市場經濟的頂層邏輯或者說基礎邏輯就是供需理論。雖然經濟學在不斷髮展，但很多理論都是在供需理論的框架下展開的，只是研究的側重點不一樣，或是專注研究供求面的東西，或是研究需求面的因素，或許研究供需變動對價格走勢的影響。我認為，即便是中國房地產受“有形的手”影響至深，但房地產市場還是一樣遵循供需理論。
對於房地產行業分析，恆大首席經濟學家任澤平有一個著名的論斷——“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。這句話怎麼理解？
短期看金融。說明信貸政策對短期房價走勢影響比較大。從以往的經驗來看，短期的信貸政策確實對房地產市場影響比較大，但歸根結底是對加速了需求的釋放，從而導致的量價齊升。為什麼這麼說？中國房地產市場起步比較晚，加上城市化進程也是在很短時間完成的，積累大量的剛性需求，一旦信貸政策放鬆，這部分需求就會加速釋放；另外，中國市場的跟風習慣比較嚴重，一旦市場有些風吹草東，非理性跟風買入的人就很多。
中期看土地。這句話好理解，土地是制約中期供應的核心要素。由於考慮生態環境、配套承載能力、建造成本、居住效率等因素，容積率不可能無限高，所以作為麵粉的土地供應就顯得很重要了。為什麼深圳這些年房價上漲的這麼猛，主要就是因為深圳的轄區面積很小，能夠供開發的住宅增量用地很少，而存量用地的獲取週期太長，在一定時期內製約的新增供應。
長期看人口。最後一句話其實道出影響房地產市場最核心問題——人口，也就是需求面的東西。說到底信貸政策可以調整，土地稀缺都是相對的，就算是深圳轄區小，可以去擴容、可以填海、可以去周邊城市、可以提高容積率。所以長期來看，影響房地產市場的核心因素一定是人口，房子得有人住，得有人要。人口的流入，尤其是高素質人高，不僅帶來的是住房的需求，同時也是改變產業結構，促進了經濟增長，進而提高了購買力。人口決定了需求，購買力決定了均衡價格的高度。
因此，供需理論仍是房地產市場運行的核心規律。
房地產未來走勢，大家最關心還是房價的走勢。從整體來說，城鎮化放緩及人口紅利的逐漸消失，房價恐再難繼續快速上漲，這是一個基本判斷。但是未來相當一段時間裡，中國的經濟格局、城市格局及人口分佈仍將嚴重不平衡，所以房價最終也會因城市而分化——已經完成一輪快速上漲的三四線城市的房價將會出現不可避免的下跌，沒有需求支撐，投資又無法退出，隨著投資性需求的撤出有可能導致市場的踩踏，最終房價肯定無法擺脫下跌的命運。而一線城市及強二線城市將會繼續享受人口流入的紅利，價格將保持堅挺，但受制於各種政策和市場預期，繼續上漲也難以為繼，未來的走勢將以房價絕對值微漲或微跌為主，但相對會有所下跌。
對於開發商來說，房地產下半場的玩法和當前的玩法將會完全不一樣。下半場將是一個存量市場，在於如何運營存量物業以及運營租賃用房，想玩轉這種模式，必須能夠與金融結合起來，上層對租賃住房的資產證券化已經是放的很寬鬆了，但真正的靠權益型REITs實現投資退出仍是任重而道遠，需要解決估值問題、回報率問題、稅收問題和法律問題（我會抽時間撰文系統的闡述這些問題）。當然，會有很多的開發商沒機會參與下半場，因為他們或許會在市場鉅變過程中死掉，或者被收購被併購。
每當遇到大的變局，行業中總會有些企業藉機壯大，而些企業就會死去，這都是宿命，是發展的規律和必然。
