房產作為一種特殊商品，在我國具有兩種屬性，一是居住屬性，也是人們生活的必需品；二是金融資產屬性，具有良好的市場投資收益率。劉全認為，房產特有屬性產生不同的需求結構，其中，居住屬性是驅動房價上漲的核心因素；金融資產屬性創造的投資需求是驅動房價上漲的關鍵性因素。目前，房地產市場投資推動房價上漲的刺激因素持續發力。貨幣流動性寬鬆和較低資金成本也是促進房價上漲的主要原因。
統計調查數據顯示，2019年末，我國城鎮化率達到60.1%，距離2030年70%的城鎮化率有10%左右。劉全認為，未來10年，全國城鎮常住人口約有1.8億的增長空間。全國城鎮化率提升帶來的城鎮人口淨增量即將進入下行週期，區域結構分化，一二線城市和大都市圈表現較強的人口吸引力；三四線城市由於經濟實力和發展潛力等因素影響，對外來人口吸引力出現兩極分化。城市人口流入量或流出量，是影響房價的主要原因之一。
劉全認為，住房剛性需求和改善性需求是房地產市場主要購買群體之一。購房者25歲-55歲之間，被視為購房主力人群，其中20歲-34歲人群是購買首套房的主要人群，35歲-55歲人群是改善型住房的主要購買人群。2018年之前一二線城市城鎮人口增速最高，其中，2016年全國常住人口增速高達1.5%。2020年，中國樓市購房人群將進入下行週期，一二線城市具有較強的人口吸引力，未來房價仍然有上行空間。
劉全認為，房地產市場需求主要受兩方面影響：一是人口數量，二是居民收入。房產作為不動產，其金融資產屬性賦予了住房的投資價值。住房的投資需求，主要受貨幣政策、信貸環境及利率水平等因素影響。全國購房人群增量萎縮，城市房價分化明顯。居民收入水平和槓桿率增速放緩，居民負債購房能力有限，未來支撐房價上漲的收入和槓桿驅動力不足。中國房價很高嗎？與居民收入相比算是很高了。
作者：劉全
創作：2020.5.5
