作者 | 劉瑩
編輯 | 盼盼
出品 | 焦點地產新聞
9月22日，“房產+建築”雙輪驅動的江蘇中南建設集團（下稱：中南建設）再為子公司提供3.06億元貸款擔保。作為慣用擔保工具降低融資成本的典型房企，今年來中南建設發佈的擔保公告已有60餘則，實際對外擔保額超600億。行業銷售規模下行、融資環境收緊之下，“希望儘快站到第一陣營”的中南建設，除了繼續“高週轉”之外，也在不斷“加槓桿”。
約4天披露一則擔保公告
擔保額超50%警戒線
事實上，今年來，中南建設一直在提速對外擔保。公告披露，截至目前，中南建設及控股子公司對外擔保的金額已達600.8億元，佔最近一期經審計歸屬上市公司股東權益的345.34%；公司及控股子公司對合並報表外單位提供的擔保總金額為89.6億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司股東權益的51.53%，超出監管層給出的50%擔保警戒線。
值得一提的是，同在規模排名TOP15梯隊的金地集團，上半年擔保金額佔歸屬上市公司股東權益的比例僅為14.78%。
地產分析人士表示，於上市公司而言，為其他企業提供擔保是有風險的，一旦出現擔保黑洞，損害的將不僅是企業和銀行的利益，因此，無論擔保對象是誰、資質如何，擔保總額佔公司淨資產的比例不宜超過50%。
另一位地產分析人士也表示，高擔保實際上是一種隱性負債，對於擔保金額遠超歸屬上市公司股東權益的房企來說，一旦資金鍊上出現問題，勢必會帶來逾期，後果嚴重。
事實上，焦點地產新聞統計發現，今年來，中南建設的對外擔保總額已超去年全年，擔保頻率上，約4天便有一則擔保公告披露，並且被擔保子公司多是位於三四線城市的項目公司，盈利情況不樂觀。
以9月15日，中南建設公告的一筆3.2億元擔保事項為例，其中，被擔保方中南新世界、撫順盛華邦、太倉彤光3家子公司均為淨利虧損狀態，資產負債率方面，除太倉彤光以59.26%的資產負債率在70%以下之外，其餘兩家均在80%以上，撫順盛華邦的資產負債率高於130%。
7月，在中南建設合計為旗下28家直接或間接控股子公司提供的擔保事項中，除1家子公司資產負債率在70%以下之外，其餘均高於70%，還有4家子公司的資產負債率高於100%。
業內人士稱，被擔保方的資產負債率情況可以用來衡量擔保方的代償風險，被擔保方的資產負債率越高，表明由於外部融資產生的債務負擔就越重，母公司為其提供擔保的代償風險也就越高。因而，行業通用“為資產負債率超過70%的被擔保對象提供的債務擔保金額佔擔保總額的比例” 來衡量其對外擔保的代償風險，照此計算，中南建設的這一比例大於70%，處於行業高值。
來自中報的數據顯示，今年來，中南建設依然在“重倉”三四線城市。1至6月，在公司新增的27個房地產項目中，儘管重慶、杭州等熱點城市也有落子，但整體來看，仍主要集中於鎮江、淮安、南通、紹興、揭陽等中小城市。
此外，在公司全部未來可竣工的4523萬平方米項目資源中，一二線城市的面積佔比約39%，三四線城市面積佔比約61%，三四線佔比依然較高。
地產分析人士表示，這意味著，未來幾年，中南建設的大部分待售貨值將位於三四線城市，伴隨棚改政策的調整以及三四線樓市的降溫，“去化”壓力集中呈現，一旦被擔保子公司銷售遇阻或者三四線城市去化承壓，都將對公司債務水平帶來影響。
債務、規模“雙線並行”
資產負債率連續三年高於90%
事實上，自2009年重組大連金牛成功實現上市以後，中南建設便一直是 “債務和規模”雙線並行，同步增長的狀態。來自諸葛找房的統計顯示，2017年至今，中南建設的資產負債率從未低於90%，淨資產負債率方面，自2014年以來從未低於160%。
“高槓杆”的中南建設實現了規模的快速增長。據業績報，前8月，中南建設的合同銷售額為1110.3億元，同比增長20%，完成年度1800億元銷售目標的62%；合同銷售面積870.6萬平方米，同比增長24%。前6月，中南建設的合同銷售金額為812億元，同比增長24%；銷售面積645萬平方米，同比增長24%。
“降槓桿”的目標在上半年取得一定成效。期內，其淨資產負債率為185.56%，相比2018年末的191.5%下降5.94個百分點，但仍高於91%的行業均值。
儘管如此，中南建設並不認為公司存在償債風險，公告稱，“名義上公司負債率雖然比較高，但這並不能反映公司的償債風險，截至上年末，公司的實際有息負債僅686億元，在類似規模銷售的房企裡屬於低位，剔除預收賬款等因素後，資產負債率僅為43.35%”。
