新城控股的年报出来了，大家就会期待未来几个季度或者20年的业绩会怎样？
先说结论：通过历史数据及几年竣工面积测算，20年业绩会非常好，20归属净利润200亿元左右。
做价值投资的人基本都接受历史股价不能推测未来股价，价投的依据就是根据公司的业绩来估值，设定买卖依据。因为无法测试市场的涨跌，价投们的主要时间花在研究企业的基本面，幸好企业的基本面不会像股价一样每天波动难以预测，大部分企业的基本面是稳定，只要选择有护城河的企业，竞争格局很难在短时间内就被打破，通过研究企业的历史，预测企业未来未来几年的业绩是价投们最主要的工作。
地产行业的预售制度+企业项目信息的披露，给预测未来一两年业绩提供了更加精确的数据。
下面我们来看看新城控股的数据，并对20年业绩做初步预测。
一、历史计划竣工完成情况
孔子说：“始吾于人也，听其言而信其行；今吾于人也，听其言而观其行。”其意思是我们不仅要看别人怎么说，还要看别人怎么做。年报披露的计划数据是公司“言”，实际完成情况是“行”，我们不仅要听其言而且要观其行，看看公司每年公布的计划是否做到，是否言行一致？
下面我们先看看新城控股历史的计划竣工及实际竣工情况：
从上表可以看出，公司历史披露的计划竣工面积准确率比较高，差异较小。由此可以推测2019年报计划2020年竣工3596万方（19年报55页）大概率准确。
下面收入利润预测是根据3596万方展开的。
二、20年定期报告收入及利润预测
下面直接上表格
表格说明：
收入/实际竣工面积：采用前面表格17-19年的平均数52.48%
扣非净利润：公司过去3年扣非净利润率都是超过10%的，这里采用保守的10%估算。具体见下表
利润测算上下限：上述数据是测算的，给一个20%的浮动区间，有可能往上浮动10%，也有可能往下浮动10%。
这里没有单独考虑吾悦广场的业务净利润率，因为历史的扣非净利润率也是包括租赁业的净利润的。一般的非双轮驱动的纯住宅地产公司现在扣非净利润率很难达到10%了。
好在我们做投资不需要计算精确到小数点后几位的数据才能做决策，我们只需要知道公司大概率的业绩范围，而且最差的情况也是有足够的安全边际就能够下注了。
综上，公司扣非利润一季度25亿元左右，半年报扣非利润100亿元左右，三季度报140亿元左右，全年188左右，如果全年再加上公允价值增值，归属净利润218上下浮动10%。
全年归属净利润200亿左右，2021年归属净利润会更高，2022年应该也能保持2021年的归属利润水平，往后看三年基本都能确认，再往后吾悦广场越来越多，估值应该不能仅仅考虑住宅地产的估值了。目前市值699亿元，能否下注，这个请大家自己判断。
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