“房住不炒”政策的持續實施，讓曾經高燒不退的樓市逐漸冷卻了下來，原來的樓市只需要買買買就能賺錢，甚至只要通過內部關係、打招呼留套房子再轉手就能賺取不菲的收入。但是目前在冷卻的樓市裡，價格是下行，甚至資金鍊緊張的開發商花樣百出的搞促銷，更讓購房者不敢出手。其實很多人都問我“房子還會不會漲價？你說我現在買房子合不合適？”，對於這樣的問題，說實話，沒有準確的答案。各個購房者的情況差別很大，面臨的問題也是多維度的。所以給大家分享點乾貨，就是參考以下因素，買房不會錯。
全國人口遷徙圖，數據來源：百度慧眼
房價的漲跌因素，由大到小，分為三個因素，其中城市因素是高比最高的，也是要求購房者能力最多的，畢竟能在全國範圍內自由配置房產的人是少數。按照2019年全國各大城市GDP排名，青島仍是北京、天津之後的北方第三城，所以身在青島的各位只需要重點考慮城市各區域以及各項目之間的房價增長因素即可。
1、城市房價漲跌因素：
一個城市房價的上漲與下跌除了當前最基本的供求關係決定之外，最基本的判斷方法是：短期看政策（首付比例、限購、限貸、限價、限賣、利率、貨幣超發等，影響週期6-12個月）、中期看土地（土地供應影響週期在1.5-2年左右），長期看人口（人口流入的量及速度，影響週期3年及以上），
2、區域房價漲跌因素：
一套房子的價值，除了居住功能，更多體現在外圍的城市配套資源上，如：教育資源、交通配套、商業配套、醫療配套、商務辦公、公共配套、產業配套、景觀資源等。舉個最熱門的事例：重點小學的學區房比非學區的房子價格高20%-30%左右（有的更高）；地鐵房（500米以內有地鐵口）比非地鐵房價 格高10%-20%，這就是資源對房價的直接影響。
青島地鐵11號線被稱為最美地鐵線，穿越山、海、城市、郊區
3、項目房價漲跌因素：
在同一城市、同一地段、同一外部配套之下，如何選擇合適的房源？可以參考如下標準：開發商>物業>產品，這個觀點肯定有很多人不同意，筆者的觀點是買房先分清那是底線，從最根本的保障倒推，比如央企、國企開發商不會跑路，你不會買到爛尾樓，這是任何購房者的底線；比如口碑好、資質高的物業公司，收相同物業費服務更好，對你居住舒適度更有保障，對社區形象的維護，對房子的保值增值更有利，這關係到你的居住利益與經濟利益；很多購房者買房時更容易糾結於產品上的差異，比如窗戶是不是斷橋鋁、暖氣是不是地暖等，這些差別後期裝修都可以彌補，不會從根本上影響房屋的使用與升值。
青島老城區，不僅有100年的歷史人文沉澱，還有完善的教育、醫療等配套資源
一個城市所有房產的價格差異，都是以上因素累加形成的。當然還有一些更加微觀的因素，比如戶型、朝向、樓層、得房率、容積率、綠化率、贈送空間等等，在此不再一一分析，以後有時間再開專題進行講解。
一個城市的發展離不開時間與資源的積累，一個區域樓市熱度與價格的差異與城市變遷息息相關，只有在過去、現在、未來這樣的時間軸上，加入各個板塊的資源差異，才能認清這個城市的樓市格局。如果大家有購房需求或者其他的建議可留言。
