幸福裡APP
問題回顧：為什麼開發商會把一個樓盤拆分成多期賣？
我是【袁哥房產觀】，從事房產23年，而且大多數時間都是在房產企業工作，對於開發商為何把樓盤拆分多期賣？這個問題看似很簡單，其實之所以這樣做，有營銷需要，也有開發商經營需要，更多的是為開發商利益需要。接下來，我就為大家揭秘並一一分析。
為什麼開發商會把一個樓盤拆分成很多期賣，原因如下：
1：開發商分期賣，是對市場的一種試探及瞭解，為下一期做鋪墊。
開發商拿到一個項目後，開始準備預售，雖然拿地前和預售前都做了詳細的市調，但是市場一直在變化中，購房者對於房價的接受程度一直變化中。
把樓盤分成多期，遵循低開的原則，先拿出很少的一部分做為市場試探，不僅能有效的吸引購房者，更主要的是通過一期的試探，可以瞭解購房群體的年齡，職業，喜好，及對項目的價格接受程度等情況，對於下一期的開發和定價及局部調整，都有非常的意義。
2：開發商分期賣，是一種營銷手段，易造成熱銷。
開發商分期賣，是一種飢餓營銷法。推出有限的房源去吸引無限的準客戶。
常常是拿出100套房源，而大肆宣傳，吸引數百個或更多準購房者認籌，其目的就是讓大家去搶，一方面讓在售房源售罄，另一方面沒有買上的客戶，自動滾動到下期購買。
這種營銷手段，確實是有些大家經常說的割韭菜，把購房者當韭菜似的一茬茬收割。
3：滾動銷售，易造成價格不斷攀升，關鍵是前期客戶造成房價上漲，給後來客戶造成熱銷和房源緊張的一種態勢。
開發商分期出售的另外幾個原因及目的，就是抬高房價，讓已購房者認為房屋增值，另一方面給準購房者造成恐慌性購買，認為房價一直上漲。
通過分期，一步步把房價逐步拉昇，有時候一期與二期均價相差數百或數千不等，甚至一期和後期房屋均價相差倍數都有可能，這才是分期銷售最大的原因和目的。 
4：從投資方面考慮，分批次銷售，投入成本小，而且利用預售，收回資金再次建房，開發商只需要買地，其它都是通過預售進行。
從投資方面考慮，開發商的目的總是想以最小的投入，得到最大的產出。
而分期出售就是一個風險小的最佳辦法，通過分期出售，獲得下一期或幾期的開發成本，利用槓桿原理，順利的完成一個項目和其它項目的開發。
也正是用銀行和購房者的錢，同時放大槓桿，成就如今的很多開發商。
5：追求利潤更高的一種開發方法或者手段。
一切經營活動其目的都是為盈利，開發商同樣如此。
眾所周知，土地的價格隨著房地產業的興起，價格也是不斷攀升。
三四線城市的地價，從幾十萬已畝到如今的幾百萬一畝，甚至上千萬一畝。分期出售，也正是因為土地價格的連年上漲，開發商拿地成本和難度加大。分期開發，隨著周邊拍賣土地價格上漲，早拿地的開發商也水漲船高，房價上漲，獲取最大利潤。
舉例說明：一個開發商拿地300萬一畝，經過幾年開發。周邊的土地500萬一畝拍出，土地成本幾乎翻了一倍。前一個開發商的房價接著就會和新開發的房價相差無幾，不會因為拿地價低而房價低。
這也是有些開發商願意分期開發，等待土地價格上漲，帶動房價上漲的重要原因。
6：合理規避政府土地開發規定，還有遇到行情低迷時，減少風險。
分期出售的一些開發商，就是想等土地價格上漲後開發，但是由於國家規定超過2年不開發，無償收回土地，因此為規避國家規定，採用分期出售的方法。
如今年開發商更是做到極致，以前分期會是多棟樓，而現在直接1棟樓。其目的就是降低風險，同時減少市場供應量，其也不失為自救自保的一個方法。
綜上：即是一種開發商的營銷套路，同時也是開發商做為商人唯利是圖。同時也是房價上漲的一個原因，也就是開發商自我炒作，同樣以時間換利潤的手段。
最主要也暴露預售制的一些弊端，及土地開發以往只規定開發時間，1年必須開工建設，超過兩年不開發無償收回土地，沒有建設週期。因此開發商為了利益，即分期建設，又分期出售，即規避了政策規定，又保證自身利益。
隨著海南全域實現現房銷售的制度，相信逐步會推行到全國，另外對於土地開發週期原則不超過3年的推行，以往的營銷套路也好，經營手段也罷，都不再適用，只有有實力，有信譽的開發商才有生存發展空間。
我是{袁哥房產觀}，專注專業房產23年，為你分享實用的房地產買房賣房實用技巧，和房產投資經驗，歡迎關注我。袁哥房產觀
第一，開發商可以少花錢，一下子開發太多房子，就算再怎麼加槓桿，都要話很多的錢，資金壓力太大了，風險也太大了。
第二，拆分開盤，可以賺更多的錢，第一期開盤一般都是房價最低的，後期每一期，都會比較上一期的房價要高，而房子開發成本不會有什麼增加的。
第三，保持銷售房產的稀缺性，一下子開發太多的房子，房子太多了，就不好賣了，只有房子比較緊缺，房子才會搶手，房子才會好賣，價格也才能買的上去，比較物以稀為貴的。
朋友們買房子的時候，儘量買第一期，因為第一期房價肯定是最低的，並且，房子的品質也一般都是最好的，因為，如果開發商分期開發的話，第一期的口碑是非常重要的，房子太差，會影響後期的售樓速度和賣價。
一般最後一期，房子的品質和手工會比較差，所以，開發商才會分期開發，最好還是買第一期的開盤的房子。
樓市探索者
針對為什麼開發商會把一個樓盤拆分成好多期來賣，這個問題，我的觀點如下：
第一，因為開發商相對來說比較瞭解樓市的一個走向，特別是房價趨勢，縱觀前幾年各大城市樓市房價總體情況來說，基本面大多城市“房價穩中有升”。極少數城市房價出現下跌情況，但跌幅很有限。這一點從國家統計局提供樓市房價漲跌榜數據就可見一斑。
第二，既然房價大多遵循著穩中有升的態勢，那麼分期開發分期銷售，後期的房價會越來越高，房地產開發商會賺的越多。這也就是為什麼有些房地產開發商願意囤房、願意囤地的根本原因所在。
第三，房地產開發商之所以實行分期開發，另外一個重要的原因就是，當地政府主管職能部門在辦理土地“農轉用”指標的時候，他每年都會控制農轉用指標數據，比如有些地方明確規定，農轉用或土地掛地畝數不能超過100畝。這樣的話必然會導致房地產開發商分期拿地、分期開發、分期銷售。
