溫州房產諮詢邵先生
一孔之見 個人觀點
房產投資想要回報率高有幾個因素
1所在城市 一線城市房價目前看 上漲動力比較足 但是成本太高 一般人有心無力
二線城市也要分人口淨流入和人口淨流出城市 這個指標可以從小學生每年在校人數預估 人口增加趨勢明顯的城市 價值高 至於人口減少 大家都知道
三四線城市 除了江浙廣深 之外 多數都人口流失 投資價值不大
2細節 地段 周邊配套 決定價格 房子的價值就是地段地段地段！
3變現能力 超過80平的房產 總價較高 不易變現 我在鄭州 有朋友101平 兩年沒有變現 價低不捨的 價高沒人看 所以小戶型尤其是二三十平的公寓型住宅 記住是住宅不是公寓 年限補一樣 地段好 二手房都可保值 如果再有醫院學校銀行公園商場等配套 保值效果更好
4租金回報率 大房子租金回報率以100平為例
兩室兩廳 鄭州租金2500 為了計算方便 3000每月 總價大約130W 不帶裝修契稅等回報率不到3.6 小戶型的租金1000左右 年回報率在4以上
盡我所知 希望對你有用
牧野晨曦
投資房地產不管是價值還是位置都是非常重要的，房地產是大宗商品，大宗商品就會有他的大宗屬性。在這樣的屬性中我們就要找到房地產的價值。
房產就是磚頭瓦片組建的，磚頭瓦片本省沒有房地產價值高，但是如果這個房產在主要城市那麼這樣的房產就是值錢的。
如果這個房產在濟南，那麼這個房地產就是價值高的，如果這個房產在濟南的先行區，那麼這個價值就是非常高的，這是一個硬道理。
如果這個房產在一個三四線城市，那麼這個房產就是沒有投資價值。
資本尋寶
房產投資，追求的往往都是高額回報率，不然為什麼要投；在影響回報率方面，價值往往又比位置更重要，因為投資的目的是追求價值。
由於住宅和非住宅投資理念有差異，小菜僅分享關於住宅投資的一些看法，供參考。
第一、宏觀上影響房產投資回報率的因素有哪些？
01、購房時機的選擇
一個行業不可能永遠都在高速發展狀態，價格也不可能一直都在上漲。
一般來說，房產發展會經歷蓄勢、爆發、調整這樣的經濟週期，而後一個上漲週期的蓄勢期，可能會跟前一個週期的調整期重疊或界線不分明。
比如，從過去房地產發展黃金10年看，這個週期性特徵是很明顯的。爆發期往往在1年左右，而蓄勢期（調整期）的時間就長短不一，短則1-2年，長則3-5年。
從以往的週期看，影響蓄勢期（調整期）長短的因素往往不是市場力量，而是政策因素。如果蓄勢期超過3年，往往又可以將蓄勢期稱為橫盤期，打破橫盤期的因素可能更多來源於政策變動，或意外事件衝擊，比如，去庫存、棚改。
那麼，在購房時機選擇上，選蓄勢期末段或爆發期的初始段買入，在爆發期後出售，那這個投資回報率就會比較高。如果選爆發期末段買入，調整期內撐不住賣出的話，加上購入及持有環節的各項成本，可能利潤就很微薄，甚至可能虧本。
02、城市的選擇
從上圖可以看出，在2014年蓄勢期內，深圳的房價整體低於北京房價。
比如，2014年12月，北京房價是32042元/㎡，深圳房價是30719元/㎡；爆發期後，即2016年9月，北京房價40438元/㎡，深圳房價55001元/㎡。
簡單測算一下，北京房價漲幅26.2%，深圳房價漲幅79.05%！在這約2年投資期內，深圳房價漲幅是北京的3倍多！
也就意味著，同樣投資週期內，同樣投100萬買房，在北京只能賺26.2萬，但在深圳就可以賺79.05萬！
可見，城市房價基數不同，房價漲幅大小不同，價格調整週期不同，最終獲得的房產投資回報率也就有高有低，選擇決定回報！
03、位置的選擇，也就是城市板塊的選擇
在一個城市裡，基於歷史原因、公共配套、商業價值、人文景觀、居住舒適度等因素，會造成不同板塊價值差異。
