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本文作者：張春光律師【錦天城律所】
個人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》、《執行與執行異議疑難問題全解與典型案例裁判規則》
上海市第一中級人民法院（2019）滬01民終9640號民事判決認為，《中華人民共和國城鄉規劃法》第43條規定，建設單位應當按照規劃條件進行建設，確需變更的，必須向規劃主管部門提出申請。本案中，森博公司經規劃許可建設的是工業廠房，現森博公司將同一產證下的工業廠房私自進行改建分割，並向社會不特定公眾出讓用作商業經營，其改建行為未徵得相關部門規劃許可，其銷售行為亦未取得相應的銷售許可，森博公司的行為違反了《中華人民共和國城鄉規劃法》等效力性強制性法律規定，故受讓方與森博公司簽訂的《房屋使用權出讓合同》應屬無效。
我在我的微信公眾號“合同效力實務研究”寫過很多關於合同效力的文章，對於上述裁判觀點以及所涉法律問題，本文從司法實務的角度，做簡單分析介紹。（我在我的微信公眾號“合同效力實務研究”寫過很多關於工業廠房分割銷售的文章，有興趣的朋友可以自己找出來看看，本文就不再分析工業廠房分割銷售的相關法律問題了）
一、《民法總則》和“九民紀要”背景下合同效力的一般規定
《民法通則》第55條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力；(二)意思表示真實；(三)不違反法律或者社會公共利益。”
《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）
損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”
《合同法解釋一》第4條規定：“合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”
《合同法解釋二》第14條規定：“合同法第五十二條第（五）項規定的‘強制性規定’，是指效力性強制性規定。”
《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》法發[2009]40號第15條規定，正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的“違反法律、行政法規的強制性規定”，關係到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩定。人民法院應當注意根據《合同法解釋（二）》第十四條之規定，注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力。
《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》法發[2009]40號第16條規定，人民法院應當綜合法律法規的意旨，權衡相互衝突的權益，諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的對象等，綜合認定強制性規定的類型。如果強制性規範規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應當認定合同無效。如果強制性規定規制的是當事人的“市場準入”資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對於此類合同效力的認定，應當慎重把握，必要時應當徵求相關立法部門的意見或者請示上級人民法院。
《民法總則》第143條規定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，
不違背公序良俗。”
《民法總則》第153條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效，但是該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。”
《民法總則》第154條規定：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。”
