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■本文作者：黃豔 北京在明律師事務所
導讀：宅基地是農村集體經濟組織為保障農戶基本生活居住需要而撥給農戶使用的集體建設用地，主要用於建造住房及其輔助用房（廚房、雜物房、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。隨著城鎮一體化進程的縱深化發展，新農村建設、城中村改造、舊村改造越來越多，宅基地上房屋拆遷越來越普遍。但是與農民“錢袋子”息息相關的補償安置問題，很多人卻依舊不明就裡。本文，在明律師就其中常見且重要的三大問題做簡要論述。
一、宅基地上房屋拆遷安置是按戶籍人口數量還是按房屋建築面積？
宅基地上房屋的拆遷安置，是指被拆遷房屋拆除後，被拆遷人可以獲得多少安置房。對於這個問題，目前法律沒有硬性規定，主要看地方政策，總的來說有三種類型：
①按戶籍人口數量確定安置面積：以合法有效的集體土地建設用地使用權證、建房批准文件等計戶，該戶內戶籍人口數量排除已經享受過拆遷補償安置政策的人口後，乘以人均安置面積即為總的安置面積。
而不少拆遷項目還會出一些照顧性政策，比如獨生子女、大齡未婚、住房困難等情形增加一定安置面積。
②按房屋面積或宅基地面積確定安置面積：有的地方按照房屋面積乘以一定係數確定，有的地方按宅基地面積的一定百分比確定，比如北京不少城區的補償安置方案中就按照宅基地面積的70%確定安置面積。
③混合模式： 即允許被拆遷人根據自家“人多地少”或“人少地多”的具體情況自行選擇按戶籍人口數量還是按建築面積確定安置面積。
二、宅基地上房屋拆遷如何補償房屋和宅基地？
宅基地上房屋拆遷同時面臨集體土地（宅基地）徵收和其上房屋的拆遷，包含地的補償和房的補償兩個部分。
首先，關於地的補償：
一般被拆遷人很少看到這部分補償，是因為這筆補償款通常是在集體土地徵收過程中，作為徵地補償費用撥付到村集體的——宅基地屬於集體所有的資產。
不過，這筆補償款給到村集體後，並不必然與被拆遷人無關：如果被拆遷人沒有其他宅基地的，村集體要按照村莊規劃為其重新分配宅基地；如果整村拆遷撤銷建制，又或者按照村莊規劃無法再重新分配宅基地，前述補償款則應當分配給被拆遷人。
其次，關於房的補償：
根據現行通行做法，宅基地上房屋的拆遷補償由宅基地區位補償價和被拆遷房屋重置成新價兩個部分組成：
①宅基地區位補償價按照宅基地面積乘以區縣人民政府綜合確定的宅基地區位補償價計算；
②被拆遷房屋重置成新價由房地產價格評估機構通過評估確定。
三、宅基地上房屋的拆遷補償安置協議由誰簽字才是有效的？
宅基地上房屋拆遷過程中，補償安置協議應當由拆遷人與被拆遷人協商簽訂。其中，被拆遷人是指對被拆遷房屋享有所有權或對宅基地享有使用權的單位或個人。
通常情況下，一般公眾理解的“戶主”與前述“房主”是同一主體，但並不絕對。如果發生不一致的情況，則應當根據被拆遷房屋對應的房產證或集體土地建設用地使用證（宅基地證）來認定被拆遷人，與之簽訂補償安置協議。
然而，實踐中，沒少發生“房主”的親屬代簽補償安置協議的情形，比如夫妻間代簽、父母與子女間代簽、兄弟姐妹之間代簽、女婿代簽等等。
這類代簽行為是否合法有效也是很多被拆遷人關心的問題。一般認為，成年家庭成員代簽補償安置協議，應當具有“房主”的授權委託書方可進行。
如果沒有事先取得“房主”的授權，“房主”事後又不予認可並拒絕受領補償安置利益的話，代簽的協議一般不對“房主”產生約束力，除非拆遷人一方能夠充分舉證證明其代簽行為構成民法意義上的“表見代理”。
在明律師最後想提示廣大農村被拆遷人的是，目前，沒有專門針對宅基地上房屋拆遷的法律或行政法規。這一領域許多糾紛的處置方式因地域不同存在較大差異。農民朋友要有意識地加強對被拆遷人主體資格認定、房屋合法面積認定、預籤補償安置協議等直接牽涉補償利益事項的學習和了解，充分掌握房屋所在地的地方性規定和政策，遇到問題及時諮詢專業律師，尋求矛盾糾紛的有效解決。在明律師也將持續關注這一領域併為大家帶來相關知識、政策的解析分享。
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