多色彩虹
您好，很榮幸能分享我的經驗，希望能給您解惑。
首先我們來說說沒有房產證有大證的房子，
這種房子一般我們都稱呼為小產權房和大證房，無論是小產權房或者大證房，在國家政策來說，都不承認，所以您辦的貸款，我存在一定的疑惑，沒有獨立的房產證，不能交易過戶，也不能做貸款的，銀行也不承認，所以不算房貸。
然後商住兩用的房子，一般我們稱呼為公寓或者商鋪，年限基本在40-50年，這種房子可以做貸款，但是他不屬於住宅，所以並不會算進房貸，也不可以用公積金，不能享受教育學校配套。他也不限購，不限貸款，只要您流水能夠覆蓋這種負債就可以了。
所以說，您現在再購房，肯定是按首套來算，首套比例在2.5成-3成！二套首付比例在4成-7成！
希望我提供的經驗能給您帶來最好的選擇，也可以關注我，進入我的文章查看其他的房產小知識！
十二年房產義務教育說
你所說的商住一體的房子是商業產權房，與門市房商鋪是同樣的40年產權，並不是小產權房，後者是不受法律保護的。商業產權的房子是不佔用住宅名額的，所以在購買住宅是算首套的
老趙 說房
根據當地政策來定，一般情況下，公寓屬於商業性質的，不限購不限，不計入住房套數，再買商品房的話按照首套算
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