閱讀提示：天同碼，是北京市天同律師事務所借鑑英美判例法國家的鑰匙碼編碼方式，收集、梳理、提煉司法判例的裁判規則，進而形成中國鑰匙碼的案例編碼體系。
本期天同碼，案例來源於天同碼案例庫“天同十八部”之《借貸卷》中“借款合同·性質認定·以房抵債”部分節選內容。
文/陳枝輝 天同律師事務所合夥人
【規則摘要】
1.以房抵債買受人在過戶前，不享有物權及優先利益
——基於以房抵債而擬受讓不動產的受讓人，在過戶前，並不能依該以房抵債協議產生針對交易不動產的物權期待權。
2.抵債房未登記，抵債協議不產生物權變動法律效果
——抵債房屋未辦權屬登記，以房抵債協議本身不能產生物權變動的法律效果，買受人提案外人執行異議，不予支持。
3.抵債物價值超借貸債務且未實際履行的，抵債無效
——以物抵債法律關係中，所抵之物價值明顯超過基礎性債權額，且只有抵債合意而未實際履行的，不應受法律保護。
4.約定以物抵債，未辦物權轉移的，清償行為未成立
——當事人之間達成以物抵債協議，因以物抵債行為系實踐性法律行為，在辦理物權轉移手續前，清償行為尚未成立。
5.標的物所有權，自以物抵債裁定送達承受人時轉移
——以物抵債裁定送達時權屬轉移。如已被生效裁判確權但未及時辦理物權登記的，並不能由此否定物權變動的效果。
6.以資抵債協議未實際履行的，債權人可主張原債權
——當事人約定以資抵債協議在合理期間未得到實際履行的，因債務未獲清償，債權人仍有權要求債務人履行原債務。
7.以房抵債協議未辦過戶，雖公證，亦不享有房產權
——民間借貸的債權人僅依據經過公證的以房抵債協議，而未到房管部門辦理房屋過戶登記的，不能取得房屋所有權。
【規則詳解】
1.以房抵債買受人在過戶前，不享有物權及優先利益
——基於以房抵債而擬受讓不動產的受讓人，在過戶前，並不能依該以房抵債協議產生針對交易不動產的物權期待權。
標籤：｜借款合同｜以房抵債｜物權效力｜執行｜以物抵債
案情簡介：2014年6月，銀行依生效判決申請執行劉某名下房產。賈某以其2013年8月與劉某簽訂500萬元借款合同、劉某以名下房產頂抵所欠賈某債務、2014年10月生效法院判決劉某協助賈某辦理抵頂房屋所有權轉移登記手續及抵頂土地使用權變更登記手續為由，提出案外人執行異議。
法院認為：①賈某與劉某民間借貸糾紛一案，業經法院判決並生效，該案件案由系民間借貸糾紛而非物權確認糾紛，判決並未確認案涉房產所有權歸屬於賈某，只是判決劉某協助賈某辦理抵頂房屋所有權轉移登記手續及抵頂土地使用權變更登記手續，該判決不能直接引起物權變動法律效果。因案涉房產一直登記在劉某名下，物權變動並未完成，賈某對劉某隻享有債權請求權。②最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第28條規定，“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”上述規定適用主體是不動產買賣合同中買受人，保護的是基於買賣不動產而產生的物權期待權。本案涉及的是以房抵債協議，以房抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，而房產交付僅系以房抵債實際履行方式，基於以房抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記前，
該以房抵債協議並不足以形成優先於一般債權利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。判決駁回賈某訴請。實務要點：基於以房抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記前，該以房抵債協議並不足以形成優先於一般債權利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。
案例索引：最高人民法院（2017）最高法民申1769號“某銀行與賈某等案外人執行異議之訴糾紛案”，見《再審申請人招商銀行股份有限公司包頭分行與被申請人賈建軍、姜亥軍機原審第三人劉濤案外人執行異議之訴糾紛案》（審判長賈勁松，代理審判員吳曉芳、高櫸），載《民事審判指導與參考·執行異議之訴案例選登》（201703/71:104）。
2.抵債房未登記，抵債協議不產生物權變動法律效果
