就在这周四（4月30日），南京土拍市场将有两幅优质地块迎来竞拍。
这两块地早在3月31日便已挂出，一经亮相便引来了市场持续关注的目光。放眼如今的河西，如果说江景宅地是地块中的奢侈品，那江景中还能赏到城市名片南京眼的土地就是顶级奢侈品，上一次河西挂牌有着如此资源的地块还要追溯到2016年底仁恒江湾世纪地块的出让。
如今时隔四年，河西却一次性端出2幅这样的宅地，这种大手笔究竟有何深意？
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首先来看看这两幅地块，它们的名字分别为河西南G10地块和河西南G11地块，下面是它们的基本信息：
出让条件方面，两幅地块的要求是一样的：
（1）地块内允许布置不超过地上总建筑面积5%的商业配套用房；
（2）该地块装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率≥50%，不享受容积率奖励政策；
（3）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给河西新城管委会。
从不低的起拍楼面价和封顶楼面价，可以看到南京对这两块地的重视：同为纯住宅地块，2.9万/㎡的起拍楼面价不但比4月初成交的厦门建发G03地块起拍价高出了3000元/㎡，还是河西南有史以来起拍楼面价价最高的住宅地块；两幅地块封顶楼面价也都是4.1万/㎡，这要比厦门建发G03地块的封顶楼盘价高出了5000元/㎡。
放眼全南京，宅地起拍价能直接上3万的，只有河西中部的住宅地块，而河西南这两幅地块起拍价，与3万/㎡的地价只差1000元/㎡。这样看，在相关部门眼中，河西南这两幅地块的价值直逼河西中宅地。
▲河西南G10、G11地块周边楼盘一览
在实地探访中我们发现，综合自身条件和拥有的配套及资源，这两块地能称得上是河西南目前出让的所有宅地中的“王炸”地块。
沿着邺城路一路向南，先后经过保利大剧院和河西南青奥村后，再往南走大约220米就来到了邺城路与友谊街的交汇处，走到马路对面，右手边的那片空地便是河西南G11地块。如果你扭头朝东北方向看，能看到一处正在建设的项目，这便是河西房价标杆楼盘葛洲坝中国府。
找到了河西南G11地块，也就找到了河西南G10地块，因为河西南G10地块就在G11地块西边，由双闸路将两块地隔开。
▲河西南G10、G11地块一侧沿河景观
来到目的地后可以看到，两块地基本上已是净地状态，内部长满杂草，四周包括规划中的红菱街在内，所有道路均已建成，其中红菱街、双闸路和友谊街这三条内部道路，尚未正式投入使用；另外，在两块地的友谊街和邺城路一侧还建成有L型的沿河景观。
▲河西南G10、G11地块区位图
查阅自2017年以来的南京土拍会发现，这两幅地块是河西南近3年出让面积最大的两幅住宅用地。 2017年至2019年间，河西南只出让了2幅住宅用地，分别是：国资河西南G75地块，实际出让面积为16809.75㎡；深业河西南G77地块实际出让面积为17520.01㎡。而今年4月初成交的厦门建发G03地块面积大些，但也只有28195.66㎡。
而河西南G10地块和G11地块实际出让面积都超过了3.5万㎡：河西南G11地块体量小点，出让面积为38308.26㎡，这相当于两个国资河西南G75地块；有着45091.83㎡体量的河西南G10地块则等于2.7个的国资河西南G75地块。
更大的面积，意味着在后期开发建设上将有更多的施展空间，这对于小规模土地开发已经成风气的河西南来说，无疑是一种突破。
从限高来看，河西南G10地块和G11地块的限高分别是80米和100米，也就是说后期，G11地块上每栋楼将比G10地块多盖6或者7层楼。这样一来，居住舒适度也就高低立判，有着更矮楼层、更大开发面积的河西南G10地块，居住舒适度明显将更好些。
另外，两幅地块拥有的江景资源也让河西南不少楼盘叹服。尤其是河西南G10地块，与夹江仅一路之隔的它，不但有着稀缺的一线江景，而且在实地探访中我们还发现，即使站在G10地块最南端，依然能拍到南京眼的头部区域，这代表整块地能够观赏到南京眼的区域颇为可观。放眼河西，有着如此优质景观资源的，除了河西南G10地块，目前便是仁恒江湾天成、华侨城天鹅堡了。
河西南G11地块虽距江较远，且南京眼景观几乎被青奥村阻隔，但其更高的楼层高度，也保证了地块拥有1.5线江景；也因距离而完全避免了来自扬子江大道的噪音，1.5线江景与更安静居住环境的结合，预计也会撩动不少买房人的心。
