文/謝逸楓
一日兩份重磅文件，為戶籍“破壁拆牆”迎來新一輪改革。4月9日，兩份文件，均提到了戶籍制度改革的內容。按照《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，將深化戶籍制度改革。推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認。放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。
這是繼去年2月首次提出後，我國再次明確提出該政策，首次明確了率先推行此政策的城市群為長三角、珠三角。去年2月21日，《培育發展現代化都市圈的指導意見》，提出在具備條件的都市圈率先實現戶籍准入年限同城化累積互認。打個比方：如果你準備積分入戶，原來在佛山工作和居住了1年，但你現在想落戶到廣州，不需要重新算年限，在佛山1年，也相當於在廣州住了1年，可以在此基礎上再累計年限。
所謂戶籍准入年限同城化累計互認，就是在同一城市群的不同城市間，互認彼此的居住、社保等落戶指標的統計年限，從一城去另一城後，在原有統計年限的基礎上繼續計算，而非重新開始統計。城市群內部的人口流動，已成為我國的新經濟現象之一。按照以往人們更多關注人口從中西部往東部轉移，而目前在東部城市群內部，不同城市之間的人口流動非常頻繁。
推行戶籍准入年限同城化累計互認，有助於為居民在城市群落戶提供便利，增加城市群對人才的吸引力，進一步激活城市群的發展潛力。長三角、珠三角城市群是中國經濟活躍度高、人口湧入量大、就業機會多，居民在不同城市之間流動頻繁，有最緊迫的需求。而京津冀城市群擁有首都北京，有其特殊性，暫未作為試點。未來範圍也可能會逐步擴大，推廣至成渝城市群、長江中游城市群等。
按照4月9日，2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務，要求各地在2020年實現總計1億非戶籍人口在城市落戶目標。要加快實施京津冀協同發展、長三角區域一體化發展、粵港澳大灣區建設、長江經濟帶發展、黃河流域生態保護和高質量發展戰略。城市群是承載國家經濟實體的最重要平臺，在區域一體化政策的推動下，未來京津冀、長三角區域、粵港澳大灣區、長江經濟帶將成為世界級的創新平臺和增長極。不僅在國內屬於經濟發展的領先地區，而且將對中國經濟產生引領作用。
我國農民工群體數量龐大，人社部2019年數據顯示，我國農民工總量已達到2.9億人。根據新政策，如此多數量的農民工，如果大量進城落戶，將增加大量置業需求，對房地產是重大利好。截至2019年末,中國大陸總人口突破14億人,為140005萬人,比上年末增長467萬人。其中城鎮常住人口84843萬人，佔總人口比重（常住人口城鎮化率）為60.60%，戶籍人口城鎮化率為44.38%。以此計算，我國城鎮常住人口中，有超過2.2億人尚未落戶。而在2020年實現1億人落戶城市。
根據《十三五規劃綱要》提出“優惠城鎮化佈局，加快城市群發展”，將全國主要城市劃分為19大城市群。19個城市群包括257個城市，佔全國城市總量40%左右，但常住人口和GDP佔比高達73%和81.7%。19大城市群將提供我國絕大部分房地產市場，根據發改委預計，其未來常住人口占比將進一步提升至80%以上。因此，這257城市分佈在19個城市群，34個都市圈，是未來房企重點佈局的城市。
筆者研究房地產二十年，總結成一句話未來房地產發展趨勢，長期看政策，中期看政策，短期看政策。房價則是短期看政策，中期看土地供應、庫存、供需關係、地價，長期看土地、金融、財稅、住房、法律、產權制度、經濟體制。這句話已經廣為流傳。根據這三句話，探討當前中國房地產問題及出路、長效機制。人是變量、土地供應是變量、金融槓桿是變量，變量的決定因素是政策。因此，變量的與不變的，才是真正決定著未來房地產市場發展趨勢。
房地產未來發展和長效機制的方向，不就是政策、制度、體制改變，人地匹配、供求平衡才是能夠實現。現在戶籍制度的放鬆，人自由的流動，人都往經濟好的城市流動。按道理是人往哪兒走，供地就可以往哪裡供。人口往大城市集中是，未來是城市群與都市圈時代，這個是大趨勢，是不變的。中國出現的問題是人地錯配。越是大城市，人口湧入，需要更多土地，結果政府反而限制土地供應，導致人地錯配，房價上漲。未來應該是人地匹配、供求平衡，這才是真正的長效機制。
預計到2030年，中國2億新增城鎮人口的80%，將分佈在19個城市群：長三角，珠三角，京津冀，長江中游，中原，山東半島，海峽西岸，北部灣，成渝，黔中，滇中，關中平原，山西中部，寧夏沿黃，蘭州—西寧，呼包鄂，遼中南，哈長，天山北坡。買房子，投資房地產，看準未來大趨勢，就對了。要到人口湧入的19個城市群，買房子，買土地。至少未來3到5年，我國一大批三四線城市將受到重大影響。沒有產業和人口支撐的三四線城市，房地產很危險。
按照《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》確立城市群為新型城鎮化主體形態，並規劃建設19個城市群，但當前我國多數城市群發展尚不成熟。作為城市群的核心板塊，近年來我國都市圈建設呈現較快發展態勢，但交通銜接薄弱、分工協作有限、低水平同質化競爭嚴重等問題突出。培育現代化都市圈成為國家推進城市群建設的突破口。例如，廣東將珠三角城市群劃分為廣佛肇、深莞惠、珠中江3個都市圈推動珠三角一體化進程。