比如，小菜所在的昆明市，老在的昆明本地人對不同板塊價值有個比較詼諧的說法：“南帝、北丐、東邪、西毒”！為什麼會這樣說呢？拆解起來還是蠻有意思的。
⑴“南帝”：在以前，購買力和消費力比較強的都集中在南邊，比如，滇池板塊，分佈著別墅區和療養院；現在的話，主要的省級政府機構駐地也在南市區，進一步增加了南市區的分量。
⑵“北丐”：北邊以前小區整體品質不高，城中村比較多，大中小學校比較多，出了“廖家廟收費站”，基本就是農村了，感覺沒有南市區高大上。
⑶“東邪”：東邊倉儲較多，批發市場、汽車市場、物流市場、監獄、城中村交織，人流密集、嘈雜，加上鐵路縱橫，其間還有墳場（槍斃犯人、古時候砍頭的刑場）之類的，給本地人的感覺比較邪氣。
⑷“西毒”：西邊是昆明城市的上風口，以前整體路況不是很好，加上團結鄉、沙朗附近的石場、渣土場、工礦企業比較多，空氣中的沙層含量大，空氣質量不理想。
基於這些城市工業、產業、機構佈局、滇池景觀和氣候特點等長期形成的習慣，導致了昆明城市不同板塊價值表現各異，房價也就有很大的差異性。
銳理房價熱力圖也顯示，滇池板塊房價最高，均價超越了2萬元/㎡！而昆明整體房產均價大概在1.4萬元/㎡左右，高出了大概43%的幅度！可見，不同板塊的房價差異確實很大。
在成交熱點區域上，主要集中在中心板塊、翠湖板塊、世博板塊和官南板塊，說明大家更願意在這些板塊居住和投資。
也就意味著，投資宜選擇成交活躍的區域，同樣週期內，房價上漲的幅度可能會更大，資產流動性可能會更好；而選擇冷門片區，比如高新板塊的普吉片區、東市板塊的羊方凹片區，房價長時間都不怎麼動，那投資回報率就不如熱力區域高，至少賺錢的概率更小！這跟投資房產的城市選擇道理是類似的。
因此，從宏觀上，影響房產投資回報率高低的因素大概就是這三類。
第二、投資房產，是位置重要，還是價值重要？
其實，投資住房，位置也重要，但跟投資價值比起來，無疑投資價值將直接決定投資回報率，也直接意味著房產投資的成敗。
01、位置好，並不必然代表有投資價值
“再好的草原也有瘦馬。”
在具體的房產投資上，位置選好了，意味著投資的風險係數會更低，但並不因此就代表著投資回報率高，也不因此說明它就有投資價值。
比如，同樣中心板塊的兩個房子，一個是外圍樓棟的頂樓，一個是小區裡面樓棟的中層；頂樓朝向、戶型、裝修、面積等都“可圈可點”，而中層的朝向、面積、戶型、裝修、價位等都很有上升“空間”，那顯然中層的房子更具投資價值。
02、位置不好的，也有值得投資的
房產位置不佳，從投資風險角度看，會更大一些，尤其是哪些“收縮型城市”，未來面臨被收縮的危險。
實踐看，位置不好的房產，往往與低價格、配套差相聯繫，而如果能找準房產的某項升值因素，可能同樣還是能獲得很高的回報率。
比如，本地有個小區（下圖善書院），在幾十公里外的新城區，有本地一所知名小學本部的上學名額，房價從2010年時5000多元/㎡漲到現在2萬/㎡左右，漲幅大概4倍，高於本地和全國多數城市房價漲幅，投資價值就很大，但他的位置確實不理想。
因此，位置往往影響投資房產的風險係數高低，而並不必然決定投資回報率高低。
第三、影響房產投資價值的微觀因素
01、位置
也就是區位，區位好意味著房產所在的區域比較成熟，房產投資的風險往往很小，投資回報一般有保障，差異在於投資回報高還是低，虧本的概率小。
比如，買中心板塊的房子，一般價格都比較堅挺，可能其他板塊價格都跌了，中心板塊價格依然會很穩；就算跌了，跌幅也可能沒郊區跌幅那麼大。
正是由於板塊更加成熟的特點，決定了板塊價格上升空間往往也不會太大，但如果其他板塊房價都上漲的話，中心板塊無疑也會跟著上漲，同樣的，漲幅也是不會太大。
一句話，其他板塊漲，中心板塊會跟著漲；其他板塊跌了，中心板塊更抗跌，這就是中心板塊投資房產的價值特點。
02、配套
