最近中華世紀城的廣告很多,中介也積極地幫忙推銷代理,有好幾個人在問
中華世紀城的投資價值如何?果然,想買這種5梯18戶的多梯戶公寓樓買家,都是想要投資收租的,恰好手裡只有一些不多的閒錢。
真正自住或者解決小孩上學的,反而不多。
![18000/㎡的中華世紀城住宅公寓樓,願者上鉤](http://p2.ttnews.xyz/loading.gif)
這並不讓人奇怪。
這次的5梯18戶公寓樓雖然是住宅性質的,可以落戶可以上學,但跟中華世紀城小區的其他相隔絕,是獨棟大樓,居住體驗不佳。
小區自帶2所幼兒園(金色搖籃幼兒園和開元幼兒園)和中華世紀城小學,看起來教育資源豐富。不過,中華世紀城小學評價一般,一次性的學位價值溢價不高。
毋庸置疑的是,中華世紀城地段絕佳,緊鄰延平門地鐵口。
不是高新,勝似高新。
但西安這種沒有小區環境的公寓樓住宅,即便地段再好,它值不了多少錢,跟隔壁的正常小區相比有明顯的價差。
西安優質地段的住宅公寓樓二手價格都不怎麼貴,如果沒有附加一流的學校。
比如高新路五環的高新楓尚,二手成交價14000出頭,可以上高新第二學校;
南門外2號線地鐵口南門國際,二手成交價14000左右;
北大街地鐵口假日國際公寓,二手成交價13000;
曲江一期拿鐵城,二手成交價不到12000。
你別看它們現在的二手賣不上價,可是當年的開盤價都不便宜,都不低於同區域正常小區的價格。
因為面積小,總價低,租金回報率相對高,招引了無數想要收租金當息爺的投資客。
然而最近十年,住宅性質的公寓樓是明顯跑輸正常住宅的,下表中黃色的樓盤均為獨棟公寓樓或者開放式街區。
你可以感受一下兩者的差距。
![18000/㎡的中華世紀城住宅公寓樓,願者上鉤](http://p2.ttnews.xyz/loading.gif)
這十年以來,西安房價的累計漲幅超過了200%,但核心區與老城區租金的漲幅只有60-80%,租金回報率一路走低。(郊區在變成市區的階段租金大幅度上升)
公寓樓的市場價格是與租金水平高度掛鉤的,當租金的漲幅緩慢的時候,這些房子的增值幅度也會像它趨近。
西安有50-60%的房子建於2010年以後,但市區人口並沒有增加一倍。
房屋租賃是完全市場競爭的,西安的房租在大量的房屋供給下已經差不多被打死了。
房價的漲幅比工資高,工資的漲幅比房租高。
18000的中華世紀城.富春西座宿命是專門的出租樓,也是豎起的城中村。
它跟隔壁小區內的房子沒有可比性(二手成交價17000+),它倆不是一個性質的房子。
小區外的獨棟單價通常是小區內的8-9折。
它的價值要參考高新楓尚、南門國際,只不過樓齡更新。
然而獨體樓的折舊速度經常很快,往往剛過五年就顯老舊了。
從投資角度講,中華世紀城的性價比是不高的,很可能重蹈十年前南門國際、高新楓尚、海星未來城後轍。
但轉眼間,這個項目基本快售罄了,你不得不感慨開發商與銷售代理的眾志成城與神通廣大。