目前，地块周边已建成了不少生活配套，但大多集中在北部：已开始招生的南外青奥村小学和新加坡伊顿国际学校在地块北边，且仅隔着一条马路；河西儿童医院在它们东北部，直线距离约500米左右；青奥村广场、国际青年文化公园、保利大剧院、南京眼也在它们往北直径1公里范围内。
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因为有着颇为优质的先天条件，河西南这两幅“王炸”地块自挂牌以来，便引得市场争相猜测，它们未来将成为一个怎样的项目。对此，目前业内比较主流的观点是，河西南G10地块和河西南G11地块未来大概率是“江景版中国府”，尤其是河西南G10地块，可能未来将直接对标仁恒江湾天成。
直接跟中国府PK的底气，主要源自河西南G10地块、G11地块自身拥有着更优质的条件：
▲河西南G10、G11地块周边土地规划示意图
首先，两块地的江景资源优于中国府。在共享同款配套的情况下，从地理位置上看，河西南G10地块、河西南G11地块和葛洲坝中国府三者拥有的江景资源是一线、1.5线和三线江景的梯队关系，再加上南京眼景观的加持，河西南这两块相对更优于中国府是毋庸置疑的。尤其是河西中G10地块所拥有的江景资源，不但碾压中国府，还几乎与仁恒江湾天成平分秋色。
其次，两块地的土地条件优于葛洲坝中国府。容积率在2.75的葛洲坝中国府，总占地面积为26380.32㎡，河西南G10地块和G11地块不但面积比中国府大，容积率也相对更低，这些都给拿地房企提供了更多的施展空间。
另外，河西南如今的市场热度，也以外力的形式助推着两幅地块成为“江景版中国府”。去年至今，板块内两大顶豪产品葛洲坝中国府、河西金茂府抢眼的销售表现，让河西南成功坐稳了南京豪宅市场“一哥”的宝座。
去年12月底，葛洲坝中国府首拿销许，63999元/㎡的均价使它成为了南京最贵的豪宅项目，另外首开户型最小为230㎡，验资金额为420万，入手门槛颇高，但楼盘首开的57套房源依然吸引了310多组买房人摇号报名，开盘当天房源基本卖完。
房价破5万的河西金茂府开盘两次，销售成绩都颇为抢眼。去年12月底，河西金茂府首开，54套吸引了624组购房者报名选房，开盘当天所有房源都被选走；今年3月23日，河西金茂府与华新城同一天拿到销许，均价52000元/㎡，最小户型145㎡，总价起步至少754万，开盘时间虽与华新城撞个满怀，但这并没有给金茂府带来太多影响，项目共吸引来1700余组客户摇号选房，106套房源也在开盘当天便卖完了。
这两大项目的销售表现，不但体现了市场对河西南高端豪宅化的全面认可，也让人们看到了河西南豪宅市场更高、更广的空间。
板块高端项目销售抢眼的同时，河西南的地价也在不断上涨。自2016年先后拍出地价3.7-3.8万/㎡的金茂府和地价4.5万/㎡的葛洲坝中国府后很长一段时间，河西南都没有再挂出一幅住宅地块，直到2019年10月才开始正式补货。当时河西南先后挂牌出让的两幅宅地G75、G77地块，最终分别以2.8万/㎡和2.9万/㎡成交；到了今年4月初，河西南成交地价直接涨至3.5万/㎡，仅半年时间，河西南地价便涨了7000元/㎡。
趋势上来看，未来高价地将成为河西南的常态，这将进一步催生高房价，两者相互促进和推动，最终河西南也将和河西中部一样，全面走向豪宅化，而从目前市场趋势来看，河西南也正是如此发展。在这种市场环境下挂牌出让的河西南G10地块和G11地块，也无怪业内直接拿它们跟中国府PK。
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很明显，河西南G10地块、G11地块上将来打造出的产品定位只高不低。而综合周边的现状来看，这两幅地块挂牌出让的最终目的，不仅仅是为了给南京造出第二、第三个中国府，而是为了打造出一处高净值的顶豪板块。
高净值主要指的是这里的配套。景观方面，这里不但拥有一线夹江江景，还有两大城市名片南京眼和保利大剧院；教育资源方面，小学一年学费10多万的新加坡伊顿国际学校，则是南京最贵的贵族学校之一；另外还有南京最贵的酒店卓美亚酒店，这一切都注定了区域的高起点。
高起点之下，这里现在也已拥有了顶豪的基因。以南京眼——江山大街为中轴线，向南、北、东三个方向看，其北边和东边分别由河西两大顶豪仁恒江湾天成和葛洲坝中国府，富人区根基已经牢固。
如果再补上这片区域南端的缺口，使住宅区连成片，那么一处河西顶豪板块便呼之欲出。河西南G10地块、11地块的出让便是为此。未来，他们将与仁恒江湾天成、葛洲坝中国府一起，合围成一处以南京眼——江山大街为轴线的高净值居住区。
不论是从何种角度来看，河西南G10和G11地块都自带豪宅基因，唯有的悬念便是花落谁家。不过这个悬念很快就会揭晓，让我们拭目以待吧。
