4月29日凌晨，金科股份（000656，SZ)發佈《關於第十屆董事會第四十七次會議決議的公告》，審議通過《關於公司所屬金科物業服務集團有限公司到境外上市的方案》，正式對外宣佈旗下生活服務板塊將分拆赴港上市。
《每日經濟新聞》記者注意到，金科服務有意上市的消息早在去年6月便已傳出，而隨著去年港股市場掀起的物業上市潮，頭部房企物業板塊上市計劃正成為資本市場重點關注對象。
值得一提的是，若金科服務上市計劃進展順利，金科股份將拿下重慶首家民營A+H股企業的名號。
業務板塊具備獨立性
工商資料顯示，金科服務的股權關係相對簡晰，金科股份和石河子市恆業金通股權投資普通合夥企業分別持股75%、25%。石河子市恆業金通股權投資普通合夥企業為金科股份高管的持股平臺，該部分股權於2017年激勵。
金科股份公告稱，金科服務本次新發行的H股股數擬不超過發行後金科服務股份總數的25%（未考慮超額配售權的行使），並視市場情況授予全球協調人或賬簿管理人不超過上述發行的H股股數15%的超額配售權。
相較於其他房企，金科股份一直自帶開發銷售與物業運營管理的雙重基因。
據其2019年年報，金科股份主營業務包括房地產開發銷售、物業管理和風電新能源業務，營業收入佔比分別為93.12%、3.41%和0.61%。物業管理在2016年、2017年、2018年佔比分別為3.02%、3.53%、4.21%。
2019年金科服務實現營業收入27.54億元，淨利潤4.06億元；2020年一季度實現營業收入6.16億元，淨利潤8416.45萬元。
有業內人士稱，金科服務擁有較大的面積及規模做支撐，上市或許是藉助資本力量快速實現整體市值增加的有力途徑。
《每日經濟新聞》記者注意到，金科股份在市值管理方面確有需求。目前其A股平臺總市值約400億元，若依據分部估值法剔除物業板塊市值，考慮到攤薄因素，公司目前地產板塊業務對應市值僅300億左右，價值一定程度上被低估。
金科股份董秘徐國富對此則曾表示，金科服務在管面積有50%是獨立第三方，比例較高；對於上市，不追求為了上市而上市，要做到在業主滿意情況下，資本賦能，通過資本運作讓員工、股東享受上市紅利。
金科股份在公告中表示，由於金科服務與公司其他業務板塊之間保持足夠的業務獨立性，金科服務的境外上市不會對公司其他業務板塊的持續性經營運作構成實質性不利影響。
分拆物業上市潮
有分析人士認為，金科服務分拆上市屬於順勢而為。
“不誇張的說，我們已進入物業服務行業的黃金時代。”一位上市房企高管同《每日經濟新聞》記者交流時感嘆，資本市場的追捧、疫情倒逼下的關注，都為物業服務行業增添了前所未有的曝光度。
據公開報道，繼去年有21家物業企業在H股上市後，年初至今已有世茂房地產、陽光城、禹州地產、深圳控股、佳源國際等多家房企陸續傳出有分拆物業公司獨立上市的計劃。與此同時，包括金融街物業、星盛商業、正榮服務、宋都服務、建業新生活等均在港交所排隊上市，興業物聯、鴻坤集團旗下燁星集團則已先後成功上市。
在這一背景下，萬科、龍湖等多個房企的投資者互動平臺上，“有無分拆物業上市計劃”也屢被投資者刷屏。
記者注意到，企業端的上市熱情與投資者的追捧密切相關。以港股市場為例，2019 年恆生指數全年小幅上漲 9.07%，而港股物業管理行業全年上漲 58.21%，所有行業中漲幅排第一。
在個股方面，新城悅服務（01755.HK）、永升生活服務（01995.HK）、佳兆業美好（02168.HK）、雅生活服務（03319.HK）、中海物業（02669.HK）、碧桂園服務（06098.HK）分別錄得222%、 199%、187.3%、161%、116.3%、112.4%的漲幅，大幅跑贏市場。
而截至4月28日收盤，永升生活服務年初至今最高漲幅已達112.74%，鑫苑服務（01895，HK）最高漲幅達126.78%，保利物業（06049，HK）為74.91%，濱江服務（03316，HK）為112.57%。
物業板塊之所以被投資者追捧，和其行業特性有直接關係。
據東方證券去年發佈的研報，15家上市物業公司毛利率平均值為28%、淨利率平均水平為12%。
“物業資產還有一個最大的優點，就是穩定的現金流。”上述高管表示，目前物業行業集中度不高，行業前10和前100的市場份額在持續提升，頭部企業的平均營收規模更大，淨利潤率也更高，營收和淨利潤的同比增速也更大。
而據中國指數研究院披露數據，物業管理行業是存量與增量並存的巨大市場，預計到2025年商品住宅銷售面積累計238億平方米，按照百強企業住宅物業費計算，整體市場規模近1萬億，到2025年中國社區增值服務市場容量預計達1.8萬億。
“現在物業市場和前兩年的房地產市場一樣，都是在往規模化、集約化方向發展。在融資環境普遍緊縮的當下，分拆物業上市在為母公司造血的同時，自身也能更優化盤整資源，迅速規模化。”上述高管表示。
每日經濟新聞
