲遲無法大規模落地，最根本的原因還在於各項費用的分配矛盾以及安裝電梯對本棟樓價值結構的產生的影響從而造成業主的心理落差。
主要表現在以下兩個方面：
- 高樓層房源會因為電梯升值而低樓層卻仍保持原價甚至有貶值的風險
- 電梯的增設會增加高樓層的交易機會從而使低樓層的房源相比以前不那麼好賣
因此，安裝電梯的核心就在於如何設計一個合理的安裝費用分攤以及低樓層補貼方案以平衡以上兩點對各樓層業主帶來的心裡落差。
安裝電梯並不會讓一樓貶值
在這裡先給出三個我們的核心研究結論
1.非電梯房每高一層房價降低1%
2.電梯房每高一層房價上升1.3%
3.低樓層不會因為安裝了電梯而貶值
下圖所示是各行政區非電梯樓棟各層的房價分佈圖（上下分別代表最高價和最低價，中線代表中位價）。
常規認知及整體數據趨勢上來看，隨著樓層的逐層升高房價會逐層降低。加之沒有電梯的樓盤多為老公房，多為老年人居住，對樓層的依賴度更高，因此一樓的價格基本是最貴的。
在此我們簡單假設房價的降低是線性的，即樓層每高一層房價就降低一定的價格，比如每高一層房價平均會降低500元/平米。
我們對貝殼網上掛牌量較多的近4000個非電梯樓盤進行了盤點，以1樓的價格為基準，得到了如下的結果：
從上圖可以看到，2樓的價格約為1樓的99%，3樓的價格約為1樓的98%，也就是說：
每高一層，房價大約下跌1%
舉個例子，對於某個沒有電梯的小區，如果1樓的房子成交價是500萬元/套，那麼2樓成交均價大概就是495萬元/套，以此類推，6樓的房源則大約是475萬元/套。
而一旦裝了電梯，電梯房的價格則是從底層開始房價逐層升高，由於整體樓層較低，頂樓劣勢也不會那麼明顯。
這裡同樣以一樓為基準，我們得到了這樣一個結論：
電梯房每升高一層房價漲幅約為1.3%
當然，安裝電梯也不會額外讓一樓貶值。經貝殼研究院抽樣分析：
同一小區內的一樓同質房源，是否電梯房對於房價並沒有顯著影響。
安裝電梯最多讓房價升值12%
現在假設有一棟6層一梯兩戶的樓，一樓掛牌價為350萬，那麼在安裝電梯前後各層樓的價格如下圖所示
可以看到，安裝電梯是可以提升整棟樓的價值的。就這棟樓而言，整體價值上漲了241.5萬元，扣除電梯安裝費（假定為70萬元）後，整棟樓的價值上漲約為171.5萬元。這個增值還是很可觀的。
從公平、公正的角度，整棟樓提升的價值提升應該平均地分配給每一位住戶，即每戶人家的價值都應增值約14萬，當然這只是理想狀態。
從實際升值幅度和理論應增值幅度來看，安裝電梯後1樓顯然處於明顯劣勢，2樓雖有升值，但升值空間不明顯，收益低於整棟樓的收益水平，3~6樓的升值空間明顯超過整棟樓的平均值。
據此，我們認為安裝電梯的費用分攤應遵循的基本原則：
- 1樓、2樓不分攤任何費用
- 3~6樓按照收益分攤電梯安裝及後期維護費用
- 整棟樓享受政府補貼，且逐層遞減
根據以上的基本原則，我們擬定了如下的補貼方案：
總的來說
安裝戶外電梯能大大改善樓內居民的生活、出行品質。如今有政府的優惠補貼政策，高樓層居民多負擔一些安裝費用、少領取一些補貼份額，低樓層居民不僅能免費享受電梯帶來的便利，也能得到部分補貼，整體來說都是上海市城市更新步伐中漂亮的一筆。
那麼，如果你是本樓住戶，你會接受這個方案嗎？
