真正的高手都是穩中求進。2019年是正榮地產發佈“高質量發展”新三年戰略的首年，殊為關鍵。多半年過去，樓市資本論發現正榮地產在高速與高質量並重的路上，越走越好。
8月25日，正榮地產公佈2019年中期業績報告，總營收和核心利潤迎來雙增長。財報顯示，2019年中期正榮地產實現總營收136.48億元人民幣，核心利潤增長33.4%至人民幣11.5億人民幣，在保持業績增長同時，淨負債率降至70.8%，在融資收緊的背景下融資渠道保持通暢，有效支撐了公司的高質量發展，成績喜人。
樓市資本論認為能夠答好這份半年考，正榮地產下了不少硬功夫。從全方位提升經營績效，到前瞻性的土地佈局、成本管控，以及對企業由內而外的變革組織架構和發展戰略，都是正榮半年來紮紮實實打牢的穩贏基礎。概括來講，正榮地產就財務實力、土地儲備和組織優化，已形成自身三大硬核掘金能力，做的很好，值得細細拆解。
【一】盈利增加淨負債率下降，財務實力獲認可
通常來講，房企在迅速發展壯大的過程中，財務支持十分關鍵。根據來源不同，財務支持又分為內部資金（盈利）和外部資金（融資）。樓市資本論發現正榮地產在財務實力方面，不論內外都已如願實現“高質量發展”。
先說內部造血，盈利賺錢。年中財報顯示，2019年上半年正榮地產實現了穩定的盈利增長，營業收入136.48億元，同比增加10.8%，上半年淨利潤為人民幣11.8億，同比增長23.2%，核心利潤為人民幣11.5億，同比大幅增長33.4%，而且淨利潤率及核心利潤率都在上升，可見正榮的盈利能力是在穩步提高。
其次，正榮整體的財務結構也有明顯的優化。2019年中期淨負債率為70.8%，較2018年底下降了3.2個百分點，在行業中處於穩健水平。此外，公司債務結構也在持續優化，境內信託貸款的比例持續下降至29%，與此同時，今年新增的借貸年期也較長，短債比例也在穩步下降，中期借貸平均成本為7.6%。在淨負債率和加權融資利率下降的同時，正榮地產現金存量較2018年增加6.2%至301.4億元，現金短債比由2018年底的1.19倍增加至1.21倍，債務結構良好，償債能力優越。
正榮還在融資渠道方面實現持續突破。上半年正榮在境外通過發行優先票據、永久資本證券、銀團/雙邊貸款及股份配售完成約18億美元融資。境內方面，則首次發行長租公寓專項債，ABS、ABN，另外正榮還有超過2400億授信及融資額度未使用，包括31億元人民幣的小公募額度。可以說，“餘糧”多多。
基於正榮在盈利增長和債務率降低方面的良好表現，今年上半年，在評級方面，國內著名信用評級機構“中誠徵評”提升其主題信用評級至最高的3A級別。在境外評級方面，穆迪調升正榮的信用評級為B1穩定，標準普爾調升其信用B級評級展望至“正面”。境內外評級機構雙上調對正榮的信用評級，也再次證明了正榮地產穩健的財務狀況和日益提升的綜合實力。
值得一提的是，正榮地產還先後獲得市場的高度認可，目前已獲得11家著名海外內投行的股票研究覆蓋，也在“2019年中國房企綜合實力”的排名再躍升一名到第17名，以及獲得了“2019年中國大陸在港上市房地產公司綜合實力Top10”。
由此看來，樓市資本論認為正榮地產的“新三年戰略”已成效初顯，從營收到融資，充沛豐裕的資金面，可穩妥助力正榮地產走好接下來的“高質量發展”之路。
【二】拿地高手，2634萬平米質優土儲深耕一二線
如果把房地產企業簡化成一個工廠，除了資金相關的營收、融資很關鍵，作為生產產品住宅等的原材料土地，也極為重要。
在土儲方面，截至2019年6月底，正榮的總土儲面積達2634萬平方米，足夠未來三年的開發及使用，其中超過七成於一、二線城市，平均地價在人民幣4624元，2019年至今新增土儲323萬平方米，其中接近90%都位於強二線城市。巴黎銀行此前表示，正榮地產2019年購地預算達300億，購地加速將帶來銷售規模持續增長。業績會上，正榮地產高層也表示，未來會繼續密切關注土地價格及政策變化，保持一二線深耕優勢，拓展拿地形式。
