問題思考：現實的生活中，經常出現出借人為了保證自己的資金本息能夠相對安全，會與借款人以“房屋買賣合同”的形式變相作為擔保來保障債權的實現；有時候也會出現因借貸無法屆期償還，借款人將自有房屋以房抵債的形式，簽署“房屋買賣合同”來清償債務，那麼這些法律行為的效力如何呢？現結合現實的司法判例為大家進行簡要分析，希望有助於此類案件的解決。
第一、名為買賣實為擔保，應認定買賣合同無效。
1、再審申請人張俊英與被申請人太原大地房產開發有限公司民間借貸擔保合同糾紛案［最高人民法院（2017）最高法民申3248號民事裁定書］
裁判要旨：以簽訂《商品房買賣合同》的形式為借款提供擔保的，因雙方並不存在真實的商品房買賣的意思表示，故雙方以虛假意思表示簽訂的《商品房買賣合同》應屬無效。
最高人民法院再審審查認為：
本案需要解決的主要問題是張俊英與大地公司於2007年7月10日所籤《商品房買賣合同》的性質以及效力。
關於合同性質問題。綜合雙方所籤合同以及本案事實，應當認定雙方2007年7月10日所籤《商品房買賣合同》系借款擔保而非以房抵債的性質。理由如下：首先，2007年7月10日的《商品房買賣合同》系在2007年7月8日《協議》基礎上籤訂，並非獨立的商品房買賣合同。2007年7月8日大地公司與張俊英簽訂的《協議》約定，“因大地公司不能及時還款，將其金紀元大廈的2-3層，按抵押的形式以張俊英名義在太原市房地局備案，以保證出藉資金不受損失；無論何時，如大地公司將借款歸還，張俊英將無條件地配合大地公司將在太原市房地局備案的戶名更改成大地公司；如果連續兩個月大地公司不能如期、如數付給張俊英利息，張俊英將有權自行處理備案在自己名下的房產；如一年內大地公司不能償還借款，可協商延期借款時間”。雖然張俊英稱該《協議》因未辦理公證而未生效，但對該協議的簽訂及內容的真實性雙方均認可。在該協議簽訂後兩天，大地公司與張俊英即簽訂《商品房買賣合同》，並辦理了備案，《商品房買賣合同》所涉房產與前述7月8日《協議》中約定抵押的房產一致，因此7月10日《商品房買賣合同》應系在7月8日《協議》基礎上籤訂，是雙方對借款擔保進行的約定。其次，雙方之前曾有以簽訂《商品房買賣合同》方式擔保借款的交易習慣。2006年12月8日雙方簽訂的《借款協議》中也約定雙方以簽訂《商品房買賣合同》的形式為借款提供抵押擔保，而且也曾於2006年12月8日簽訂過《商品房買賣合同》，說明雙方有此交易慣例。第三，2007年7月10日的《商品房買賣合同》與2006年12月8日的《商品房買賣合同》涉及的房產同一，但二者約定的合同單價卻相差一倍，而張俊英未提交證據證明合同約定的價格屬於商品房買賣市場的合理價格。第四，張俊英主張2007年7月10日《商品房買賣合同》屬於以房抵債，那麼按照常理，雙方應首先對債權債務進行結算以確定債權數額，而張俊英在解釋債權數額13542320元的組成時，卻稱僅是本金，不包括利息，該解釋不符合民間借貸的基本特徵，不能證明雙方在簽訂合同之時對之前的債權債務有過結算，而且雙方也沒有簽訂顯示有以房抵債內容的其他協議。綜上，張俊英申請再審稱2007年7月10日的《商品房買賣合同》系以房抵債性質，與本案事實不符，原判認定該合同系借款擔保性質並無不當。
關於合同效力問題。因雙方系以簽訂《商品房買賣合同》的形式為借款提供擔保，也即名為商品房買賣實為擔保，雙方並不存在真實的商品房買賣的意思表示，因此雙方以虛假意思表示簽訂的《商品房買賣合同》應屬無效。雖然二審判決認定該合同屬於流質契約從而無效的理由有所不當，但判決結果正確。——中國裁判文書網，http：//wenshu.court.gov.cn。
2、最高人民法院民事審判參考性案例：李某訴段某民間借貸糾紛案：（一）基本案情
2015年2月5日，被告向原告借款，原告為保證其到期能實現債權，與被告簽訂了《房屋買賣合同》一份。合同約定，原告以100萬元的價格向被告購買位於曲靖市的別墅，被告於2015年5月6日前到房屋產權登記機關配合原告辦理產權過戶登記手續。同日，原告向被告匯款94.5萬元，被告向原告出具收條一份。收條載明，被告已收到原告支付的別墅轉讓款100萬元，其中轉賬支付94.5萬元，現金支付5.5萬元。另查明，原、被告雙方未出具書面借條，未約定利息及還款時間，被告為購買本案訴爭房屋交納房款183萬餘元。原告的原訴請為由被告於判決生效後立即為原告辦理房屋過戶手續，經法庭釋明後，原告訴請變更為由被告償還原告借款本金100萬元。
（二）裁判結果
判令由被告段某於判決生效後三十日內償還原告李某借款本金100萬元。
（三）典型意義：
（1）貫徹司法解釋的立法意圖。民間借貸實踐中，借貸雙方當事人通過簽訂買賣合同作為借貸合同的擔保，是比較典型的糾紛類型。一旦借款期限屆滿債務人無法償還借款本息時，債權人往往要求履行買賣合同，從而直接取得標的物的所有權。債權人撇開主合同而要求直接履行作為從合同的買賣合同，實際上是顛倒了主從合同關係，故《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條對此作出了明確規定，認為此類案件應按照民間借貸法律關係進行審理。