“九民紀要”第30條規定，合同法施行後，針對一些人民法院動輒以違反法律、行政法規的強制性規定為由認定合同無效，不當擴大無效合同範圍的情形，合同法司法解釋（二）第14條將《合同法》第52條第5項規定的“強制性規定”明確限於“效力性強制性規定”。此後，《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》進一步提出了“管理性強制性規定”的概念，指出違反管理性強制性規定的，人民法院應當根據具體情形認定合同效力。隨著這一概念的提出，審判實踐中又出現了另一種傾向，有的人民法院認為凡是行政管理性質的強制性規定都屬於“管理性強制性規定”，不影響合同效力。這種望文生義的認定方法，應予糾正。人民法院在審理合同糾紛案件時，要依據《民法總則》第153條第1款和合同法司法解釋（二）第14條的規定慎重判斷“強制性規定”的性質，特別是要在考量強制性規定所保護的法益類型、違法行為的法律後果以及交易安全保護等因素的基礎上認定其性質，並在裁判文書中充分說明理由。下列強制性規定，應當認定為“效力性強制性規定”：強制性規定涉及金融安全、市場秩序、
國家宏觀政策等公序良俗的；交易標的禁止買賣的，如禁止人體器官、毒品、槍支等買賣；違反特許經營規定的，如場外配資合同；交易方式嚴重違法的，如違反招投標等競爭性締約方式訂立的合同；交易場所違法的，如在批准的交易場所之外進行期貨交易。關於經營範圍、交易時間、交易數量等行政管理性質的強制性規定，一般應當認定為“管理性強制性規定”。
“九民紀要”第31條規定，違反規章一般情況下不影響合同效力，但該規章的內容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，應當認定合同無效。人民法院在認定規章是否涉及公序良俗時，要在考察規範對象基礎上，兼顧監管強度、交易安全保護以及社會影響等方面進行慎重考量，並在裁判文書中進行充分說理。
綜合上述規定可以看出：
1、“九民紀要”出臺之前，法律、司法解釋等對合同無效的規定歸納起來就是：違反法律、行政法規效力性強制性規定的合同無效。但對於何謂“效力性強制性規定”並未作出直接明確的規定。
2、“九民紀要”的進步：
（1）對“效力性強制性規定”和“管理性強制性規定”做了進一步的界定和列舉：
“效力性強制性規定”：強制性規定涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的；交易標的禁止買賣的，如禁止人體器官、毒品、槍支等買賣；違反特許經營規定的，如場外配資合同；交易方式嚴重違法的，如違反招投標等競爭性締約方式訂立的合同；交易場所違法的，如在批准的交易場所之外進行期貨交易。
關於經營範圍、交易時間、交易數量等行政管理性質的強制性規定，一般應當認定為“管理性強制性規定”。
（2）違反規章的合同可能因違反公序良俗而無效
違反規章不會直接導致合同無效，但是該規章的內容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，應當認定合同無效。也就是說，內容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等的規章是關於公序良俗的規定，違反這些規章就是違反公序良俗，違反公序良俗，根據《民法總則》第153條的規定，合同無效。
二、違反《城鄉規劃法》第43條不會直接導致合同無效
《城鄉規劃法》第43條規定：“建設單位應當按照規劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批准。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當及時將依法變更後的規劃條件通報同級土地主管部門並公示。建設單位應當及時將依法變更後的規劃條件報有關人民政府土地主管部門備案。”
《城鄉規劃法》第43條規制的是建設單位的建設行為（如房地產開發），不是合同行為本身。根據《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》法發[2009]40號第16條規定的精神，應當認定《城鄉規劃法》第43條是管理性強制性規定，不是效力性強制性規定【陝西省安康市中級人民法院（2019）陝09民終948號民事判決即持此觀點】。違反《城鄉規劃法》第43條不會導致合同無效。
實際上，建設單位違反《城鄉規劃法》第43條（建設未按照規劃條件進行建設）與“建設單位和房屋買受人之間的買賣合同的效力”風馬牛不相及。因為，建設單位違反《城鄉規劃法》第43條（建設未按照規劃條件進行建設）發生在“上游”，建設單位和房屋買受人簽訂買賣合同發生在下游，兩者發生在不同時空，建設單位違反《城鄉規劃法》第43條與“建設單位和房屋買受人之間的買賣合同”沒有直接關係。評價建設單位和房屋買受人簽訂的買賣合同的效力，應當對合同本身進行評價，而不是依據建設單位在籤合同之前是否做過違反法律的行為判斷合同效力。
