作者：时代财经 谢斯临
出让地块附近仍是一片空地
就在成功向人才安居集团售出宝安、龙岗两宗人才住房用地的同一天，深圳市政府在寸土寸金的前海推出一宗宅地。考虑到今年从年初开始挂出的所有住宅用地均为人才住房建设用地，且均被深圳人才安居集团拿下，这宗地块实际上可以算得上是今年深圳首宗出让的市场化宅地。
深圳市土地房产交易中心在4月14日早间发布这则土地出让公告。该地块位于前湾片区十开发单元03街坊，土地面积3.17万平方米，总建筑面积18.36万平方米，包含16.46万平方米住宅、10000平方米商业及9000平方米公共配套设施用地。该宗地将用于建设普通商品住房，配建只租不售的人才住房，初始人才住房配建面积不少于16460平方米。按照计划，改地块将在5月15日出让。
时代财经获悉，该地块紧邻深圳地铁5号线前湾公园站A出口，建成后将成为地铁上盖物业，与规划中的前湾公园隔路相望。地块距离规划中的前海金融中心区域不到3公里，驾车仅需10分钟。无论是从区位，还是周边配套景观来看，该宗地块的优势不言自明。
相应的，政府也制定了苛刻的出让条件，仅竞买保证金就需要近40亿元。地块出让采用“双限双竞”方式，即限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交市前海管理局只租不售的人才住房面积。
该地块的挂牌起始价为79.98亿元，最高限价115.97亿元。受限于“7090”政策，宗地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。
项目建成之后，普通商品住房入市最高均价为10.71万元/平方米（毛坯价，不含装修），竞得人必须严格按限定的销售均价进行销售，不得强制搭售其他服务、产品。按起拍价及最高限价估算，剔除初始人才住房配建面积之后，该宗地块楼面价将在5.4万元/平方米到7.9万元/平方米。
严苛的条件以及较高的成本，势必将挤压房企拿地之后的利润空间。但即便如此，业内仍普遍认为，基于稀缺性，这块宅地的出让仍会受到市场极大的关注。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，只要想在深圳扎根的房企，基本都会想要拿到这块地。
参考去年底前海入市的两项目的均价，此次政府给出的限价与之相差无几。2019年11月28日，前海招商领玺开盘，精装均价10.8万元/平方米，4个半小时悉数售罄；两天之后，只有一路之隔的颐湾府，毛坯均价10.2万元/平方米，首日去化9成。
李宇嘉认为，限价水平是与当前房价水平挂钩的，属于合理的范围内。“而且，相比去年同区域同类型的宅地出让，政府的限价是9万多一平方米，此次土地出让最高限价10.7万元/平方米，至少是上涨10%-15%，从绝对价格水平上来讲，并不算很离谱。”
去年前海片区出让的桂湾片区T204-0142地块，当时政府给出的最高销售均价为9.9万元/平方米。在同样受限于“7090”政策、“双限双竞”方式的情况下，该宗地块作为前海片区首宗公开拍卖宅地，依然遭到房企哄抢，拍卖共吸引10余家房企报名，中海、天健集团、金茂、平安、建发、招商蛇口和龙光等7家房企举牌竞价。
在历经长达1小时的拉锯战、117轮竞价之后，最终由天健集团产以38.9亿元、溢价43.5%的代价拿下该宗地，可售楼面价高达7.2万元/平方米。相比由天健集团拿下的T204-0142地块，此次推出的T102-0346地块利润空间相对而言高出不少。
不过，考虑到如今疫情的影响，房企资金普遍偏紧，在拿地之前最终还是要算好回报。深圳中原董事总经理郑叔伦估计，对于华润、中海等有着官方背景的国企或央企，在融资成本、贷款能力上更具优势，拿地应该会更加积极。这一点，从去年底挂牌出让的T204-0142地块便可看出，除龙光之外，均为国企。
但世茂、龙光等强势民企也有出手的可能。在80亿挂牌前海宅地的同一天，深圳市政府还公开拍卖两宗人才住房用地，虽最终被人才安居集团拿下，但金地、龙光、世茂、保利等房企均积极出价。这部分铩羽而归的房企，极有可能继续出现在5月土拍竞争之中。