聲稱沒有債務壓力的中南建設負債總額卻在走高。截至6月末，中南建設負債合計2445.1億元，相比2018年末的2161.01億元增長284.09億元，漲幅13.14%。另一組中報數據顯示，報告期內，中南建設的貨幣資金額為249.45億元，受限貨幣資金84.57億元，而公司短期借款為128.09億元、應付票據為117.65億元，償債壓力並不小。
繼上半年通過銀行貸款、公司債券等債務融資工具合計獲得融資685.52億元之後，中南建設還在嘗試包含股權質押、海外債等在內的其他融資渠道。9月19日，據公告，公司擬將大股東中南城投所持1.16億股股份再次進行質押融資，融資額涉及9.44億元。8月，中南建設先後發行的兩筆27億元和24公司債券，也已經獲得深交所審核通過。
圖片來源：wind，方正證券研究所
融資成本方面，來自方正證券研究所的統計顯示，上半年中南建設的平均融資成本為8.43%，處於行業高值，與此構成對比的是，另外一家同規模房企金地集團的融資成本僅為4.83%，低了3.6個百分點。6月11日，中南建設通過境外全資子公司完成發行的為期3年的3.5億美元債，票面利率達10.875%，創下當月新高。
兩大主營業務“狀況不斷”
不同於銷售規模上漲帶來的利好，中南建設旗下“房產”和“建築”兩大主營業務近期人事變動頻繁、銷售增速放緩，“狀況不斷”。
建築業務方面，1-8月，中南建設新承接（中標）項目的預計合同總金額為170.6億元，同比減少36%；而在前6月，該項指標為125.3億元，同比減少47%。
房地產業務方面，據中報，該項業務上半年新增項目27個，新獲項目規劃建築面積合計420萬平方米，較去年同期的80個項目、合計1138萬平米的規劃建築面積大幅下滑。
在體現盈利能力的指標上，兩項業務均出現下滑。1-6月，建築業務的毛利率為11.94%，同比下降0.89個百分點；而房地產業務的毛利率為23.4%，同比下降0.95個百分點。
此外，房地產業務板塊“中南置地”還面臨著頻繁人事換防的問題。據統計，今年來，中南置地的人事變動已經有10多起，9月4日的最新消息中，中南置地正在對集團戰略管理中心進行調整，將戰略職能劃入投資管理中心，市場研究職能劃入市場客研中心，變革管理部向總裁彙報，這一舉動也導致了原戰略管理中心負責人王亞軍的離職。
6月底，中南置地曾一次性空降4名區域總；3月，又一次性任命了15位名譽董事，各自負責1-3個戰區，這些變動帶來了一波“離職潮”。中報披露，包括原集團董事魯貴卿、智剛、李若山、孫三友、張作學以及原副總經理羅俊等在內都已“因個人原因辭職”，而魯貴卿一度被稱為公司的“二號人物”，2016年新引進的人才甘玫也已離職。
業內人士表示，中南置地人事換防的背後與來自經營方面的壓力不無關係，尤其是中南建設近兩年的增速一直很快，管理層的壓力很大。按照集團2019年度最新發布的股票期權激勵計劃，“公司擬向486名核心員工授予1.12億股股票期權，期權有效期為4年”，達標的要求是，“2019年相對2017年度的淨利潤增長率不低於560%，2020年相對2017年度淨利潤增長率不低於1060%，2021年相對2017年度淨利潤增長率不低於1408%”。
2017年中南建設公佈的歸屬於上市公司股東的淨利潤為6.03億元，以此計算，2019年公司要實現的歸屬於上市公司股東的淨利潤為39.8億元，2020年為70億元，2021年為90億元。若要如期達標，上半年，其歸母淨利潤的增幅要保持在50%以上，而據中報，期內，中南建設的核心淨利潤為13.12億元，同比增速42%，不及50%。
建築業務方面的困擾主要來自安全生產。北京市住建委8月披露的違規信息中，“江蘇中南建築產業集團有限責任公司因在施工中違反了《北京市建設工程施工現場管理辦法》第十三條第一款，被罰款1000元，而江蘇中南建築產業集團有限責任公司正是江蘇中南建設集團股份有限公司的全資子公司”。5月，中南建設全資子公司施工總承包的陝西延安新城吾悅廣場項目還曾發生機械傷害事故，造成人員傷亡；3月，因未嚴格按照專項施工方案組織施工，中南建築被南通市城市管理綜合行政執法局予以罰款。
國君地產研報提醒，儘管前8月公司業績實現了持續高速釋放，但仍需警惕“企業高管及核心業務骨幹變動”等帶來的風險。