三、買賣違法建築合同的效力
建設單位違反《城鄉規劃法》第43條建設的房屋是違法建築。關於買賣違法建築的合同效力，司法實踐中有不同的觀點。
1、最高院公報案例認為有效
《最高人民法院公報》2012年第11期（總第193期）公報案例認為，房屋行政主管部門對未經審批而改建、重建的房屋，可因現實狀況與不動產登記簿記載的權利狀況不一致，將其認定為附有違法建築並結構相連的房屋並限制交易。如何認定這類房屋買賣合同的效力，實踐中存在分歧。善意買受人根據不動產登記的公示公信原則，確信登記的權利狀態與現實狀態相一致，此信賴利益應予保護；根據區分原則，房屋因附有違法建築而無法過戶屬合同履行範疇，不應影響合同效力。【丁某某與石某房屋買賣合同糾紛案。該案一審法院為上海市長寧區人民法院，二審法院為上海市第一中級人民法院】
2、我認為在《民法總則》和“九民紀要”都已出臺並生效的背景下，應當將買賣違法建築的合同認定無效
《民法總則》第143條和第153條都認為違背公序良俗的民事法律行為無效，其中的“公序”一般即指公共秩序、公共政策。
“九民紀要”第30條規定違反國家宏觀政策，交易標的禁止買賣的，合同無效。
違法建築或者破壞了城市的規劃，或者存在質量安全等隱患，從國家宏觀政策的角度講，違法建築是禁止買賣的。另外，“沒有買賣就沒有殺戮”，沒有違法建築的買賣，違法建築的產生將大幅減少，從這個角度將也應當禁止違法建築的買賣。因此，買賣違法建築的合同應當認定為無效。
此外，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條規定，以違法建築為標的的租賃合同無效。舉輕以明重，以違法建築為標的的買賣合同更應當認定為無效。
四、參考案例
1、無效
廣東省高級人民法院（2013）粵高法民二申字第951號民事判決認為，一審庭審中大新公司與車天車地公司均確認雙方實為土地租賃關係，並非合作開發關係，由此，一、二審法院將《合作意向協議》定性為土地租賃合同，並無不當。《合作意向協議》所涉土地的控制性詳細規劃為林地，大新公司與車天車地公司均未提供有效證據證實已獲行政機關同意該地塊用於商業用途，故一、二審法院根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十三條第一款“建設單位應當按照規劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批准”的規定，認定《合作意向協議》違反上述我國法律的強制性規定而無效，並根據雙方的過錯確定各自應負擔的責任，並無不當。
簡評：該判決認為合同雙方是租賃合同關係，在此基礎上認為該租賃合同違反了《城鄉規劃法》第43條而無效。
福建省高級人民法院（2019）閩民申4631號民事裁定認為，《中華人民共和國土地管理法》第十二條規定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。”第五十六條規定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。”《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十三條第一款規定：“建設單位應當按照規劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批准。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當及時將依法變更後的規劃條件通報同級土地主管部門並公示。”《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。”本案中，廈門市規劃局向新味公司頒發的建設工程規劃許可證中審定要求，案涉廠房建築層數為地下一層、地上**（局部**），建築功能為地下一層為車庫、設備用房，，地上**為加工車間、值班管理用房、變配電室廠房大堂，二至十二層均為加工車間。但案涉廠房實際建造情況為地下一層，，地上**並建造成用於賓館等商業用途的房屋，予以租賃。因此，一、二審法院認定案涉房屋未按照建設工程規劃許可證建設，且改變土地用途，未辦理土地變更登記手續，確認案涉《廈門新味食品工業有限公司一號廠房翻建及租賃協議》及《廈門新味食品工業有限公司一號廠房翻建及租賃合同補充協議書》無效，並作出相應判決，認定事實清楚，適用法律正確。
