我們都知道，銀行的房貸有兩種還貸方式：等額本金 和等額本息。
不過對於這兩種還款方式，很多買房的小夥伴傻傻分不清楚，不知道哪一種更適合自己。
還有的朋友認為既然借了房貸，就不要選擇提前還完房貸了，不然前面的利息就白還了，這種說法對不對呢？
下面我們來仔細聊聊這兩種還款方式的不同。
一、等額本金
Tips：首先我們要知道，不管是等額本金還是等額本息的還款方式，我們每個月還的金額中既有本金，也有利息。
等額本金，顧名思義就是每次還的本金是一樣的，但利息不一樣。
為了更好的解釋這個概念，我們簡單來舉個例子：
假設目前房貸的年化利率是6%，因為房貸是按月還款的，即月利率為0.5%。
為了使問題簡化，假設我們向銀行借了12萬元貸款，12個月內還清。
在等額本金的還款方式下，每個月還的本金都是1萬元。
那麼每個月該還多少利息呢？
有人說，這不很簡單嗎？年化利率為6%，貸款了12萬，不就是還12萬*6%=7200元利息嘛，分到每個月就是600元利息唄。
這樣理解是不對的，因為你每月還款都還了一部分本金，也就是說，我們每個月欠銀行的本金會越來越少，那麼你怎麼可以一直拿12萬元的本金來計算每個月的利息呢？
所以應該這樣計算：
第一個月，你欠銀行的本金是12萬元，當月需要還的利息是12萬*0.5%=600元，加上需要還的本金1萬元，總共還10600元；
第二個月，你欠銀行的本金是11萬元，當月需要還的利息是11萬*0.5%=550元，加上需要還的本金1萬元，總共還10550元；
第三個月，你欠銀行的本金是10萬元，當月需要還的利息是10萬*0.5%=500元，加上需要還的本金1萬元，總共還10500元；
.......
第十二個月，你欠銀行的本金是1萬元，當月需要還的利息是1萬*0.5%=50元，加上需要還的本金1萬元，總共還10050元。
我們可以看到，在等額本金的還款方式下，你一共還了600+550+500+...+50=3900元的利息和12萬元的本金。
二、等額本息
等額本息並不是說每個月需要還的利息是一樣的，而是指每個月還的本金+利息的總和是一樣的。
還是拿上面的例子來理解，等額本息就是我們每個月還的本金和利息之和是一個固定的數值，比如每個月都是還m元。
那麼m元到底是多少呢？
鑑於等額本息背後的計算方法和邏輯有點複雜，可以直接套用相關公式，得出m=10328元。
也就是說，每個月我們都還相同的金額10328元，就可以把12萬元的貸款還完。
我們平時計算等額本息每個月的還款金額時，可以藉助於房貸計算器。
下面這個是支付寶理財小工具中的“房貸計算器”：
下面這張圖非常直觀的反映出兩種還款方式的區別：
從上圖中，我們也可以發現：
等額本金的還款方式，前期還款壓力大，後期還款壓力小，看起來總的利息要少一點；
等額本息每個月都是固定的還款金額，並且還款金額處於等額本金前期和後期的數額之間，但看起來總的利息要多一點；
考慮到貨幣的時間價值，兩種還款方式誰都不會佔到便宜，但是我們可以根據自己的收入情況來選擇還款方式。
