如今樓市隨著調控的不斷收緊，樓市有一種進入下行期的感覺，這兩年到底應該賣房還是買房？這是目前很多購房者都非常關心的問題。
而且許多人都有這樣一種認識，那就是隻有想要炒房的人才會特別關心房價的漲跌，而想要買房子的人根本不需要考慮房價的波動，反正都是買來住的，隨後漲跌也沒什麼所謂了。但是房價的波動是否真的不值得關注？
根據調查數據顯示，我國城鎮居民的實物資產裡，住房資產佔據了71.2%，戶均住房資產187.8萬元，佔家庭總資產比重為59.1%。我們可以看出，房產佔據了居民財富的很大份額，房產升值也就代表著家庭財富增加，而房產貶值則表示著家產的縮水。
只有那些手上沒有房子的人，才會希望房價下降，這其中就包括那些剛需購房者。房屋價格繼續下跌，晚幾個月說不定就能省幾萬甚至幾十萬，如果真能省幾十萬，大部分人對房屋價格的漲跌就會很有所謂了。
對於手頭上還沒有房子的人來說，他們所擔心的只有一件事，那就是在買房後房價是否還會繼續下跌。另外，對於那些擁有一套或多套房產的人來說，這個問題也很重要，因為房屋不等於貨幣，它不具有流動性，如果沒有人買，它就會砸在自己手裡，從而被房地產市場套牢。在急需用錢的時候，如果不降價虧本出售，是很難變現的。
筆者就有一個朋友就是這種情況，他三年前在瀋陽花了100萬買了一套房等著升值，房價的的確確是一直在漲，每隔幾個月都跟我說房子又漲了，這下又賺了多少。然而今年上半年的時候行情不景氣，打算出售變現，加上這幾年養房的成本，120萬掛了半年都還沒有賣出去，總之就是非常後悔。
在最近幾年，在房住不炒的長期定位下，樓市已經告別了高速上漲的階段。而我們都認為樓市的真實房價，二手房市場會更好地反映出來。
根據國家統計局公佈的9月份70個大中城市房價變動數據顯示，共有23個城市的二手住宅銷售價格同比持平或下降。而天津、青島、鄭州、重慶這四個新一線城市，房價同比去年也都出現了下跌，所以很多人都非常猶豫，不敢輕易出手，害怕高位接盤。
那麼，在當前樓市走勢不明朗的現在，這兩年到底應不應該買房？我們先來看看兩個客觀條件。
1.環境發生變化，房地產市場的土壤不再適合炒房
從近兩年樓市走勢來看，為了清理房地產市場泡沫，樓市正經歷著密集嚴厲的調控。光20年上半年就進行了300餘次，同比19年的251次上漲了20%之多，而下半年仍未出現放鬆的跡象，8月更是公佈了“三條紅線”，對房企融資規模進行大幅限制，減緩了房企擴張速度。
上述種種舉措都在不斷顯露，房地產市場的環境早已發生了變化，炒房行為已經難以在樓市的土壤中生長了。
2.住房的供需關係發生改變
此前，經濟學家任澤平曾發表了一份題為《中國住房存量測算：過剩還是短缺》的報告，對建築面積和人均居住面積進行了測量，目前中國城鎮的商品房存量約為3.11億套，如果按每套3-4人計算，已有10多億人居住，再加上沒有計入數據的小產權房和宅基地，目前的住房總量已達到飽和狀態。
由於當前供需飽和，房價很難長期維持高位，況且當前人口老齡化加劇，未來住房需求將逐漸下降，供過於求的時代即將來臨。
3.房地產企業將迎來今年最大規模償債潮
根據貝殼研究院發佈的報告顯示，11月房企的到期債務金額為1071億元。面對即將到期的鉅額債款，再加上日益嚴格的融資監管，回籠資金對於高負債房企來說更加重要。
而為了回籠資金，房企開展的營銷優惠活動，在一定程度上對企業的盈利水平產生了負面的影響。10月底百餘家A股上市房企的第三季度財務報告中顯示，有21家百強房企在第三季度的毛利率比去年同期低13.5%。
所以在地價成本不斷攀升的情況下，房地產業的利潤水平可能會進一步下滑。
在這種樓市行情下，到底應不應該買房？
上述兩點表明，房地產市場環境已發生變化，當前房地產市場利空，樓市正逐步走向平穩，難漲難跌。在這種情況下，如果剛需想買房子，最好再觀望一段時間。而且對於多套房的持有者，建議提前出手止損。