簡評：本案首先認定合同雙方之間的法律關係是租賃合同關係，在此基礎上法院認為該合同因違反《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定而無效。
貴州省黔南布依族苗族自治州中級人民法院（2014）黔南民終字第765號民事判決認為，關於本案雙方當事人簽訂的《合夥建房合同》是否有效的問題。上訴人主張雙方簽訂的《合夥建房合同》未違反法律、法規規定，應當認定為有效。本案雙方當事人於2012年3月10日簽訂《合夥建房合同》，從合同第三條：“建房層數為六層，除底層樓梯間寬度外，其餘面積平均修成四個門面，高度為蓋板後4.2米；第二樓（含第二樓）以上平均分成兩套住房，高度為蓋板後3米。”和第五條：“分房方法及產權辦理。1、房屋主體完工開始裝修時，甲方（被上訴人周英祥）優先提選兩個門面及兩個門面所處位置向上的房屋，餘下的兩個門面及兩個門面所處位置向上的房屋及未修建的空間，永遠屬於乙方（上訴人劉盛達）修建所有。”的內容來看，雙方的簽訂建房合同的目的是要在已合法取得批准建設二層的個人住宅用地上違法修建六層房屋，雙方在將房屋修建至第三層時，建設部門就下達了《限期改正違法行為通知書》要求其自行拆除違法建築，在本案雙方當事人不自行拆除的情況下，執法人員多次強制拆除違法建築，故雙方簽訂的《合夥建房合同》內容違反了《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十三條第一款：“建設單位應當按照規劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批准。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當及時將依法變更後的規劃條件通報同級土地主管部門並公示。”的強制性規定，符合《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”規定的無效情形。因此，本案雙方當事人簽訂的《合夥建房合同》無效。
簡評：首先法院認定本案所涉合同為“合夥建房合同”（合作開發合同），在此基礎上法院認為該合同違反了《城鄉規劃法》第四十三條的規定而無效。
2、有效
陝西省安康市中級人民法院（2019）陝09民終948號民事判決認為，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規定及《中華人民共和國民法總則》第一百五十三條規定，當事人之間簽訂的合同因違反法律、行政法規的效力性強制性規定而無效，但是該強制性規定不導致合同無效的除外。《城鄉規劃法》第四十三條規定：“建設單位應當按照規劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批准。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當及時將依法變更後的規劃條件通報同級土地主管部門並公示。”該條明確了建設單位變更規劃應經相應行政部門進行審批的程序。從規範對象上講，該條規範的是建設單位的建設行為；從規範性質上講，該條是為了加強城鄉規劃管理，實現國家對城鄉規劃區內建設行為的有效管理。但《城鄉規劃法》第六十四條同時規定，未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，其法律後果是對建設行為進行相應行政處罰。故
《城鄉規劃法》第四十三條的規定並非效力性強制性規定，文某某主張案涉《商品房買賣合同》因違反該條強制性規定而無效的理由不能成立。一審法院認定案涉合同因違反《城鄉規劃法》第四十三條的強制性規定而無效，屬於適用法律錯誤。
簡評：該案明確認為《城鄉規劃法》第四十三條的規定並非效力性強制性規定，即違反該規定不會導致合同無效。
附：森博公司與高某輝、許翠梅、高某久房屋買賣合同糾紛案
案情簡介：坐落於上海市奉賢區XX公路****的房屋登記的權利人為森博公司，土地權屬性質為國有建設用地使用權，使用權取得方式為出讓，土地用途為工業，國有建設用地使用權使用期限：2005年11月2日至2055年11月1日止。涉案房屋登記的抵押權人為中國建設銀行股份有限公司上海奉賢支行。
