两年前开盘的融创·星美御最近终于交房了，然而业主收房时却气得想打人！
现场的实际交付跟宣传与承诺得完全不一致。
融创·星美御这个楼盘可是当年炙手可热的高端盘，它在2017年6月首次开盘的价格为高层17500，洋房25000。
当时西安的均价不过9500元。
这个价格在当时可以算是很贵了。
不过，这依然挡不住当时买房人的热情。
2017年6月28日凌晨，融创星美御7号楼高层突然开盘，搞了一场夜袭。
开盘后置业顾问开始疯狂地给自己的客户打电话，仅仅二十分钟就来了好几十人。
7号楼首日就几乎售罄，只残留了几套楼层不好的房源。
二百万起步的房子，好像跟不要钱一样！
很多华为的员工当时都买了融创锦业路这个逼格满满的楼盘。
为什么这个楼盘当时让那么多人着迷？
2017年6月，锦业路附近的房价一路蹿升，当时绿地世纪城的二手成交价在14500左右，而位置更偏、学校更好的逸翠园二手成交价已经攀升到16000.
而在2016年，这两个小区的成交价只有8000多元。
逸翠园已经接近实现翻倍行情。
这个时候，锦业路板块风光无限，它的阶段涨幅在西安名列前茅，曲江一期板块与之相比也要甘拜下风。
作为楼龄、小区品质接近的绿地世纪城与中海观园，绿地世纪城的价位还要再高上一千元。
而西安的冷门板块、小区品质欠佳的小区，行情才刚刚启动。
此时，城北、城东仍然能寻觅到不足8000块的次新房。
未央湖板块的长庆恒立苑，这个时候成交价仍然纹丝不动，单价只有3200元。
锦业路绿地世纪城的单价一度是未央湖长庆恒立苑的4.5倍。
融创·星美御是锦业路最后一块住宅用地的纯改善社区，号称是融创最高端的项目。
高新绝版地段＋品牌开发商TOP系住宅，17500的云景豪装大平层与25000的墅质低密花园洋房看起来物超所值，毕竟三环外的逸翠园二手房当时都16000了。
地段更好、产品更新、定位更高端的融创·星美御不应该更贵吗？
很多人都抱着这样的想法。
它当时是这样打广告的：
西安融创·星美御脉承天津融创星美御高贵血统，择址西安高新区CBD锦业路上，享地铁6号线丈八四路站便利。
为改善高新居住品质而来，打造区域内高端圈层生活方式，奢享低密生活环境。
打造城市中心低密大宅，以地标人居之姿态，塑西安高端品质住宅。
高新珍罕土地，撰著藏品级土地华章
融创纯正血统，一脉融创血统匠心传承
洋房低密社区，中轴礼序规制低密园境
法式美学洋房，考究法式建筑收藏洋房作品
心归至美幸福家，融情臻意让心安住幸福家
说实话，当初我对这个楼盘的TOP系定位是质疑的，这还不是出于对融创的不信任，而是这个地块的先天不足局限。
交房的车祸现场，其实我还没有预料到。
融创·星美御容积率2.8貌似不高，实则作为高低配混搭小区，这个容积率已经不低了，楼与楼之间的间距也比较拥挤。
融创·星美御洋房区域的容积率大约2.0，高层区域大约4.0。
洋房大致占据60%面积，高层大致占据40%面积,
2.0×0.6＋4.0×0.4=2.8。
无论是容积率2.0的洋房，还是容积率4.0的高层，都很难称得上是纯改善。
受制于狭长的地段，那个云景大平层楼间距只有40米。
只不过在融创出类拔萃的宣传与营销下，一部人被蒙蔽，精美的PPT与奢华的样板间在潜移默化地激发人们的荷尔蒙，从而增加购买欲。
现在交房了，大家才发现，融创·星美御并没有传说的那么高端。
交房前，对它是融创一号院的预期;
交房后，发现可能就是融创东方辰院。
现在有个尖锐的问题，就是融创·星美御在所见即所得的二手房市场上，究竟值多少钱？
评估一个项目的房东二手净拿价，也是一个难度不小的话题，特别是一个高总价偏向改善的项目。
星美御的洋房总价过高，当时开盘都400多万起步，暂时不予讨论，就说说它的高层吧。
逸翠园小高的当前净拿价大致22000，绿地世纪城的净拿价大致19500。
融创·星美御如果在产品细节是匠心打造，符合Top系定位，它是有潜力在二手价格上压制逸翠园的。
星美御的高层单价可以压制逸翠园小高。
但是在这样瞎折腾下，那就未必了。
抛去精装修，融创·星美御的二手价格估计是跟逸翠园小高差不多的。
融创·星美御在地段与楼龄占优，逸翠园的优势是教育与楼间距。
逸翠园二手价位22000，是由21500清水价＋500半旧的装修构成，21500部分包括了高新国际小学与逸翠园中学的双指标。
融创·星美御高层未来的二手价位23500，是由21500清水价＋价值2000精装构成.
如果满三不满二，估计只能净拿22500.