——抵債房屋未辦權屬登記，以房抵債協議本身不能產生物權變動的法律效果，買受人提案外人執行異議，不予支持。
標籤：｜借款合同｜以房抵債｜物權效力｜執行｜房屋
案情簡介：2013年1月7日，生效調解書確認實業公司應償還典當行借款375萬元及利息。依典當行申請，法院查封了實業公司拍賣購得的無證房產。貿易公司法定代表人崔某以其通過貿易公司賬戶匯款至姐夫劉某擔任法定代表人的實業公司、崔某於2013年1月3日與實業公司簽訂以房抵債協議、因房產無證無法辦理過戶登記手續為由提出執行異議。
法院認為：①崔某主張其與實業公司存在借款關係，但其提供的匯款憑證顯示該款系由其擔任法定代表人的貿易公司匯至實業公司賬戶，而在實業公司記賬憑證中，該款被登記為應支付崔某姐的欠款，
故崔某主張其直接對實業公司享有債權缺乏依據。②因基礎債權債務關係存在問題，故以房抵債基礎亦不復存在。涉案房屋系實業公司通過拍賣購得，而以房抵債協議上只有實業公司法定代表人劉某簽名，未加蓋公章，亦未經過股東會討論決議，劉某是否有權處分該房屋存在疑問。該抵債協議簽訂日期僅比實業公司與典當行達成調解協議提前4天，結合崔某、崔某姐、劉某之間的親屬關係，不能排除雙方串通規避執行可能性。即便認定抵債協議有效，因以物抵債協議效力問題均應以是否已依約辦理物權轉移為標準，而案涉房屋並未辦理房產登記，以房抵債協議本身不能產生物權變動法律效果。至於雙方對未變更物權登記是否存在過錯，系崔某與劉某之間內部關係，不能以此對抗第三人，崔某可另行向劉某主張權利。另外，由於以房抵債協議所涉借款數額遠超本案借款數額和案涉房屋價值，雙方亦確實存在資金往來，無法排除雙方存在其他經濟糾紛，故不宜在本案裁判文書中對借款關係成立和以房抵債協議效力問題作出認定，以免對當事人另行起訴造成阻礙。判決駁回崔某訴請。
實務要點：以房抵債協議效力問題應以是否已依約辦理物權轉移為標準，抵債房屋未辦登記，以房抵債協議本身不能產生物權變動法律效果。
案例索引：江蘇南京中院（2015）寧民申字第7號“崔某與某典當行等執行異議糾紛案”，見《如何確定執行異議之訴申請再審的審查範圍——崔衛東與江蘇寶順典當行有限公司、南京滬峰文化傳播有限公司執行異議之訴申請再審案》（吳軍、趙麗楠，南京中院審監一庭），載《審判監督指導·地方法院案例評註》（201602/56:122）。
3.抵債物價值超借貸債務且未實際履行的，抵債無效
——以物抵債法律關係中，所抵之物價值明顯超過基礎性債權額，且只有抵債合意而未實際履行的，不應受法律保護。
標籤：｜借款合同｜以房抵債｜抵債數額｜實際履行
案情簡介：2008年5月，園藝公司向胡某借款130萬元。同年6月，胡某與園藝公司簽訂買賣協議，約定後者以公司鍋爐、苗木等動產及房產作價775萬元售予前者，但未辦理登記及交付。2011年，胡某以農業公司因債務糾紛佔用園藝公司原屬胡某抵債資產為由，訴請確權。
法院認為：①案涉買賣協議對園藝公司所負債務清償方式約定構成以物抵債法律關係。在以物抵債法律關係中，前提在於當事人之間有無債權債務關係，若不存在債權債務關係，則以債權債務關係為基礎而產生的以物抵債行為，亦當然不發生法律效力。案涉買賣協議基礎法律關係是借貸，園藝公司對胡某所負債務與買賣協議約定抵債數額並不對等。②《物權法》第23條規定：“動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力。”案涉抵債財產為動產，胡某與園藝公司所籤移交協議及園藝公司出具的移交清單說明買賣雙方有標的物移轉佔有的意思表示，而動產現實交付除買賣雙方意思結合，還應有標的物直接移轉給受讓人控制和管理的事實，但本案買賣協議簽訂後直至本案訴訟前，胡某並無充分證據證明實際佔有使用案涉資產，故胡某與園藝公司達成的以物抵債約定，亦
因未實際履行而不發生代物清償法律效果。③案涉買賣協議簽訂時，園藝公司已陷入經營困難，園藝公司對農業公司等均負有到期債務，在此情形下，園藝公司將公司主要資產抵償給胡某，客觀上導致園藝公司償債能力降低，從而喪失了對農業公司等其他債權人履行債務能力。同時，從案涉買賣協議約定的“園藝公司其他債務仍由園藝公司自行處理，與胡某無關”來看，胡某應知園藝公司在案涉資產處置時另有其他債務，買賣協議履行給其他債權人權利實現不可避免地造成損害，故胡某以買賣協議要求確認案涉資產所有權訴請不能成立，判決駁回胡某訴請。實務要點：債務已屆清償期的以物抵債法律關係中，所抵之物價值明顯超過基礎性債權額且只有合意而未實際履行的，不應受到法律保護。