2015年8月4日，由高某輝、許翠梅、高某久作為受讓方（合同乙方）、森博公司作為出讓方（合同甲方）簽訂房屋使用權出讓合同一份，合同約定：第一條甲方依法取得奉賢區地塊土地使用權（出讓合同編滬奉房地2005出讓合同第93號），投資建造的《車間（二十）XX號》廠房已竣工，並辦理了新建廠房初始登記，取得了房地產權證（大產證），證書號：滬房地奉字2006第XXXXXX號。第二條甲方向乙方出讓的廠房位於XX公路XX弄車間（二十）XX號，建築面積57.86平方米。第三條該房屋每平方米出讓單價（不包含房屋全裝修價格）為7,690元。根據該房屋的建築面積，甲方出讓該房屋的出讓款（不包含房屋全裝修價格）為445,000元。第四條乙方應按本合同約定的付款方式和付款期限將房屋出讓款支付給甲方。備註：2015年8月4日付款300,000元，2015年12月31日付款145,000元。第五條乙方如未按合同約定的時間付款，應當向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬分之五計算，違約金自本合同的應付款期限之第二天起算至實際付款之日止。逾期超過十五天，甲方有權單方面解除本合同，同時按合同金額的10%收取違約金，並從首付款中予以直接扣除；第六條雙方按約定確定該房屋交付使用日期：甲方於2016年1月1日具備房屋交付條件，乙方支付全部房屋出讓款後甲方於2016年1月1日交付該房屋。第八條乙方應在本合同第六條約定的房屋交接期限內到甲方要求的地點辦理驗收交接手續，該房屋的權利義務由甲方轉移給乙方。第十七條甲方出讓的該房屋僅作廠房使用，乙方在使用期間不得擅自改變該房屋結構和用途。除本合同附件另有約定外，乙方在使用期間有權享用與該房屋有關聯的公共通道和設施，同時應自覺遵守該房屋所在地的有關法律、法規和尊重社會公德、維護公共設施和公共利益。第十九條為確保乙方權益，雙方同意，乙方有權根據下述條款要求甲方回購本合同物業，具體如下：1、自交房之日起計算滿五年後，乙方有權要求甲方以合同價120%的價格向乙方進行回購；2、自交房之日起計算滿十年後，乙方有權要求甲方以合同價150%的價格向乙方進行回購。如乙方行使上述回購權利，則甲方不得以任何名義向乙方收取任何費用，包括但不限於自交房之日起至甲方回購之期間的租金。
另合同補充條款一約定：一、乙方同意該房屋所在大樓之辦公區域、公共設施由甲方統一管理；二、甲方已選聘上海XX有限公司（以下簡稱XX公司）從事該廠房所在的物業管理區域的物業管理，物業管理費由XX公司收取，乙方同意遵守甲方已與物業公司簽訂的《業主臨時管理規約》、《前期物業服務合同》等合同內容。合同補充條款二約定：一、為確保本項目經營管理有序，提升本項目影響力和覆蓋面，由XX公司對本項目實行統一規範化管理，乙方及承租人均需按照XX公司的標準進行租賃、招商、管理和運營。乙方須向XX公司支付公共設施維護使用費，費用為月租金的10%，自用客戶按市場平均租金的10%支付；二、乙方在使用權期內，有權根據經營需要、採用聯營、合作、轉租或部分轉租等合法方式對承租房屋實施經營，並且不限於以上所列舉的方式。乙方在不違背本市場管理條例的原則下，甲方不干預乙方任何經營活動，並不得將出租的房屋收回；五、乙方對該房屋的裝修、分割及增設的附屬設施和設備歸屬及其維修責任由乙方自行負責。使用權屆滿時，乙方可將自行添置的裝修、設備、可移動物品、公司形象標示等拆除，未拆除的留置物可歸甲方，屬於乙方的物品若甲方要求乙方不予拆除的部分，甲方應給予乙方適當的補償，補償金額由甲、乙雙方協商辦理；七、甲方同意乙方在使用權期內，可將該房屋部分或全部轉讓給他人。轉讓過程中，如乙方與受轉讓方因該房產質量之外的原因發生爭議，由乙方負責解決，並承擔相應責任。八、在使用權期內，乙方如需出售該房屋，應保證本合同的權利義務一併轉讓給受讓方，並且告知甲方備案。
2015年8月4日森博公司加蓋財務專用章出具收據載明收到高某輝支付的使用權出讓金300,000元。2015年8月12日森博公司加蓋財務專用章出具收據載明收到高某輝、許翠梅支付的使用權出讓金145,000元。
嗣後，高某輝、許翠梅、高某久與森博公司完成涉案房屋的交接手續，並按森博公司的要求由案外人XX公司統一對涉案房屋進行物業管理，高某輝、許翠梅、高某久將涉案房屋出租給案外人收取租金。2017年4月25日XX公司發出通知將對市場進行關閉清理。
裁判原文節選
一審【案號：上海市閔行區人民法院（2018）滬0112民初28603號】本案的主要爭議焦點是高某輝、許翠梅、高某久與森博公司之間所簽訂的《房屋使用權出讓合同》的效力認定。
一、係爭工業廠房的使用權出讓合同是否因為違反法律、行政法規的強制性規定而無效。
