英国房价长期领跑全球，跑赢通胀，但也实现了较好的居住品质。
1917—2017年，英国名义房价指数上涨888倍，年均涨幅达7%，同期，CPI（消费者物价指数）仅上涨48倍，年均4%。
英国居住品质高，住房总体充足。80%的住房分布于城郊和乡村，79%的住房为独户住宅，城市和乡村的居住区都富有田园元素，居住环境良好；居住条件良好，人均使用面积为38平方米，住房质量佳且保养好，百年老宅占比达21%。
一、英国住房制度：供地不足、货币超发和金融高杠杆，但重视城市规划和生态环境。
英国住房制度与中国香港有很多类似之处：供地不足、货币超发和金融高杠杆、高房价。但也有不同之处：英国住房质量更高，居住环境更好，人均居住面积更大。
土地制度以自由保有为主，土地规划重视环境保护，住宅供地不足，土地私有，分配不均。
英国实行独特的保有制度，土地名义上归属王室，但土地的自由保有者可以永久保有与自由转让土地，是实质上的土地所有者，英国80%的土地由私人部门自由保有。英国政府的土地规划理念是重保护轻开发，住宅用地占比显著偏低，推高了地价房价。尽管土地多为私人实质所有，但发展权归属政府所有，房地产开发需向地方政府申请规划许可。
英国政府重视保护乡村与生态环境，将英格兰一半土地划为保护区，特别是在大城市周边设置绿带，控制大城市开发规模，限制了可供开发的土地。政府轻视开发需求，40%的地区缺乏满足人口持续增长的住房规划，新开发项目要求60%来自土地重新开发。
二、货币金融制度发达自由，货币超发，居民杠杆高。20世纪80年代以来，金融自由化，货币增长偏快，通胀程度较高。
住房金融体系从20世纪80年代之前以建房合作社为主的互助性体系，转变为以银行为主的市场化体系。
首付低，期限长，居民杠杆较高。在英国，主流的首付比例通常为20%~30%，如果贷款购房者资质较好且愿意承担更高的初始利率，那么甚至可以零首付。
三、税收制度：重交易轻保有，交易环节对二套住房征收重税，抑制投机。
土地印花税根据住房价值征收，采取超额累进税率，购买首套住房税率为0~12%，二套及以上各档税率提高3或4个百分点，且免税额度更低。
对转让投资性住房的收益征收资本利得税，个人所得税税率为20%的基本纳税人，资本利得税税率为18%；个税税率为40%或45%的高薪及附加税率纳税人，资本利得税税率为28%。此外，居民去世前7年内赠与财产和去世后的遗产需缴纳遗产税，最高税率为40%。
保有环节税制历史悠久，税负较轻。英国自17世纪开始对存量住房征收房地产税，目前主要为市政税。市政税实行住房分级定额征收，即根据住房价值划分住房等级，地方行政区内同一等级住房纳税额相同。
市政税是地方财政收入的重要来源，2016年占地方本级财政收入的43%，主要用于公共服务支出。居民出租住房的租金所得需纳入个人所得，征收个人所得税，税率最高为45%。
四、住房保障制度以租赁为核心，英国住房保障一直以租赁为主，供给由政府到市场。
“二战”后至80年代前，中央财政提供补贴，地方政府直接建设低价出租的社会住房。1946—1979年社会住房竣工量占全国住房竣工量的50%，英国套户比也在1971年达到1。
80年代以后，政府削减直接建房规模，转向更多支持住房协会建设和要求房企配建社会住房，并将各类保障性住房统一纳入可负担住房体系。可负担住房可租可售，以租为主。2016年，英格兰新增租赁型可负担住房3.1万套，占新增可负担住房的74%。
80年代后政府增加对购房自住需求的保障。1980年撒切尔政府推出“购买权计划”，允许社会住房的长期租户折价购买所租住房，此后英国政府多次加大社会住房私有化的优惠力度和范围。
随着可售社会住房减少，政府推出其他手段以支持低收入的无房家庭购房，包括供应共享产权房、首次置业房等出售型可负担住房，发放股本贷款，给予购房储蓄补贴等。政府向低收入或失业的租房家庭提供住房补贴，以可负担住房家庭为主。
总之，移民增多人口流入、土地供应不足、金融高杠杆、城市规划重视生态环境、建设新城发展都市圈，英国住房制度的教训是很明显的。土地供应不足，低利率，高杠杆，货币超发，必然导致高房价。
英国城市规划重视居住环境，推崇田园特色，住宅普遍设有花园庭院，重视生态环保，城市内部修建大量公园，城市外围则环绕着绿带，显著改善了城市生态环境，有效提升了居住质量。
20世纪中期，英国通过建设33座宜居新城，促进都市圈周边地区发展，有效缓解了大城市的人口压力。与其他欧洲国家不同，英国人口长期增长，移民增多，结构年轻，支撑了高房价。
1850—2017年，英国总人口增长近3倍。
1990年以来住房建设基本保持在年均新完工不足20万套的低位水平，人口增长有力地支撑了高房价。