（2）保持物權法理論的一致性。“禁止流押”是物權法中的一大原則，旨在防止債權人利用優勢地位損害債務人的利益，造成對抵押人實質上的不公平。在買賣合同擔保借貸合同的交易模式下，債權人通過買賣合同在債務到期前就固定了擔保物的價值，且由於預售登記的存在，債務人不可能另行通過交易途徑實現擔保物的市場價值，買賣合同事實上達到了流押的效果，有違“禁止流押”的強制性規定。
（3）保護當事人的合法權益。債權人為保證其債權的順利實現，簽訂的買賣合同標的物的價值通常都高於借貸合同的標的。如債權人直接取得買賣合同標的物的所有權，往往會給債務人帶來一定的經濟損失，同時可能會對其他債權人的合法權益造成損害。實踐中，建議可在訴訟過程中對買賣合同標的物進行訴訟保全，通過合法手段保證債權人實現債權的可能性，對各方當事人的利益予以均衡保護。
來源：最高人民法院2015年12月4日發佈合同糾紛典型案例
3、司法解釋：《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關係審理作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。
”4、實踐中無效的理由：（1）雙方並不存在真實的房屋買賣的意思表示，以虛假意思表示簽訂的房屋買賣合同應屬無效。（2）房屋買賣合同作為借款的擔保，屬於借款人與出借人在債務履行期屆滿前，變相約定將擔保財產歸出借人所有，符合流質契約的要件，應屬無效合同。
5、讓予擔保的定義：在民間借貸糾紛中，如果出借人與借款人簽訂民間借貸合同的同時，又以買賣合同作為民間借貸合同的擔保，如果發生買賣合同標的物所有權同時轉移的外觀，則可以認定為構成典型的讓與擔保；而如果尚未發生標的物所有權轉移的外觀（如《民間借貸案件解釋》第24條所規定的讓渡物權期待權），則可以認定為構成後讓與擔保。
參見--《最高人民法院司法觀點集成(新編版)·民商事增補卷IV》1649頁觀點編號941
第二、買賣合同具有法律效力的例外情況。
1. 指導案例72號：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案
最高人民法院：民事判決書 | （2015）民一終字第180號
【裁判要點】
借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關係，建立商品房買賣合同關係，將借款本金及利息轉化為已付購房款並經對賬清算的，不屬於《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬於《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的“作為民間借貸合同的擔保”。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應當結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。
【相關法條】
《中華人民共和國物權法》第186條
《中華人民共和國合同法》第52條
【基本案情】
原告湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴稱：根據雙方合同約定，新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司（以下簡稱彥海公司）應於2014年9月30日向四人交付符合合同約定的房屋。但至今為止，彥海公司拒不履行房屋交付義務。故請求判令：一、彥海公司向湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛支付違約金6000萬元；二、彥海公司承擔湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛主張權利過程中的損失費用416300元；三、彥海公司承擔本案的全部訴訟費用。
彥海公司辯稱：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛應分案起訴。四人與彥海公司沒有購買和出售房屋的意思表示，雙方之間房屋買賣合同名為買賣實為借貸，該商品房買賣合同係為借貸合同的擔保，該約定違反了《中華人民共和國擔保法》第四十條、《中華人民共和國物權法》第一百八十六條的規定無效。雙方簽訂的商品房買賣合同存在顯失公平、乘人之危的情況。四人要求的違約金及損失費用亦無事實依據。
法院經審理查明：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司於2013年先後簽訂多份借款合同，通過實際出借並接受他人債權轉讓，取得對彥海公司合計2.6億元借款的債權。為擔保該借款合同履行，四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預售合同，並向當地房屋產權交易管理中心辦理了備案登記。該債權陸續到期後，因彥海公司未償還借款本息，雙方經對賬，確認彥海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨後重新簽訂商品房買賣合同，約定彥海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉為已付購房款，剩餘購房款38601982.22元，待辦理完畢全部標的物產權轉移登記後一次性支付給彥海公司。湯龍等四人提交與彥海公司對賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計算，並計算複利。