據悉，正榮自2018年戰略性進入了成都、重慶和廣州，這些城市均屬於成渝、華南城市群的脊樑型城市，擁有得天獨厚的區位資源優勢。而從正榮今年上半年的銷售成績單來看，中西部地區的銷售佔比也由去年的10.7%上升至15.5%。
中國城市群研究中心研究員馬可認為新的經濟形勢下，從需求角度看，房企得一二線者得天下，未來一二線將是房地產發展最好的區域。這也是為什麼，2019年以來，眾多房企集中佈局一二線城市，尤其是在部分熱點城市拿地積極性非常高的原因所在。
樓市資本論認為正榮地產在上半年市場裡的良好表現，與其對拿地的前瞻性戰略佈局和精準投資密不可分。換句話說，正榮地產能擁有高質量的穩健發展，正取決於其具備優質充裕的土儲。
值得一提的是，正榮地產近來在拿地策略方面除了更加偏向重點城市的熱門板塊，還以小地塊拿地方式為主。這也在一定程度上確保了遭遇銷售增速放緩的大環境，仍可保持較高的存貨週轉率。正榮不愧是房企裡在拿地方面的謀略高手。
樓市資本論認為，當下良好的業績代表了房企在過去以及現在做對了系列決策。那麼，在行業集中度加速提升的新週期中，在拿地方面取得先發優勢就決定了房企後半程的穩健發展。擁有量多質優土儲的正榮地產，未來將持續發力成為業內的佼佼者。
【三】組織架構精簡，高質量增長後勁足
房地產企業向來以大著稱，而如何由大變強才是核心挑戰。在經歷了前幾年的高速擴張期後，正榮地產更為關注的是“可持續發展、效率提升、管理升級”等一系列主題。並將2019年到2021年設定為高質量發展期，較之規模擴張，對組織管理決策效率提出了更高的要求。
並於2018年底，在業績突破千億後，正榮地產正式提出“精總部、強區域”六字方針，開啟了一場關於組織架構的變革和調整。決心通過資源整合和決策提效，助推企業的高質量發展。具體措施上，在整合總部管理中心方面，正榮集團將地產板塊工程和成本職能合併為工程成本中心，同時新成立了客戶價值中心、綜合管理中心。
從正榮新的組織升級可以看到，原有工程和成本職能合併為工程成本中心，商開公司併入資產管理部均是業務執行權下放，總部職能聚焦的體現。
此次組織架構調整中，新成立的“客戶價值中心”，開行業之先河。據瞭解，客戶價值中心除了涵蓋以往的客戶關係部，新增的品質督察部和服務質量部，一個從源頭抓住產品工程品質，一個從後端把控客戶服務質量，加之原有客戶關係部對客戶關係的系統性維護，該中心的成立將以客戶為導向，行使全週期的客戶價值保障職能，打造職能共享平臺。客戶是企業發展和品牌建設的根本，這一舉措即是正榮對行業進入品質發展階段的戰略回應，更是對其企業文化中“客戶導向”價值觀的有力踐行。
應該說，正榮地產這次對內的主動開刀，效果還是很明顯的。在經營方面，目前已將項目首開的時間進一步縮短至七個月，項目產品標準化複製率達到100%，首開去化率達到70%。在產品方面，正榮秉持匠心品質，已經建立正榮府、紫闕臺、雲麓，三大住宅標杆產品品牌，並通過產品標準化實現了三大產品系列的全國佈局，逐步實現產品品牌的溢價。正榮地產首個坐落於大灣區的項目佛山正榮府於上月剛剛開盤，首開去化率就超過90%。
在運營方面，正榮地產上半年合約銷售為人民幣586億元，合約銷售面積381萬平方米，合約銷售均價為人民幣15400元/平方米，2019年全年銷售目標是人民幣1300億，截止到七月底已完成合約銷售達人民幣687億，是全年目標的53%。在業績會上，公司高層坦言，對完成全年的銷售目標非常有信心。
在樓市資本論看來，正榮地產上半年無論從盈利能力、財務穩健、企業規模，還是從企業組織架構和管理能力來看，都取得不錯進展，並且彼此間相輔相承，已經內化成為企業可持續發展的綜合實力。
可以預計，未來正榮地產在自身三大硬核掘金能力的助推下，仍將保持穩健發展的態勢，拓展出巨大的增長空間。