精装修随时间流逝是逐步贬值的，而教育资源不会贬值，只要不进行大刀阔斧的教育改革。
中国人对房子与教育极度迷恋，所以产生了学区房、指标房这样优质教育＋房子的魔幻组合。
拥有优质教育甚至比小区品质还要重要，
枫林绿洲二手价25000＋，丹轩坊成交价接近单价40000，是因为它们的小区品质无与伦比吗？
两年前17500，现在的二手价位可能也不过是23500。
这个收益不过34%，明显跑输西安的同期大盘水准，而且总价还挺高，流通性也不会好。
优质地段买好房子，难道有错吗？
在房地产市场上，强者不会恒强，弱者不会恒弱。
热门强势板块、品质小区不会一如既往地上涨上去，冷门次级板块、非品质小区的价位也不会一直恒定不变。
锦业路板块与周边存在着大量高薪就业岗位，所以每次行情启动时间比较早，涨幅也很高。
但是2017年的6月下旬，锦业路及周边的品质小区价格已经上涨了80%，阶段涨幅明显领先西安大盘。
这个时候再去追涨，再去凑热闹，是要透支未来涨幅的。
此时，应该选择涨幅较小，行情还没完全启动的小区。
锦业路边缘的尚品美地城高层，作为热门板块的非品质小区，2017.6之前的涨幅明显低于逸翠园与绿地世纪城，终于在之后迎来较大幅度的补涨，跑赢了西安大盘。
浐灞一号，冷门板块次新小区，2017.6下旬的价位还不到8000，之后涨幅跑赢西安大盘。
凤城明珠，北二环临高架点式楼小区，2017.6下旬刚刚6000，这个时候仍然屡遭嫌弃，行情刚刚启动，后面也跑赢西安大盘，尽管它的2018.6月累计最高涨幅没有达到平均水准。
作为融创·星美御的反面案例，冷门未央湖板块的老破点式楼小区-----长庆恒立苑，截止2017.6下旬几乎一分钱没涨，但是在随后一年迎来150%的暴击涨幅，即使经过近一年价格调整，从2017.6---2019.6的涨幅仍然翻倍有余。
很多人因为自己的房子不在热门板块、品质也不够好，因而对未来升值没有信心，其实大可不必。
持有热门板块的次新房当然很幸福，每次行情来的最早，涨幅也比较高，在市场冷却观望之前价格基本已经上涨到位。
取得先机意味着可以更早变现与置换，流通性也相对更好。
而冷门板块与非品质小区绝没有大部分人想象的一无是处，在特定的板块轮转、价格体系重塑阶段，它也可以后发制人迎来补涨行情。
没有不能买入的房子，只有不能买的价格与时机！
融创·星美御当然算是很不错的房子，即使它现在看起来有不少缺点。
但那个时候，锦业路买品质房子已经丧失良好时机了。
领跑领涨不代表一直能把价格优势维持下去。
有些房子是先发制人，而有些是后发制人，这是一种事物的发展规律。
可以说，价格上涨能够治愈挑剔与嫌弃。
现在西安的一二手房倒挂是因为限购区的老盘确实在进行限价。
开发商因为拿地早，当时地价便宜，也无所谓，无非就是挣得少点。
但是，前一段时间拿地成本高的楼盘就不会这么严格去限价了！
某些新区的备案价，价格比西安主城区还贵。
高企的地价会倒逼产品高端化，这会充分地反应到价格上。
这会不会真正地改善西安人民的居住品质？
谁也无法肯定。
但是，开发商会使出浑身解数地让买房人相信，产品会很高端，XXX最后一块地，而且绝对TOP系！
开发商实际拥有什么，这并不重要;
重要的是，它能够让买房人相信它会拥有什么！
维权来源于虚假宣传与承诺，
憧憬与幻想，荷尔蒙冲动会迫使人掏出真金白银。
恢弘大气的售楼部，精致奢华的样板间，笑容可掬的售楼小姐，文采斐然与画饼充饥的PPT都不足以证明这个项目真正的高端与TOP系。
融创·星美御就是一个近期现成的案例。
它当时的价位已经很贵了，但是依然无法兑现承诺，实际交付的产品与宣传的定位有所差距。
这在影响房子的增值空间。
或者说，出于对美好新生活的向往，有些人只吃过度宣传与承诺这一套。
二手现房的缺点一眼所见，他们不能忍受。
即使一二手价格不倒挂，售楼部期房价格更贵，他们更愿意相信售楼部的宣传与说辞。
可是世上真没有那样完美的100分房子，它只存在于样板间与售楼部！
品质从85分提升到99分，成本可能会提成数倍。
中大国际九号与曲江玫瑰园在不少人眼里也是不完美的，最多打99分。
而那样真正的顶级CEO盘大平层，当时开盘单价是周边刚需高层的至少3倍！
融创·星美御当时乍看很贵，实际它的高层只不过比隔壁的绿地世纪城贵20%。
TOP系，高贵血统似乎从来没有那么容易，况且还是营销天才-----融创。
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