新疆維吾爾自治區高級人民法院於2015年4月27日作出（2015）新民一初字第2號民事判決，判令：一、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付違約金9275057.23元；二、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付律師費416300元；三、駁回湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛的其他訴訟請求。上述款項，應於判決生效後十日內一次性付清。宣判後，彥海公司以雙方之間買賣合同系借款合同的擔保，並非雙方真實意思表示，且欠款金額包含高利等為由，提起上訴。最高人民法院於2015年10月8日作出（2015）民一終字第180號民事判決：一、撤銷新疆維吾爾自治區高級人民法院（2015）新民一初字第2號民事判決；二、駁回湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛的訴訟請求。
【裁判理由】
法院生效裁判認為：本案爭議的商品房買賣合同簽訂前，彥海公司與湯龍等四人之間確實存在借款合同關係，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應的商品房預售合同，並辦理了預購商品房預告登記。但雙方係爭商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經重新協商並對賬，將借款合同關係轉變為商品房買賣合同關係，將借款本息轉為已付購房款，並對房屋交付、尾款支付、違約責任等權利義務作出了約定。民事法律關係的產生、變更、消滅，除基於法律特別規定，需要通過法律關係參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動中，當事人意思表示發生變化並不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規定所禁止外，均應予以准許。本案雙方經協商一致終止借款合同關係，建立商品房買賣合同關係，並非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。該交易安排並未違反法律、行政法規的強制性規定，不屬於《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定。尊重當事人嗣後形成的變更法律關係性質的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之意。彥海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予採信。
但在確認商品房買賣合同合法有效的情況下，由於雙方當事人均認可該合同項下已付購房款系由原借款本息轉來，且彥海公司提出該欠款數額包含高額利息。在當事人請求司法確認和保護購房者合同權利時，人民法院對基於借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數額應當予以審查，以避免當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。經審查，雙方之間借款利息的計算方法，已經超出法律規定的民間借貸利率保護上限。對雙方當事人包含高額利息的欠款數額，依法不能予以確認。由於法律保護的借款利率明顯低於當事人對賬確認的借款利率，故應當認為湯龍等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，彥海公司未按照約定時間交付房屋，不應視為違約。湯龍等四人以彥海公司逾期交付房屋構成違約為事實依據，要求彥海公司支付違約金及律師費，缺乏事實和法律依據。一審判決判令彥海公司承擔支付違約金及律師費的違約責任錯誤，本院對此予以糾正。
第三、律師建議
根據以上的案例及相關法律規範，我們清楚的可以看到如果經過審理案件糾紛中各自主張不同的法律關係，經過法院審理查明的事實首先要看是否構成“讓予擔保”，如果構成則會面臨“購房合同”無效的結果，而此時，作為原告一方應根據法官的“釋明”變更訴訟請求，如果一味的主張“買賣合同”關係，那麼有很大的可能面臨“敗訴”的風險，所以建議訴訟當事人應認清雙方的法律關係，根據案件的審理情況靈活掌握訴訟請求。
另外，如果出借方對於自身出借資金存在風險意識，建議依法進行不動產抵押登記，合法依規的進行民間借貸，在法定的年息24%範圍內約定利息，在債權無法實現的情況下，依法訴訟，就抵押物依法實現抵押權！