案例索引：江蘇鹽城中院（2015）鹽民再終字第00009號“胡正健、顧猛與鹽城市路路現代農業發展有限公司使用權確認糾紛案”，見《所抵之物的價值明顯超過基礎性債權額且只有合意而未實際履行的以物抵債不應受到法律保護》（陶愛文，江蘇鹽城中院審監庭），載《審判監督指導·實務研討》（201503/53:201）；另見《胡某與鹽城市路路現代農業發展有限公司使用權確認糾紛案》，載《審判監督指導·裁判文書選登》（201502/52:132）。
4.約定以物抵債，未辦物權轉移的，清償行為未成立
——當事人之間達成以物抵債協議，因以物抵債行為系實踐性法律行為，在辦理物權轉移手續前，清償行為尚未成立。
標籤：｜借款合同｜以房抵債｜實踐性法律行為
案情簡介：2009年，陳某向廖某借款4.5萬元清償期滿，雙方達成房屋買賣合同，約定借款轉為購房款，陳某向廖某出具收到5萬元購房款收條。2010年，陳某將房屋產權證及鑰匙交予廖某。2011年，廖某訴至法院，要求辦理過戶手續。
法院認為： ①根據債法原理，清償是消滅債的最主要方式，而清償除了要有債務人給付行為之外，尚須有債權人受領並取得所有權和佔有權，才發生給付效果。以物抵債目的在於用他物抵原債，抵債行為並未改變原債同一性，故只有物權轉移至債權人，債務方消滅。僅有合意，而未實際履行物權轉移的，債務並未消滅，抵債目的亦未實現。最高人民法院《關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第87條規定：“當事人之間達成的和解協議合法有效並已履行完畢的，人民法院作執行結案處理。”從該規定看，和解協議只有履行完畢，債務才算消滅。基於此，亦可推斷出抵債協議實踐性。故，將以物抵債作為實踐性合同對待有法律依據。②本案中，陳某與廖某達成了以物抵債協議，雖交付了房產證和鑰匙，但因未辦理物權轉移手續，以物抵債尚未成立。陳某不履行抵債協議，廖某不得要求繼續履行。廖某可另案以民間借貸起訴，要求陳某償還債務。
實務要點：債務清償期屆滿後，當事人達成以物抵債協議，在尚未辦理物權轉移手續前，債務人反悔不履行抵債協議，債權人要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物所有權歸自己的，法院應駁回其訴請。但經釋明，當事人要求繼續履行原債權債務合同的，法院應繼續審理。
案例索引：見《債務清償期屆滿後當事人間達成以物抵債協議但未履行物權轉移手續，該協議效力如何確定》（夏正芳、潘軍鋒，江蘇高院；仲偉珩，最高院民一庭），載《民事審判指導與參考·指導性案例》（201402/58:121）。
5.標的物所有權，自以物抵債裁定送達承受人時轉移
——以物抵債裁定送達時權屬轉移。如已被生效裁判確權但未及時辦理物權登記的，並不能由此否定物權變動的效果。
標籤：｜借款合同｜以房抵債｜拍賣｜執行｜以物抵債｜所有權轉移
案情簡介：1997年，生效判決認定鋼鐵廠連帶清償賓館所欠資產公司借款400萬元本息。1999年，執行法院依執行和解協議，
裁定將賓館抵押房產抵償給資產公司並向房管局發出協助執行通知，但一直未辦過戶。2000年，鋼鐵廠進入破產程序，開發公司通過破產拍賣程序取得前述房產並實施拆除。關於資產公司是否取得物權成為爭議焦點之一。法院認為：①《物權法》第28條規定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。”即法院法律文書可作為物權發生變動依據。最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規範人民法院執行和國土資源局房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第27條規定：“人民法院製作的土地使用權、房屋所有權轉移裁定送達權利受讓人時即發生法律效力，人民法院應當明確告知權利受讓人及時到國土資源、房地產管理部門申請土地、房屋權屬變更、轉移登記。國土資源、房地產管理部門依據生效法律文書進行權屬登記時，當事人的土地、房屋權利應當追溯到相關法律文書生效之時。”最高人民法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第29條規定：“動產拍賣成交或者抵債後，其所有權自該動產交付時起轉移給買受人或者承受人。不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債後，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。”最高人民法院《關於新疆石河子地區中級人民法院裁定轉移給石河子八一棉紡織廠的財產不應列入承德市針織二廠破產財產問題的覆函》（〔1997〕經他字第23號）規定，
