毛利率創三年新低。
近日，標普全球評級將雅居樂集團控股有限公司（下稱“雅居樂”）評級展望從“穩定”調整至“負面”。評級下調原因為，該公司房產開發業務擴張的執行進度比其預期的緩慢，這導致雅居樂在過去2年大舉舉債收購後盈利增長依然疲弱。
標普還表示，雅居樂的利潤率或仍將面臨土地成本上升和海南樓市限購政策帶來的下行壓力，而在過去該等因素曾顯著提升了公司的利潤率。
這是雅居樂半月內第二次被下調評級展望。4月2日，信貸評級機構穆迪表示，雅居樂透過增加債務來支持其擴張，該行對公司評級展望由“穩定”降至“負面”，以反映公司信貸指標轉趨疲弱，並確認公司企業家族評級“Ba2”和“Ba3”高級無抵押債券評級。
財報顯示，雅居樂2019年銷售額為1179.7億元，營業收入602.39億元，公司擁有人應占期內溢利75.12億元，同比分別增長14.9%、7.29%、5.43%。結合歷年財報來看，雅居樂增長持續放緩。2016-2019年，雅居樂擁有人應占期內溢利增速分別為64.25%、163.84%、18.25%、5.43%，2018年增速大幅下滑後，2019年再創“新低”。
在利潤增長持續“下探”背景下，雅居樂面臨更“嚴峻”的債務壓力。根據財報，2019年期末雅居樂手持現金426億元，其中受限現金超90億元，1年內需償還短期借款有422.97億元，其中6個月或以下借款借款為372.52億元，佔比高達88.07%。此外，雅居樂在2019年年末，其永續債達歷史最高的135.67億元。截止2019年末，雅居樂總負債達2078.96億元，淨負債率為82.8%。
對此，穆迪高級副總裁曾啟賢稱：“展望調整為負面反映雅居樂為業務擴張而增加債務，導致其信用指標趨弱。雖然我們預計未來12-18個月該公司的信用指標將逐漸改善，但仍會處於Ba2公司家族評級的較弱水平。”穆迪預期，雅居樂收入與經調整債務的比例會於未來12至18個月升至約60%，同時EBIT與利息比率亦料由2.3倍升至3倍。此前，中金公司數據顯示，雅居樂平均融資成本已由2018年的6.5%攀升至2019年的7.1%。
知名地產分析師嚴躍進告訴時間財經，雅居樂整體經營狀態、財務數據下滑較明顯，面臨較大資金壓力，遭信用評級機構下調評級為負。評級下調意味融資成本進一步上升，尤其在目前疫情衝擊下，對本來短債就高的雅居樂來說，其償債壓力會更大。
針對上述問題，時間財經多次致電雅居樂集團、雅居樂地產置業有限公司，截止發稿，未獲回覆。
毛利率下滑明顯
官網資料顯示，雅居樂成立於1992年，是一家以地產為主，同時涉足環保、物業、教育、等8大業務並行的綜合性企業，2005年在中國香港上市。截止2019年末，雅居樂集團總資產規模超2700億元，員工人數超過3.8萬人。其創始人陳卓林、陸倩芳夫婦也以170億元財富名列2020胡潤全球富豪榜第1208位。
不過，靠海南清水灣“發家”的雅居樂，隨著當地調控政策收緊，海南市場成為反噬其毛利的主要原因。2019年，雅居樂毛利潤和毛利率分別183.6億元和30.5%，較2018年分別下降25.6%和13.4%，其中2019年183.6億元毛利，創近三年新低。雅居樂在2019年財務報告中表示，毛利率的下降主要是受多個城市“因城施策”的影響，導致高毛利率項目之確認的銷售收入佔比大幅下降。
“高毛利率收入主要來自海南，該區域2019年毛利下跌50-60%，少了很多，不到40億元。再者成本上升幅度大於售價，2019年，平均售價上升750元/㎡-800元/㎡。但建安成本、土地成本和利息成本上升2000元/㎡左右。”雅居樂集團副總裁兼首席財務官潘智勇曾在雅居樂2019年業績會上，如是解釋集團毛利率下滑原因。
中金公司也表示，2019年雅居樂毛利潤率同比下滑13.4百分點，主要因為毛利潤率超過60%的海南清水灣項目結算收入佔比下滑，2019年約6%，2018年近18%。但受益於一次性收益（例如出售子公司所得30億元），公司總利潤維持了穩定。
財報顯示，雅居樂2019年公司其他收益淨額48.02億元，同比增長141.8%，其他收益淨額大幅增長主要來自於其將一家項目公司34%的股權轉給一位獨立買方，在失去對該出售項目控制權的情況下帶來重估收益為29.89億元。“海南市場降溫對雅居樂影響非常大，雖然全行業整體毛利率都在收窄，但從雅居樂盈利結構來說，出售子公司帶來的財務調節也並非長久之計。”嚴躍進對時間財經表示。
2009年雅居樂海南清水灣項目入市，10年間，該項目令雅居樂收穫頗豐。據觀點地產網，截至2020年1月上旬，雅居樂在清水灣共獲得銷售收入超880多億元。2009年，清水灣單盤年銷售額64億元，佔雅居樂當年銷售額約28%，雅居樂也以226億元銷售額躋身房企12強。2017年，清水灣項目賣出近170億元，拿下2017年度中國房地產項目銷冠。