中國最大的四個城市群（京津冀、粵港澳大灣區、長三角已經被納入國家戰略發展規劃，只剩下成渝城市群在路上，預計2020年成渝地區雙城經濟圈的發展規劃會通過。這四大國家城市群代表著經濟發展最強的城市，是國家中心城市、直轄市、國家新區、自貿區組成的最強城市群，也是代表著國家實力最強的都市圈，是經濟發展的風向標。
按照19個城市群包括257個城市，佔全國城市總量40%左右，但常住人口和GDP佔比高達73%和81.7%，按照住房需求總量從大到小，19個城市群可分為三梯隊。第一梯隊包括6個城市群，2019-2030年年均需求1-2.1億人，佔全國8.7-17.7%。分別為長三角、長江中游、京津冀、成渝、珠三角、山東半島城市群，年均需求分別為2.07、1.67、1.24、1.05、1.03、1.02億平，佔全國總需求比重為17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和8.7%。
第二梯隊包括8個城市群，年均需求0.26-0.56億平，佔全國總需求比重在2.2-4.8%。分別為中原、滇中、關中平原、北部灣、黔中、海峽西岸、蘭西、晉中城市群，年均需求分別為0.56、0.35、0.35、0.35、0.33、0.32、0.32、0.26億平，佔全國總需求比重為4.8%、3.0%、3.0%、3.0%、2.9%、2.7%、2.7%、2.2%。第三梯隊包括5個城市群，年均需求在0.25億平以內，佔全國總需求比重低於2.1%。分別為哈長、天山北坡、呼包鄂榆、遼中南、寧夏沿黃城市群，年均需求分別為0.24、0.19、0.15、0.14、0.04億平，佔全國總需求比重為2.1%、1.6%、1.3%、1.2%和0.4%。
城市群的利好政策不僅在於此，在戶籍方面有新政。4月9日，按照關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見，要求深化戶籍制度改革，推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認。放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。建立城鎮教育、就業創業、醫療衛生等基本公共服務與常住人口掛鉤機制，推動公共資源按常住人口規模配置。
按照4月9日，2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務提出，要編製成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要，加快推進規劃編制實施，促進重慶市、四川省通力協作。加大成渝地區發展統籌力度，發揮中心城市帶動作用。加強交通、產業、環保、民生政策對接，共同建設具有全國影響力的科技創新中心，加快培育形成新動力源。成都和重慶，一直存在城市之間的“瑜亮情結”。兩座城市地理位置相近，資源稟賦類似，面積人口規模相當，共同肩負西部經濟戰略重任。
將成渝地區定位為“雙城經濟圈”，意味著未來重慶主城區、成都中心城區有望進一步擴容。新增的人口加上城市發展吸引來的人口，讓未來重慶主城區常住人口有可能達到千萬以上。目前成渝兩地的高鐵單程時間約一個半小時左右，成渝兩城之間的簡陽、資陽、資中、內江、隆昌、榮昌、大足、永川、璧山等地距離成都或重慶的高鐵車程時間也都在一個半小時之內，有利於成渝之間的城市人口前往成渝工作，促進經濟交流和發展。
都市圈作為是區域一體化的空間載體。去年2月19日，根據《培育發展現代化都市圈的指導意見》顯示，城市群是新型城鎮化主體形態，是支撐全國經濟增長、促進區域協調發展、參與國際競爭合作的重要平臺。都市圈是城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態。這是我國第一個關於都市圈的高規格文件，表明在未來的城市化和區域一體化中，都市圈將是主要的空間形態和實現方式。
都市圈的空間範圍由中心城市向周邊城市發展。在中國中心城市按照人口規模可分為超大城市（1000萬人口以上）、特大城市（500萬人口以上）、大城市（300萬人口以上），通過交通等基礎設施與周邊地區聯繫，既集聚又輻射。都市圈的發展首先需要基礎設施，包括輕軌、地鐵，也在一定程度上包括高鐵。都市圈通常“以1小時通勤圈為基本範圍”，按照這個標準，目前，城市裡軌道交通的速度通常是60公里/小時。
當前，中國有上海、北京、廣佛肇、杭州、深莞惠等10個2000萬人以上的大都市圈，有重慶、青島、廈漳泉等14個1000萬-2000萬人大都市圈。24個千萬級大都市圈以全國6.7%的土地集聚約33%的常住人口，創造約54%的GDP，多數都市圈人口處於持續流入。2019年發展潛力百強城市中有96個位於19大城市群，有54個位於24個千萬級大都市圈。24個千萬級大都市圈以全國6.7%的土地集聚約33%的常住人口，創造約54%的GDP，多數都市圈人口處於持續流入。
2019年2月，《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》（以下簡稱《意見》），這是我國第一份以“都市圈”為主題的中央文件，標誌著都市圈時代正式來臨。在此之前，2014年《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》提出，特大城市要推進中心城區功能向1小時交通圈地區擴散，培育形成通勤高效、一體發展的都市圈。以中心城市為引領的都市圈城市群是支撐中國經濟高質量發展的主要平臺，是中國當前以及未來發展的重點。
其一是長三角城市群（長三角城市一體化）。上海的定位最高，是“中心”，是“龍頭”。由一市三省、27個