不動產自抵債裁定送達承受人時轉移。②本案中，在鋼鐵廠破產清算前，法院向房管部門送達的過戶裁定及協助執行通知書已發生法律效力。即以物抵債裁定作出後，資產公司應對案涉房產享有物權，如已被生效裁判確定為權利主體但未及時在登記機構對其物權予以登記，並不能由此否定物權變動效果，故資產公司一直未能將該房產辦理過戶手續，只是影響其對外公示效力，並不因此否定資產公司對該房產享有的所有權。實務要點：以物抵債所抵物的權屬，在法院向承受人送達以物抵債裁定時轉移至承受人名下。如已被生效裁判確定為權利主體但未及時在登記機構對其物權予以登記，並不能由此否定物權變動效果。
案例索引：最高人民法院執行審查“鄂州聯豐房地產開有限公司與湖北省國際信託投資公司、鄂州市鄂州賓館執行糾紛案”，見《依法定程序裁定以物抵債後，標的物所有權自抵債裁定送達承受人時起轉移》（何東寧、劉偉，最高院執行局），載《執行工作指導·案例分析》（201304/48:37）。
6.以資抵債協議未實際履行的，債權人可主張原債權
——當事人約定以資抵債協議在合理期間未得到實際履行的，因債務未獲清償，債權人仍有權要求債務人履行原債務。
標籤：｜借款合同｜以房抵債｜實際履行｜合理期間
案情簡介：2005年，銀行因開具承兌匯票形成對實業公司的墊款債權3800萬餘元。2011年，銀行起訴後，實業公司以銀行與實業公司曾簽有以資抵債協議為由主張部分金融債權已抵償。抵債資產因拍賣流拍迄今仍在實業公司名下。
法院認為： 案涉以資抵債協議對抵償債務名稱和債務數額約定不明，依《合同法》第61條、第62條規定亦無法確定和推定，且該協議約定抵償數額以抵債資產涉及處置變現金額為準，該協議至今已7年，約定抵債資產未變現抵債，亦未實際過戶至債權人名下，銀行原債務數額未因上述協議發生變動，債務未得到清償，抵債協議合同目的並未實現，且已超過合同履行合理期間。此種情況下，銀行有權就現有全部債務向實業公司主張權利。判決實業公司清償債務，銀行對抵押財產享有優先受償權。
實務要點：當事人約定的以資抵債協議在合理期間並未得到實際履行的，債權人有權要求債務人履行原債務。
案例索引：最高人民法院（2012）民二終字第25號“某銀行與某實業公司等借款合同糾紛案”，見《以資抵債協議未實際履行的，債權人有權要求債務人履行原債務——寧夏秦毅實業集團有限公司與中國農業銀行股份有限公司中寧縣支行金融借款合同糾紛案》（審判長雷繼平，審判員陳明焰，代理審判員李志剛），載《最高人民法院商事審判指導案例（2012）·合同與借貸擔保》（V8-2013:232）。
7.以房抵債協議未辦過戶，雖公證，亦不享有房產權
——民間借貸的債權人僅依據經過公證的以房抵債協議，而未到房管部門辦理房屋過戶登記的，不能取得房屋所有權。
標籤：｜借款合同｜以房抵債｜公證｜過戶登記
問題提出：張某因欠李某借款，雙方協議約定，張某將其所有的一套房屋抵給李某，用來還債，並到公證處就抵債協議進行了公證，但一直未到房管局辦理房屋過戶手續。李某能否依據公證的抵債協議取得該房屋所有權？
處理意見： ①依《物權法》第9條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。②本案中，雙方所籤抵債協議生效，但我國對不動產物權變動，依據是否到房管部門辦理過戶手續為判斷標準，故不辦理房屋過戶手續，不會產生物權變動法律效力。所以，在辦理過戶手續之前，李某不能依公證抵債協議取得房屋所有權。
實務要點：民間借貸的債權人僅依據經過公證的以房抵債協議，而未到房管部門辦理房屋過戶登記的，不能取得房屋所有權。
資料索引：見《僅依據經過公證的以房抵債協議而不進行房屋過戶登記，不能取得房屋所有權》（《民事審判指導與參考》研究組），載《民事審判指導與參考·民事審判信箱》（201103/47:246）。
