央行提出自2019.10.08起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，也就是說個人買房商業貸款利率定價基準將從貸款基準利率轉換為LPR。政策規定首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。要"因城施策"，結合當地房地產市場變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
貸款市場報價利率（LPR）
貸款市場報價利率是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。貸款市場報價利率的集中報價和發佈機制是在報價行自主報出本行貸款市場報價利率的基礎上，指定發佈人對報價進行計算，形成報價行的貸款市場報價利率報價平均利率並對外予以公佈。目前向社會公佈1年期和5年期以上貸款市場報價利率。
如何計算利率
當前是以貸款基準利率計算，央行5年期以上貸款基準利率是4.9%。目前絕大部分城市的商業貸款是按首套房貸款基準利率上浮10%-20%計算，為5.39%-5.88%，二套房上浮20%-30%計算，為5.88%-6.37%。
根據新政策規定，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，即利率下限為4.85%，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點，即利率下限為5.45%。
由此可見，如果按照LPR計算貸款利率，那利率將低於當前貸款利率。那是不是就意味著國家是在降低購房貸款利率釋放利好呢？
並非利好樓市，對個人貸款影響不大
首先國家出臺新政的目的是為堅決貫徹落實"房子是用來住的，不是用來炒的"定位和房地產市場長效管理機制，降低商業貸款利率實際上是在變相鼓勵貸款，也就意味著會出現投機現象，這絕對是中央不願意看到的，所以，從長遠來看，貸款利率下降的可能性不大。
實際上，新的貸款市場報價利率定價機制只是規定了貸款利率的下限，實際貸款利率要根據最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成，原則上首套房不得低於相應期限貸款市場報價利率。而且要求人民銀行省一級分支機構應要"因城施策"，因為每一個城市的貸款利率都有所不同，尤其是熱點城市，預計在實際執行的利率加點將高於央行公佈的60個基點。可以預見，在未來較長的時間內，全國商業貸款利率不僅不會下降，反而會上升，尤其是二套房利率，將在很大程度上抑制房地產銷售。
另外，我們也應該看到，本次新的利率機制只是針對個人住房的商業貸款，公積金貸款並無變化，而且2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。所以，對於已經買房準備還月供或者已經開始還月供的人並無影響。對於10月8日之後購房產生商業貸款的人會有一定程度上的影響，因為一方面每月貸款市場報價利率的發佈會結合市場變化的實際情況，另一方面每年可以有一次重新定價的機會，所以從短期來看，貸款利率不會出現大的波動，從長期來看，貸款利率不會出現下降。
