經濟觀察報 記者 陳月芹 上海、北京報道 “接下來能否兼顧市場對房屋空間尺度、居住品質的需求，7090戶型比例適當調整，使項目與周邊資源環境相適配，讓市場和企業有更多選擇空間？”
“請問寶山區的領導，您剛才對寶山整體的發展規劃和重點功能做了詳細解讀，關於落實這些規劃部署的時間順序，有沒有什麼考量？”
“商品住宅土地出讓當中，對每一幅土地都有自持比例15%的要求，大大增加開發企業的經營壓力，能否考慮統籌優化？ ”
4月21日，上海迎來新冠肺炎疫情後的首場區域發展推介會。來自80家房地產企業的代表，通過現場和直播發言的形式，向上海市各區縣規土局局長提問。
這是一場由上海市土地交易市場組織的宣介會，這樣的會議近幾年並不尋常。過去，由於上海土地出讓主體是各個區縣，類似推介都由各區縣自行組織，規模和方式也相對簡單。
由於集中了嘉定、寶山、靜安、浦東這四個大區的土地，推介會上的地塊總量達到了50幅。這一數字更是引發了坊間熱議：上海財政缺錢缺到這個地步了嗎？
據上海市統計局數據，2019年上海市政府性基金收入2418億元（土地出讓收入佔90%以上），佔到全市財政收入的24.8%，土地依賴程度在全國來看都是比較低的。作為中國財力最雄厚的城市，上海似乎不至於此。
“這個平臺的價值，是幫助市場主體更好了解各區整體發展思路、重點區域板塊軸帶的規劃設計理念、開發功能定位等等。希望藉助這個平臺，增強資源配置的準確性和開發建設的適配性。”上海市土地交易中心事務中心主任劉慶祥說。
經濟觀察報瞭解，由於新冠疫情引發全球經濟衰退，上海市相關部門早已開始評估和應對危機可能帶來的影響。擴大有效投資，尤其是圍繞土地招商做好文章，是當地實現“六穩”的重要抓手。
4月22日，上海市出臺《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》（下稱《措施》），提出了20條促投資新舉措。據經濟觀察報記者統計，其中有9條直接關係到土地出讓和房地產市場。比如：加快土地收入安排和使用；加強建設項目用地保障；保持土地市場交易平穩有序；加快經營性用地出讓節奏；加快推進城市更新；減輕房企入市成本壓力；降低製造業用地成本；提高存量土地投資強度。
另外，對上海這樣力爭成為“全球城市”的標杆而言，推動土地高效利用，實現土地要素資源有效市場化配置，通過更加前端的招商匹配也是題中應有之義。
賣什麼、怎麼賣
在推介會上，上海各區規土局“一把手”一反常態，幾乎沒有介紹推出地塊的具體信息，而是將講話的主要篇幅，放在那些地塊所在的區域功能定位和區縣重要產業重心的情況介紹上。
經濟觀察報瞭解到，上海土地交易市場的導向，除了以往的價格發現機制外，也更加強調對當地城市（區）能級的提升上，圍繞產城融合、職住一體的原則出讓土地。
在推介會現場，嘉定區規劃和自然資源局局長宗偉介紹，作為上海四個城市副中心之一，嘉定區圍繞副中心職能明確了五大功能區，並詳細介紹各個功能區產業特色、交通配套、文教資源、生態狀況。他還推薦大家到“全球最美圖書館”和安藤忠雄設計的大劇院去參觀。
宗偉介紹，嘉定未來在打造一個萬億產業（汽車）、兩個千億產業（智能傳感器和精準醫療設備）的過程中，一方面要服務形成世界級水準的完整產業鏈，同時也需要為此打造一個高品質的15分鐘生活圈，包括教育文化公交社區，真正形成產城融合，提升城市能級和綜合競爭力。
據悉，這一次嘉定推出的6個重點區域共18幅土地中，其中11幅為純住宅用地，7幅為商住混合用地。在回答前述關於住宅用地需配建15%自持租賃住房政策問題時，宗偉表示，近期部分地區在對住房自持比例做出相應調整，“但坊間關於取消15%自持政策是誤讀”。
宗偉解釋稱，實際上不是取消，只是一種優化完善。他介紹，從2035年規劃來看，嘉定區建築總量將達到7000萬平方米以上，除了商品住宅，還包括整個住房體系中的保障房、經適房、市場租賃房。
按照上海市政府的要求，十三五期間，嘉定區要新建、配建8萬套租賃住房。接下來嘉定區將根據住房管理部門的統籌，依據年度租賃住房建設任務的實際情況，適當調整佈局。
經濟觀察報瞭解，在宅地出讓的租賃用地配比上，目前並無統一的調整口徑，但原則上會“總量統籌、具體優化”的原則。
對於開發時序和部署的提問，寶山區規劃和自然資源局局長王靜回應，寶山區的五個板塊之間很難排序，每個板塊也都在先後推出部分地塊，同時加強道路、市政、交通、生態環境的打造，逐步進行經營性開發。
王靜透露，美羅家園已經開發到70%，南大片區前期規劃已經很完善，已經進入招商環節，而新顧城則剛剛開始。按照市政道路設施先行、生態環境先行的原則，寶山區將邊招商、邊開發，但會堅持產城融合的開發原則，適時地、有節奏、組團式進行開發建設，從而把寶山區打造成更高品質的地區標誌。
靜安區規劃和自然資源局副局長施煜在宣介會上笑稱，靜安區很“小”，土地資源僅佔全區總面積的37.37%。“所以我們很珍惜小數點後面兩位數，要把每一分土地都打造成精品”。
賣地模式之變
