李威66
有些小區不僅有高層，還有多層。如從保值和投資增值角度去選，應該選擇哪種？
我是「房微言」，多層更具保值增值優勢，建議選擇多層。
從稀缺性和居住舒性兩個大層面分析，多層比高層更有保值增值潛力。
1.多層成為稀缺產品。
以柳州為例，在售樓盤有140個左石，但有多層產品在售的不超過5個。
高層變多，多層變少，主要原因在於：
⑴ 地方政府從“集約節約使用土地”和“提高財政收入”的角度設置了高容積率的土地轉讓前提條件。
⑵ 開發商以高價競得土地後，為降低單方土地成本，必定會將容積率用到盡。如按容積率能建10萬㎡，開發商一定不止建9.9萬㎡。
2.多層的空間居住舒適性更高。
⑴ 多層通常為一梯兩戶，甚至一梯一戶，同層戶數少，互干擾度低。
⑵ 由於戶數少，多層平面可做到雙寬面採光和南北對流效果，室內通風采光好。
⑶ 不帶電梯多層沒有電梯管井、電梯大堂、樓層電梯間等等公攤，實用率通常可達90%左右，而電梯高層的實用率通常只有75%-80%。同樣建築面積，多層顯得更寬敞舒適。
俗話說“物以稀為貴”。多層目前越來越稀缺，再加上空間舒適性比電梯高層高，從這兩個大層面看，多層比電梯高層更具保值增值潛力。
若具體到某個小區，多層是否一定比高層保值增值？需結合買入成本、樓層情況等等因素去分析。
1.如多層買入成本比較高，那麼增值空間就相對小，甚至低於高層的增速。
以柳州市金×庭這小區為例，該小區規劃有多層、小高層和高層三種類型產品。
該小區在2011年底開盤，首推高房和小高層，當時入市均價在5500元/㎡左右。時隔一年，即2012年底不帶電梯多層房源推出，均價6500元/㎡左右。
目到該小區多層和高層掛牌價均在1萬—1.1萬元/㎡之間，不帶電梯多層增值率約為54%-69%；而電梯高層增值率81%-100%。由於高層比多層早推一年，一年持有成本按7%粗算，電梯高層房源的實際增值率在還是比多層高。
可見，購買成本對保值增值有很大影響。
2.如買入的是多層不帶電梯的5樓或以上房源，那麼增值空間通常會低於電梯高層房源 。
不帶電梯的多層和帶電梯高層比較，1至4樓是多層佔上風，但從5樓開始，多層就處於劣勢了。
同樣以柳州市的二手房市場為例，如果帶電梯高層樓宇中5-7樓在某一週期內可增值50%，那不帶電梯的多層5樓或以上房源的增值率大約在30%左右甚至更低。
因而，樓層也是影響多層房源保值增值重要因素。
只要購買時加以注意，避開主要影響因素，多層比電梯高層更易買現增保值。
1.如樓盤目標客戶定位是剛需型，多層是不帶電梯的：
⑴ 首選3樓，其次是2和4樓。
這些樓層高度恰到好處，既擁有良好的採光通風效果，又不用爬得氣喘喘，市場接受度高，後續保值增值高。
⑵ 首選三房，面積控制在區間的最低檔。
例如三房建築面積在90-120㎡，選90㎡即可，因為不帶電梯多層實用率高，按90%的實用率計，建築90㎡=套內面積81㎡，是比較實用的三房了。總價低，單價增值率更高。
2.如樓盤目標客戶定位是改善型，多層是帶電梯大面積戶型：
⑴
勿選非品牌小區。帶電梯多層洋房的價格通常高出電梯高層50%左右，例如柳州恆×華府，電梯高層均價1.2-1.3萬元/㎡，而電梯多層洋房均價在1.8-1.9萬元/㎡。
單價高且面積大，總價也高，若沒有品牌小區支撐，很難有接盤者。要實現保值和高增值，小區品牌非常重要。
⑵ 勿選物業服務水準低小區。
物業水平的高低與房子增值保值率息息相關，尤其別墅、多層洋房的保值增值更依賴優質物業服務水平。