《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，無效合同的種類應該包括如下幾種：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。根據一審法院查明事實，係爭《房屋使用權出讓合同》對同宗工業用地上的房屋分幢轉讓違反了本市土地管理部門制訂的相關限制性管理規定。但根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第四條之規定，合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。本市土地管理部門的規定不屬於法律、行政法規，並不是認定合同效力的規範依據。另《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規定：合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。效力性強制性規定，是指法律及行政法規明確規定違反了該規定將導致合同無效或者合同不成立的規範；或者法律及行政法規雖未規定違反了該規定將導致合同無效或者合同不成立，但是違反該規定使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規範。根據國務院頒佈的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十五條第二款規定：土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。該法規系行政法規，但該條款並未明確規定違反該法規將導致合同無效的後果，且該係爭廠房出售合同並未損害國家利益和社會公共利益。故該行政法規上述規定當屬管理性規定而非效力性強制性規定，本案係爭廠房使用權出讓合同違反上述行政法規的管理性規定並不屬於《合同法》第五十二條第（五）項規定的情形。故本案中高某輝、許翠梅、高某久與森博公司所簽訂的房屋使用權出讓合同並不構成無效合同。綜上，係爭廠房的房屋使用權出讓合同並無違反法律、行政法規的強制性規定，不屬於《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定的合同無效的情形。
二、係爭廠房使用權出讓合同是否因為“一物一權”原則而無效。
根據《中華人民共和國物權法》規定，不動產物權的設立、轉讓經依法登記發生效力。根據不動產物權變動的原因與結果相區分的原則，物權轉讓行為不能成就，並不必然導致無權轉讓的原因即債權合同無效。本案中，雙方將同一產權證內的工業廠房分割轉讓未經有關部門批准同意，違反了本市相關限制性管理規定，導致該涉案房屋不能辦理單獨的房屋產權證。係爭廠房買賣合同作為涉案房屋所有權轉讓的原因行為，是一種債權形成行為，並非該房屋所有權轉讓的物權變動行為，並不必然產生合同無效的後果。係爭廠房使用權出讓合同並不因為違反“一物一權”原則而無效。綜上所述，一審法院認為高某輝、許翠梅、高某久與森博公司所簽訂的房屋使用權出讓合同合法、有效，對雙方當事人均具有合同約束力。另，本案僅對係爭《房屋使用權出讓合同》是否有效做出認定，至於係爭《房屋使用權出讓合同》是否繼續履行或解除以及解除後權利義務的問題，當事人就此可另行解決。
一審法院據此判決：確認高某輝、許翠梅、高某久與上海森博實業有限公司於2015年8月4日所簽訂的《房屋使用權出讓合同》為有效合同。案件受理費減半收取計3,988元，由上海森博實業有限公司負擔。
二審【案號：上海市第一中級人民法院（2019）滬01民終9640號】本案爭議焦點在於雙方簽訂的《房屋使用權出讓合同》效力的認定。《中華人民共和國城鄉規劃法》規定，建設單位應當按照規劃條件進行建設，確需變更的，必須向規劃主管部門提出申請。本案中，森博公司經規劃許可建設的是工業廠房，現森博公司將同一產證下的工業廠房私自進行改建分割，並向社會不特定公眾出讓用作商業經營，其改建行為未徵得相關部門規劃許可，其銷售行為亦未取得相應的銷售許可，森博公司的行為違反了《中華人民共和國城鄉規劃法》等效力性強制性法律規定，故高某輝、許翠梅、高某久與森博公司簽訂的《房屋使用權出讓合同》應屬無效，一審法院對合同效力認定有誤，本院依法予以糾正。至於森博公司所稱一審法院存在程序瑕疵，經審查並無相應問題，故對其該項意見，本院不予採納。
綜上所述，本院依照《中華人民共和國民法總則》第一百五十三條、《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：
一、撤銷上海市閔行區人民法院（2018）滬0112民初28603號民事判決；
二、駁回高某輝、許翠梅、高某久的訴訟請求。
一審案件受理費減半收取計3,988元，二審案件受理費7,976元，均由高某輝、許翠梅、高某久負擔。
本判決為終審判決。