按照各區計劃，今年剩餘三個季度，嘉定、浦東兩區計劃各推出18幅地塊，寶山區將推出21幅地塊，靜安區則推出7幅地塊。
對這場推介會，市場主體的熱情超過了主辦方上海土地交易市場的預期。
據介紹，考慮到疫情因素，宣介會現場僅設14個座位，除去4個區局負責人，僅有10家企業可入場，其餘房企、諮詢機構、區域開發平臺等市場主體均通過邀請碼觀看直播。前期上海土地交易市場發佈宣介會預告，幾乎所有房企都主動報名，最終有部分央企、國企、民企、香港企業等不同代表參會。
為什麼要辦這樣一場宣介會？
一位熟悉土地交易的人士說，不少社會公眾將此次推介會誤解為上海一次性推出50塊地，“推地”指地塊已經到了交易環節，但此次推介會只是將前期政府招商環節前置，將地塊信息公佈出來，幫助政府招商和企業決策，促進雙方信息對稱和溝通交流。
“沒有此次推介會，各個區過完春節開始準備材料，逐層上報，預計也會在3、4月這個時間點通過自己的渠道平臺招商。”上述熟悉土地交易的人士表示，傳統招商方式還有很多可提升的地方，應該讓更多的市場主體和公眾瞭解進度。
從“一錘子買賣”，發展到先推介後招商再出讓的形式，上海土地市場似乎在進行一種嘗試——讓土讓地招商、交易乃至全生命週期管理更加透明化，由政府、企業、社會三方來共建城市。
首創線上推介會形式，與上海市在土地出讓規則制度上一直以來的創新不無關聯。
2008年以前，上海市各個區縣通過自己招商、聯繫企業，交易土地。2008年3月，上海市剝離區縣政府的土地出讓決策權、交易執行權，將交易環節獨立出來，正式成立上海土地交易市場，實行對新增經營性和工業項目招拍掛出讓用地集中交易，實現統一計劃管理、統一發布土地出讓和轉讓信息、統一交易規則、統一運作監管。
2008年以來，上海土地交易市場經過幾輪政策調整，比如部分區政府認為工業地塊不應該以價格為導向，應以產業功能為導向，上海市逐漸採用工業用地由區縣相關產業部門進行產業認定，再出讓。
商業住宅用地的競爭較為激烈，且地塊相似度高，無差別競爭中存在爭議。因此，從2017年開始，上海規定此類地塊採用招掛複合方式出讓，先公開招標，再綜合評判企業的產品和實力，最後完成出讓。
而此次推介會將出讓方在市場的交易環節往前延伸，將招商環節納入市場體系中，進一步推進前期招商透明化，通過市場的客戶、平臺資源，幫助區域政府作研判。
2015年4月，上海的土地利用開始告別“一賣了之”的模式，試行以土地出讓合同為平臺，在出讓土地的用途管制、功能設置、業態佈局、土地使用權退出等各個方面，加強土地在使用期限內的全過程動態監管。
據悉，未來，上海土地交易市場會將逐步完善對土地的全生命週期管理，從前期協商溝通到政企雙方如何執行全流程，做相應的履約監管，形成一個閉環。
“以前可能更注重一個城市的開發建設，開發商拿了地，給一筆出讓金就可以了。但隨著城市能級的提升，上海更加註重運營建設，開發商需要逐步升級為運營商，和城市共建共生。”上述熟悉土地交易的人士說。
疫情中的全球城市
推介會上，嘉定、寶山、浦東、靜安四區出讓的地塊中，規土局長均要求市場主體與政府共同完善商業、辦公、生活、休閒、文化等配套，推進職住平衡。儘管2020年上海供地計劃尚未出爐，但四區供地重點已透露出，出讓方希望企業共同參與城市功能分區改造和區位能級提升，讓土地產生持續效益的信號。
2020年，對上海而言是一個重要節點。今年是上海浦東開發開放30週年，且根據規劃，上海要基本建成國際經濟、金融、貿易、航運、科創中心“五大中心”。而新的願景是——到2035年將上海基本建成卓越的全球城市。
上海市全年的預期目標是GDP增長6%左右，然而，突如其來的疫情給經濟、生產、生活方方面面的威脅，一季度上海GDP同比下降6.7%，全市固定資產投資總額同比下降9.3%，其中房地產開發投資下降8.2%。
4月22日，為應對新冠疫情、擴大有效投資、穩定經濟發展，上海市印發的《措施》則對土地要素流通交易和房地產行業發展掃除了更多障礙。
《措施》明確，疫情防控期間，靈活採用電子掛牌交易、順延開竣工和投達產履約時間等，保持土地市場交易平穩有序。
在加快經營性用地出讓節奏方面，《措施》要求夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量，按月動態細化，實施差別化土地交易管理；加快推進城市更新，通過延緩土地款繳付減輕房企入市成本壓力，提高存量土地投資強度，支持房地產企業合理融資需求等。
其實從更大的背景看，上海市土地交易變革邏輯，也暗合要素市場化改革的要義。
4月初，中共中央、國務院發佈《中共中央國務院關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（下稱《意見》），提出土地、勞動力、資本等五個要素領域的市場化配置改革，要求要充分發揮市場配置資源的決定性作用，更好發揮政府作用。
如何同時做好穩發展、穩預期、穩市場，這對以“全球城市”為願景的上海而言，無疑是個挑戰。