很多小區有一定的知名度，但物業服務水平卻不怎麼樣，因而除了要重視小區的品牌度，也要關注小區的物業服務水平。
綜上
多層具有稀缺性和較好的舒適性，只要在樓層、小區品牌等方面的選擇沒有失誤，多層的保值增值率高於電梯高層。
最後
調控之下，無論是多層還是電梯高層，房價都不會象以往那樣瘋漲了，不要對增值率抱太高期望值。
我是［房微言］，專注分享實用的房地產乾貨和買房賣房防套路技巧，歡迎關注我。
房微言
從現在的房地產市場發展來看，不少小區裡面已經開始多層洋房和高層混合配製了。這樣的配置可以有效地降低小區的總體容積率，也比單純配置洋房的小區開發商的收益更高一些。
購房獲利可以說也是當前幾乎所有購房者共同的目的。那麼面對同一小區當中既有多層洋房又有高層的情況，買哪種房子對於後期的房屋保值升值更有幫助呢？
毫無疑問應該是買洋房今後的房子升值、保值會更有保障。為什麼這樣說呢？因為洋房十多層的樓層低、品質高、面積大住起來會更加舒適一些。相比後續的高層不論做得如何富麗堂皇都沒有前面的多層洋房品質好。首先從購入的單價上面兩者之間就有差別，這種先天的差別也會導致後續房屋在出售的時候存在較大的價格差異。
未來住宅的趨勢一定是朝著大面積、低容積率、高品質的方向發展，因為我國已經完全過了通過高樓大廈高密度、高容積，高土地利用率來快速滿足日益增長的購房需求的階段。現在房地產發展的總體方向都是朝著宜居生態品質發展是為了提升和改善居民的住房條件。因此，階段不同最終所達到的效果也是不一樣的。
也就是說未來高層住宅可能會被淘汰，而多層洋房就不會被淘汰了。就算等到該小區變成一個老舊小區了面臨維護改造的時候，也一定是高層住宅的改造難度更大，多層洋房的改造難度更小。
因此，不論是從後續的都市發展購房的需求，還是從國家政策上來看。購買同一小區裡的多層洋房都會讓後期的房子更加保值。同時多層洋房的綜合公攤面積也會相比高層的小，自己的使得面積也會更大一些。怎麼算都是多層洋房更划算一些。
房產老J
同一個小區的多層和高層進行價值比較，我作為一個資深房地產估價師和建造師來給你回答下。
兩者互有優缺點：因為是同一個小區，所以地段因素就不考慮了。然後在小區不同位置的分佈其實還是有講究的，影響因素有：多層是不是被高層建築遮擋、日照時間長短、外圍環境道路噪音、每幢建築物周邊綠化、變電室配電房位置、汽車通道等等。一般而言，不帶電梯的多層（所以它不能叫洋房！）開發商賣得便宜，高層賣得貴些。而帶電梯的多層洋房，請記得它叫洋房，就賣得比高層要貴好多，一般均價貴3000元/平方左右！
現在一般在同一個小區裡，都是大底板地下室，然後都是帶電梯洋房，哪有不帶電梯的多層？開發商又不傻，能賺錢的產品不做？
高層有優點是：受干擾少，視野開闊，陽光明媚！電梯上下方便。但缺點也有：電梯質量出問題了，到家就很麻煩，十幾二十幾層你根本爬不上去！高層的低層如3樓以下，反而不如多層！在日照啊視野啊還是便利上都有缺陷。高層的頂樓也最好不要買，漏水、風大不能開窗問題也是挺糾結的。
多層不帶電梯屬於淘汰的產品，除非是聯排別墅或者疊墅！那是要比高層好，其他就另當別論！不建議買。而高層房子，可以買，到買中間段，不要買低層或者頂層。
比如，高層25層和多層6層的房子，性價比最高的就是高層的9～18樓的邊套，當然19～24樓價格也貴的。多層房子選擇就只能是3、4樓比較好了，其他都不大行。
還要提醒一下大家，任何事物都是相對的，沒有絕對的！最好的房子肯定是最貴的，所以還要看錢夠不夠多？哈哈，希望我的回答能給你們些參考，謝謝！
