隨便打開某些房產網站，你會看到一個現象：排在頁面前邊的清一色都是一些售價二三十萬左右、面積30至50平米的商住公寓信息。總價少、首付低、不限購，有的開發商還承諾每月返租一千多元，看到這，你意不意外，驚不驚喜？這難道就是傳說之中可遇而不可求的投資珍品、稀缺小戶？呵呵，如果你真這樣想，那恭喜你，你已成功地被開發商或是中介洗腦了。常言道，天上沒有白掉的臽餅，事出反常必有妖，下邊就為你解讀一二商住公寓背後的秘密。
我們知道現有土地分三種，一是70年產權的住宅，而是40年產權的商業和工業用地，早些年還有50年產權的綜合用地。現在市面上在建在售的所謂商住公寓，主要就是這種40年產權的土地性質，說白了，就是開發商在拿地時，規劃局已經對該塊地定性為商業辦公用途，而現在寫字樓市場嚴重不景氣，賣不出去，開發商為了減少和轉稼自己的風險，而被逼打起了擦邊球，發明了這種所謂的商住公寓，然後通過一定的包裝和營銷技巧，將這種不好賣的產品銷售出去，以達到套現、回籠資金的目的。
既然是被逼無奈的產品，就存在著先天不可克服的缺陷。
一是產權年限短。40年產權，再減去拿地和開發的年限，到交房到業主手裡時，往往只剩下三十幾年的產權年限。而國家法律現在只明確規定70年產權的住宅，到期後可自動續期，40年商業產權到期後需業主向有關部門提出續期申請，批不批准不一定，即使批准，也需重新交納不菲的土地出讓金。
二是政策風險大。國家規定商業用途的住房，包括這些所謂的商住公寓，購買者是不能落戶口，其小孩也不享有入學資格即學區位的。在不少大中城市，甚至明令不能分隔成小戶型來賣，只能整層出售。有些小地方監管不嚴，分成了小戶在出售，但這畢竟面臨政策法律風險。
三是持有和轉售的成本高。商住公寓因為是40年商業產權的土地性質，其首付必須50%，貸款利率上浮且最長只能貸款10年，而且一般都是商業用水用電，費用很高。為了消防安全的需要，一般也無法通天燃氣。有些開發商找了某些關係，搞了所謂的民水民電並通了天燃氣，但這畢竟屬違規操作，如果一旦整改，其後果往往由購房者承擔。更重要的是，公寓買進再次售出的話，稅費可達到交易房價的30%甚至40%，遠高於70年產權的住宅稅費，令人望而卻步，這也是公寓不好賣、流動性差的主要原因。
四是戶型設計不合理，公攤面積可達30%至50%。因為商住公寓在規劃部門本身就定位為商業辦公用途，所以它一開始就不是按住宅來設計的，屬於強行往住宅靠磁兒的產品。沒有廚房，一般只能設開放式廚房操作檯，煙道很小，不便安裝大功率抽菸機，一做飯滿屋油煙。往往一個大通間，功能居住區、動靜區不好劃分，混雜一處。沒有陽臺，無法方便地晾曬衣服。一層樓十幾戶甚至二三十戶，電梯不夠用，商住混雜，居住的私密性體驗性舒適性都很差。另外，很多公寓因先天是辦公用途，必須設計有橫樑和消防安全設施，對室內的層高和裝修佈置，甚至居住都會有影響。而這一點開發商在裝修樣板間時，都是有意迴避的，購房者會被矇在鼓裡。公寓的公攤高達30%至50%，而住宅一般只有17%至20%左右。
五是包裝花樣翻新，營銷坑多。正是因為商住公寓有這麼多缺陷，開發商心知肚明，為了將東西賣出去，所以不得不花招百出。一是花重金包裝樣板間。往往一個二三十平的小面積，裝修費也十幾二十萬，甚至更多。層高不夠的，不通風不釆光的，有梁有柱的，沒陽臺沒多餘存儲空間不好晾衣服的，煙道細小，這些所有的硬傷，開發商都會想辦法迴避，或是不顯示出來，或是縮小傢俱、床的尺寸，總之，展現在你面前的一定是光鮮亮麗、光彩奪目的東西。其實，這麼小的面積，有幾個普通人會花這麼多錢來裝修？這本身就不合常理，是非常不划算的事。再者無論是出租還是自住，做飯、晾衣服、放不少東西這些都是生活化必須的事情，而這往往確是公寓做不到，或者很勉強，無法給你的東西。很多業主只有在交房收房時，才發覺自己實實在在收到的產品，與當初看到的樣板間完全不是一回事，引發的糾紛不少。
六是無保值增值的效果。很多人想，商住公寓總價低，首付少，就算投資出租，一個月收租一千多塊也是划算的。如果你這樣想，你就又跳坑裡上當了。僅拿宜昌伍家崗區城東片區來講，現在已建在建的商住公寓有幾千套，絕大多數都是用來投資出租的，相對於有限的租房人群來說，供大於求，競爭激烈，可選擇的餘地太大。其畢然結果就是相互殺價，不好出租也租不起價。同樣一千多塊的月租，租戶肯定選擇一室一廳的住宅而非公寓 ，因為從居住的品質、舒適性安全性來講，小戶型住宅比起硬傷多多的公寓更有競爭力。無論是在國內還是國外，同一片區的公寓其售價都遠不如住宅，一般不宜超過同片區住宅價的60%。仍然拿宜昌伍家區城東片區為例，該片公寓毛坯售價8千元一平，而東麗上島一室一廳一衛的住宅帶裝修傢俱家電才1萬元左右一平，公寓的含金量遠不如同片區小戶型住宅，其未來增值保值的潛力也就不如小戶型住宅。由於公寓價格虛高，開發商甚至搞出了包租返租這種國家明令禁止的違規行為，甚至不惜用高額佣金刺激中介帶客，瘋狂給客戶洗腦。其實很簡單的道理，好賣搶手的東西，開發商還會這麼花盡心思動歪腦筋嗎？公寓未來的價格漲不起來，十年前什麼價，十年後還是什麼價，考慮到貨幣通賬的因素，如果價格原地踏步，實際上就是虧。公寓如果價漲不起來，那就只剩下出租，可面對年場上龐大的公寓供應量和更有競爭力的小戶型住宅，恐怕結局也不容樂觀。還有就是搞民宿和酒店，可風口已過，面對這個紅海市場，你個人這種零星的套把兩套公寓，真能確定會脫穎而出？真相很殘酷，但事實就是如此，有錢寧可買小戶型住宅，也不要考慮商住公寓，真正值得買的公寓風毛麟腳，需要一雙火眼晴金。