一般包括交通配套（地鐵、城市快速系統、公交車場之類的）、生活配套（超市、農貿市場、運動設施、娛樂設施、公園、廣場之類的）、教育配套（優質學位）、醫療配套（三甲醫院），等等。
通俗點說，就是學區房、地鐵房、養老房、剛需房之類的。
03、小區
有些學區是精確到大院所在的門牌和小區，有時候880號和878號的差別，就決定著能不能上某個知名學校，那這兩個小區的房價可能就是天差地別的。
但這個變化本身，對已成熟的片區而言，變動不是太大，主要的變量來自於招生劃片政策；對新建蓋的小區而言，可能會有較大影響，在投資前，還是要注意準確落實。
04、房子本身
這裡麵包括了戶型、朝向、面積、樓層、棟號、單元號，等等。
比如，下圖中，同樣是丁字路口的8棟，3單元位於丁字路口紅綠燈處，1單元遠離丁字路口，顯然對住宅來說，1單元的居住價值會優於3單元。
如果物業允許商用的話，可能3單元的投資價值會優於1單元。這在投資的時候，要注意落實好物業的一些管理尺度。後期住宅商用沒有限制的話，選3單元的價值會更好些；後期物業不允許商用的話，那無疑1單元的投資價值就會更好些。
第四、房產投資的一些建議
雖然城鎮住房總量供需基本平衡，房價也已過了價格大幅上漲的黃金時期，但在民間資本缺乏穩健投資途徑的前提下，量力而行地投資住房還是可以的。
01、政策要求“房住不炒”，但有閒錢的話，投資住房依然是可以的，並不會違背政策初衷
民間資本普遍缺乏投資渠道，既不利於民間資本有效利用，也不利於引導民間資本助力國家經濟建設。畢竟，對國家各項經濟建設來說，整體上還是缺乏資金的。
在這種背景下，科學調控房價趨勢，引導民間資本合理進入樓市，給予合理收益，既能滿足民間資本逐利的要求，又能滿足城市建設資金缺乏的問題，還能有效管控好天量的民間資本，發揮樓市資金蓄水池的作用，這些都是不違背的。
02、在城鎮住房總量供需基本平衡的背景下，選好投資房產的城市很重要
根據恆大研究院的數據，2018年末，我國城鎮住房套戶比為1.09，接近國際正常值1.1，高於德國1.02，低於美國1.15，顯示我國城鎮住房總量供需基本平衡。
也就是說，從全國來看，城鎮住房的總套數已經略微高於城鎮家庭總戶數，這個比值是1.09倍。更直白一點的話說，城鎮住房總套數和城鎮家庭總戶數配比為1:1.09，就是每戶可以擁有1.09套住房。
在全國住房總量供需基本平衡的背景下，有的城市人口持續流入，比如深圳，過去10年，平均每年新增人口45萬以上，那放在深圳來看，即便全國已經解決了住房問題，但深圳還沒解決。
一方面是深圳土地少，住房建蓋和存量都有限；另一方面是深圳新增人口多。原來的住房缺口還沒來得及補上，新的缺口又來了。
也就意味著，放在具體的城市看，住房存量供需有的已經飽和，有的達到平衡，有的還是供不應求。
因此，投資房產的話，城市選擇不僅關乎回報率，也關乎投資成敗，需要認真研究具體城市的住房供需情況。
03、選好房子本身
主要是兩點：
⑴選好戶型
目前看，剛需類的戶型市場存量基本飽和，這從我國人均住房面積33.3㎡和城鎮房屋套均建築面積89.6㎡（恆大研究院數據）可以看出來。
那麼，投資房產的戶型方向就是改善型。也就是說，大家在住房上已經基本“吃飽了”，但還沒有“吃好”，未來需求的方向就是“改善”。
⑵選好其他指標
在立足改善戶型的前提下，優化房子自身的一些要素選擇。
比如，朝向，忌北向、西北向和東北向；樓層，高層忌頂層、底層、設備層；棟號，儘量避開路邊、小區外圍等。
總的一點，既然投資改善戶型，就要“挑剔”點，買的時候越“挑剔”，以後轉手的時候被別人挑刺的地方就少些，議價權就更大。
在有閒錢，量力而行的條件下，選好城市和城市板塊，把握好出手時機，再選好各項配套和房子本身，投資住房依然是穩健的，回報率是有保障的。
