疫情導致房地產開發商不能如期交房，開發商是否需要承擔違約責任？
引言
2020年初，新型冠狀病毒肺炎疫情（以下簡稱“疫情”）爆發，因新冠肺炎疫情的影響，國家將2020年春節假期順延至2月3日。同時，各地政府紛紛出臺管理措施，要求房屋建築工程推遲復工，有些城市被迫“封城”以控制疫情的擴散。
在此背景下，房屋買賣合同約定的交付時間晚於疫情爆發及相關措施出臺的，不少開發商面臨著推遲復工可能導致房屋不能如期交付的問題，開發商是否可以主張不承擔違約責任，筆者主要從以下幾點探討。
一、 合同有約定的，從其約定。
實踐中，不少商品房買賣合同將疫情、重大衛生時間、發生傳染病、因政府行為導致的工期延期等作為延期交房的免責理由，在此情形下，基於自願平等原則，如果買賣合同有效，買賣雙方應該按照合同的約定履行，開發商可以以疫情為由主張不承擔違約責任。
二、 合同沒有約定的，開發商可以主張不可抗力或情勢變更。
（一）不可抗力
所謂“不可抗力”，依據《中華人民共和國共和國合同法》第一百一十七條、《中華人民共和國民法總則》第一百八十條，不可抗力指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。開發商以不可抗力為由主張不承擔延期交房的違約責任的，需要考慮如下因素：
1、商品房買賣合同簽訂的時間。
若商品房買賣合同簽訂時，疫情尚未爆發的，疫情對於開發商而言屬於不可預見。若疫情在爆發後，各地方政府陸續出臺相關政策，包括啟動突發公共衛生事件二級或一級響應、交通管制、延長春節假期、限制企業復工時間等，且該等政策出臺的具體時間不等，再簽訂商品房買賣合同的，對於開發商而言，疫情不具有不可見性，不屬於不可抗力。
2、工期的延誤是否是由疫情導致的。
筆者認為，疫情的爆發並不一定導致開發商工期的延誤，只有在國家、當地政府採取了相關管控措施，如延遲復工、限制人員流動、交通管制等導致工期延誤的情形，開發商才能以不可抗力為由主張不承擔違約責任。
3、疫情及其管控措施持續的時間。
目前多個省市自治區均規定一般企業復工不得早於2月9日24時，如後續政策仍限制人員流動，工期需進一步延長。但考慮到本次疫情爆發時間正值春節，而建築工人一般選擇在春節期間返鄉，即使不存在疫情，建築工地全面復工的時間也難以與春節原定的法定節假日結束劃等號。該客觀情況可能影響裁判人員對疫情對延期交付的影響程度的判斷。
4、開發商是否及時通知了購房者並提供了相應的證明。
《合同法》第一百一十八條規定，“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明”。可見，即便新冠疫情在個案中被認定構成不可抗力，不論合同有無約定，開發商就其無法如期交房的事實有通知購房者的法定義務。
筆者建議，就因疫情爆發導致工期延誤無法如期交房的，可與購房者就合同後續履行方案等事宜進行溝通，並爭取形成補充協議等書面文件，避免後續爭端。
注意事項包括：
（1）根據合同約定的通知期限和通知程序、通知方式，發出書面文件；
（2）確保通知文件被有效接收，留存收件憑證；
（3）及時申請開具不可抗力事件的證明；
（4）留存新冠疫情影響企業經營的行情、數據等證明文件
（二）情勢變更
現行有效的“情勢變更”原則規定主要見於《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第二十六條，“合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。
根據上述規定，如適用情勢變更原則，則可酌情對合同予以變更，該法律後果從規定層面區別於不可抗力的法律後果。但考慮到情勢變更的法律後果存在變更合同，不可抗力的法律後果主要是減免法律責任，如開發商擬主動修訂合同，主張情勢變更原則更合邏輯。
實際上，司法實踐中不論是適用不可抗力制度還是情勢變更制度都是非常謹慎的。因此，筆者建議，儘量通過平等協商的方式解決問題，同時需要保留因疫情導致不能履行如期交房或對交房造成實質影響的證據（如封鎖交通、限制貨物交易、停止營業的行政措施公告等）並及時採取有效措施減少損失，以應對之後不得已為之的訴訟或仲裁程序。
注：轉自 廣西君桂律師事務所 梅細揚律師團隊
