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來源：正和島
央行出手了！
繼4月17日，中央會議重申“房住不炒”定位之後，今天（4月20日）上午，中國4月貸款市場報價利率（LPR）公佈：
1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.85%，較上月降低20個基點。5年期貸款市場報價利率（LPR）為4.65%，較上月降低10個基點。
實體利率（LPR）降低20個基點，樓市利率（5年期LPR）降低10個基點，不難看出，這一次降息仍是非對稱降息。實體利率和樓市利率遭到區別對待，也反映出了決策部門對於樓市的態度。
那麼，這次降息對樓市有什麼影響？房價是否會報復性反彈？對房貸有什麼影響？
01、此次降息，釋放了哪些信號？
首先，在聊“LPR”之前，我們先了解一下什麼是LPR？
LPR是貸款市場報價利率的簡稱，是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率。其主要由央行公佈的MLF利率+加點形成，加點的確定則是由有代表性的18家報價銀行根據本行對最優質客戶的貸款利率報價形成，包括1年期和5年期以上兩個品種，能夠較為充分地反映信貸市場資金供求情況。
本次降息，是2020年以來，央行最大力度的一次降息，甚至是5年來力度最大的一次，也是LPR改革以來，最低的一次。
那麼這次降息釋放了什麼信號呢？
第一，這是2015年10月以來力度最大的一次降息，體現了高層“以更大的宏觀政策力度對沖疫情影響”的要求。
近年來，央行對降息非常吝嗇。歷史上每次標準降息是25個基點，但近期最多一次降息10個基點，甚至5個基點。這相當於1個饅頭掰5瓣，一次利好分5次宣佈。
一季度GDP出來了，是“-6.8%”，這是1962年以來的最低值。為了保就業、保民生，勢必要全面加大“逆週期調節力度”。
第二，樓市利率（5年期LPR）降低10個基點，對房地產市場構成利好，但利好又不算特別大。
第三，根據政治局會議的要求，未來政策力度還會加大，降準、降息將延續。
政治局的表態，是在政策利率降息20個點之後說的。所以，在今天LPR大幅降息之後，今年估計還會有30個點左右的降息空間。
至於降準，未來將以“定向降準”方式為主，看各個銀行支持實體經濟的力度，來降低。
至於中國的赤字率，今年肯定會超過3%，甚至達到3.5%到4%。此外，還將發行特別國外，規模估計在2萬億以上。
02、未來，房價會上漲嗎？
放水降息，是不是意味著會刺激一批購房需求，會倒逼房價上漲嗎？
經濟不好，普通人的收入也不會好，收入減少自然沒辦法還越月供，每一步都是環環相扣的，所以房價未必會大漲。
雖然降息不可避免會刺激樓市，但官方態度也很明確，4月17日，中央會議重申“房住不炒”定位。
深圳住建局明確穩房價做法，通過增加供應、加快新房入市、加大土地供給來平衡供需，平穩房價。
所以，從中我們可以看出來，投資想抄底還是要小心，因為你永遠不可能知道現在是底還是高位，而且房價的大漲基本不可能。
對於剛需而言，今年確實釋放了一個好時機，LPR利率下調節省了買房成本，或許還能遇上二手房業主因為資金鍊問題而降價拋售，撿個漏。
03、百萬房貸30年少還2萬元
對於已經買房或者將要買房的人而言，有什麼影響呢？
以100萬元房貸、等額本息償還30年計算，5年期以上LPR每下降10個基點，月供額約減少60元。4月5年期以上LPR降低10個基點至4.65%，月供將從5216.47元減少至5156.37元，累計利息相差了2.16萬元。
如果今年12月5年期以上LPR依然為4.65%，買房者如果新購房屋、使用新的LPR房貸利率（不考慮利率“換錨”情況），100萬元的房貸等額本息償還30年，在2021年每月房貸還款額為5491元。
此前在5年期LPR為4.75%、北京首套房執行利率5.3%（4.75%+55個基點）的情況下，每月房貸還款額為5553元，因此執行新LPR利率後，房貸月供每月減少62元。
按照北京各大銀行目前基準利率上浮10%、即5.39%的利率比較（不考慮購房者利率上浮或打折的情況），執行固定利率後月供為5609元。如此來算，新購房屋且執行最新LPR的購房者，相比選擇固定利率（無上浮或打折情況）的購房者來說，每月可省118元。
04、結語
在當前的大環境下，穩實大局，保就業保民生是大局，幫扶中小企業是硬核要求。相比之下，房地產的優先級真的沒有很高。
所以，對於普通人而言，在未來充滿不確定性的時候，最應該做的是，做好現金流管理，提高抗風險能力，及時擺脫炒房思維。
參考資料：
《貸款市場“降息”來了！1年期LPR報價破4%，你的房貸月供會降多少？》 每日經濟新聞
《剛剛，樓市“非對稱”降息，中央會議再提“房住不炒”》國民經略
《5年來“最大力度降息”，剛剛官宣了！》 劉曉博說財經