但隨著2018年4月“海南全域限購”政策頒佈，2019年海南再提嚴控房地產，給海南清水灣項目帶來不小壓力。2018年雅居樂在海南區域收入下降為113億元，及至2019年全年海南區域的收入不到40億元，其中2019上半年海南區域毛利只有6億元。
體現財務上的轉折點在2019年中。彼時，雅居樂經營活動產生現金流量淨額由正轉負，數值為-118.4億元。截至2019年末，該數值為-145.51億元，成為其上市後最“糟糕”現金流。
不過，潘智勇也預測，2020年雅居樂毛利率可維持30%水平，主要通過海南區域入賬提升，以及非房板塊的發展。目前，雅居樂在海南區域土儲達400多萬平方米，貨值接近1000億。在此背景下，加之規模化壓力，雅居樂2017年開始加速拿地和快速佈局多元化，並逐漸避開海南區域。
圖源：雅居樂集團官網
負債率高企
2017年雅居樂銷售額取得新一輪“跨越”，由2016年528.2億元增長69.84%至897.1億元，2018年，雅居樂憑藉1026.7億元預售金額，首次衝入“千億陣營”。
但債務規模尤其是短期借款也急劇膨脹。財報顯示，2015-2019年年末，公司6個月以內短期貸款分別為60.86億元、125.41億元、188.27億元、284.2億元和372.52億元。2019年年末，雅居樂集團6個月以內的借款佔到了公司總借款的38.54%。雅居樂的總借款規模從2015年年底的400.3億元增長到2019年的966.70億元。
2015-2019年年末，雅居樂負債率分別為64%、49.1%、71.4%、79.1%和82.8%，如考慮永續債，雅居樂2019年的淨負債率將達130.74%，2018年的淨負債率達111.06%，遠超安全線。此外，借款增長的同時，利息支出快速增長，2015-2019年，雅居樂的借貸成本分別為34.21億元、32.75億元、33.13億元、50.56億元和70.79億元。
“海外銀行對雅居樂的認同度非常高，今年我們會採取不同的渠道，包括在海外和境內融資，首先目標是把我們的成本降低。”在被問及2019年融資安排，雅居樂前首席財務官張森曾在業績會上表示。
但公司海外債狀況也“不容樂觀”。2015-2019年年末，雅居樂集團海外債佔借款總額的比例分別為47.66%、44.35%和32.21%、40.88%、43.01%，在2018年發行80億元的公司債遇阻後，雅居樂集團海外債佔比再度回升。
據《證券市場週刊》此前報道，雅居樂尚有不計入負債而計入股東權益的永續債務135.67億元，該筆超百億的永續債同樣是外幣記賬的債券。如將永續債與有息負債中合併計算的話，公司海外借款達到551.44億元。興業證券則表示，雅居樂集團目前的美元債/境內主體有息債務比例相對較高，美元債融資的壓力傳導相對更大。
嚴躍進告訴時間財經，“去年有關部門對房企貸款集中度做了查處，如某家開發商銀行貸款過於集中會被查處。而受疫情影響，美元債儘量不要去認購，會有違約風險。”
多元化進展緩慢
陳卓林此前在業績會上曾表示，2020年雅居樂500億投資計劃中，400億將投向房地產業務，100億投資於其他領域。“理想的狀況是，2021年，房地產業務和非房地產業務帶來的利潤為5:5，環保業務帶來的利潤將達到雙位數。”
2016年，“雅居樂地產控股有限公司”更名為“雅居樂集團控股有限公司”，正式走向多元化，佈局環保、教育等多個領域。2019年，雅居樂準備了100億元用於非房業務，僅在2019年上半年便投資了90%，發展超過30個新增非地產項目。除此之外，2019年雅居樂多元業務也開始踏足新能源汽車、跨界亞洲勒芒賽車產業運動。
但從營收來看，2019年，雅居樂多元業務收入佔比為10.1%，同比增長3.6%。顯然，這與陳卓林的預期相差還非常大。從年度增長來看，2015年-2018年，雅居樂集團多元化業務發展緩慢，其它收入相應占比分別為3.68%、4.13%、4.54%、6.51%。不過，從增長幅度來看，近兩年非房業務發展增長幅度有所上升。
在非房板塊、多元化投資方面，潘智勇此前介紹，近幾年雅居樂投資金額超過350億，“實際上給了錢的接近200億元”，從2019年來看，2020年我們是繼續要做，還是要按照我們的節奏往上走。”
雅居樂將2020年銷售目標定在1200億元左右，僅比2019年增長1.7%，可見公司對今年銷售增長不太樂觀。但據雅居樂披露的2020 年 3 月未經審核運營數據，前三個月雅居樂集團以及雅居樂項目的預售金額合計為156.5億元。以此計算，今年1季度，雅居樂實現全年目標13%。（北京時間財經 武竹一）
