多色彩虹
您好，很荣幸能分享我的经验，希望能给您解惑。
首先我们来说说没有房产证有大证的房子，
这种房子一般我们都称呼为小产权房和大证房，无论是小产权房或者大证房，在国家政策来说，都不承认，所以您办的贷款，我存在一定的疑惑，没有独立的房产证，不能交易过户，也不能做贷款的，银行也不承认，所以不算房贷。
然后商住两用的房子，一般我们称呼为公寓或者商铺，年限基本在40-50年，这种房子可以做贷款，但是他不属于住宅，所以并不会算进房贷，也不可以用公积金，不能享受教育学校配套。他也不限购，不限贷款，只要您流水能够覆盖这种负债就可以了。
所以说，您现在再购房，肯定是按首套来算，首套比例在2.5成-3成！二套首付比例在4成-7成！
希望我提供的经验能给您带来最好的选择，也可以关注我，进入我的文章查看其他的房产小知识！
十二年房产义务教育说
你所说的商住一体的房子是商业产权房，与门市房商铺是同样的40年产权，并不是小产权房，后者是不受法律保护的。商业产权的房子是不占用住宅名额的，所以在购买住宅是算首套的
老赵 说房
根据当地政策来定，一般情况下，公寓属于商业性质的，不限购不限，不计入住房套数，再买商品房的话按照首套算
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