3月25日凌晨，重慶電閃雷鳴還下起了冰雹。跟樓市倒是很貼切。
文/邦先生
本期內容提要
老有人在說樓市回暖、回暖，樓市到底回暖了嗎？上上千帶你穿越樓市迷霧，看清真相，幫助決策。
正文約1200字，預計閱讀時間3分鐘。
1. 樓市回暖了嗎？看你怎麼定義「回暖」
樓市回暖了嗎？讓數據來說話。先看全國。
一季度，全國樓市整體成交可謂「一波三折」：因疫情爆發，多地售樓處關閉，1-2月整體樓市成交呈現出「斷崖式」下跌。3月隨著國內疫情得到基本控制，房企全面復工，樓市成交也隨之逐步恢復，甚至部分一、二線城市再現開盤熱銷。
最勁爆的莫過於深圳：
3月7日太子灣·灣璽總價在2000萬-5000萬的104套房源開盤當天售罄；
3月16日萬科星城288套小戶型公寓開盤7分鐘售罄。
這跟2015年的3月多麼相似啊！帶頭大哥莫非又要帶節奏？
很快，這股「妖風」就被剎住：4月20日人民銀行要求深圳各銀行嚴查今年以來發放的房抵經營貸。
很快，4月22日調查結果都出來了：目前深圳市區兩級貸款貼息項目均未進入資金髮放階段，不存在網傳貸款貼息資金進入房市的情況。
這個結果，不管你信不信吧，反正我是信了。核心就是不準帶節奏，不準房價暴漲。但深圳樓市成交復甦最快也是不爭的事實：一季度同比只微跌1%（見上表）。
除此之外，跌幅低於10%的，只有杭州、廈門、常州、寧波。
總體來看，儘管市場「先抑後揚」，一季度全國50典型城市新房住宅成交仍下跌35%。也就是說，在2月份多地樓市成交為0的基礎上，3月強力反彈，回血65%。最好的情況是深圳，基本滿血復活。
就看你怎麼定義「回暖」了：以成交0為參照物，成交一套也是回暖。在我看來，真正回暖的只有深圳，基本當疫情沒來過。
2. 重慶回暖了嗎？有也是它……
重慶回暖了嗎？3月主城商品住宅成交115.37萬方（與上表略有差異），只相當於去年3月的一半。怎麼看也不像回暖的樣子。
這個數據，比去年淡季都不如。這樣也叫市場回暖，那我就不知道去年下半年的冷清叫什麼了。
數據來自克而瑞。
但這不完全說明問題：
（1）去年3月的成交本來就很爆（點擊閱讀《l行情 l 信不信？三月樓市又爆了。空氣中都瀰漫著焦灼的味道》），235.82萬方，開啟去年上半年小陽春行情。再看看下半年，一路淡淡淡，直到年底12月衝了一個200萬方。
（2）去年年底我對今年樓市的預測，大概率跟去年下半年差不多（點擊閱讀《明年樓市會怎樣？大概率跟今年下半年差不多》）。差不多是什麼概念？沒有明顯淡旺季，每月成交在160萬方左右徘徊。
如果跟160萬方比，回血72%。還是冷啊！說點寒潮下的暖流吧。
這股暖流就是改善需求，3月初我們就寫了推文判斷了這種趨勢（點擊閱讀《有錢人又開始買買買！誰把「改善」逼成了「剛需」？》）。3月完整的數據表明，重慶樓市的改善需求確實在回暖。
重慶主城近5月改善產品供求走勢。數據來自克而瑞。
光看絕對數不出奇，3月改善產品（建面120平米以上）成交52.68萬方，還不如去年11月、12月。要看佔比。
改善產品銷售佔比。數據來自克而瑞。上上千製表。
正常情況下，改善產品佔比41%左右，扣除2月份的不正常情況，3月激增到45.5%。想想也是，怎麼會是剛需率先衝出來呢？畢竟當前社會主要矛盾是……
3. 現在是買房的時機嗎？你覺得呢？
買房有點像賽跑，不在於你跑得有多快，而是看隊友跑得有多快。你倒是想慢慢跑，隊友一溜煙不見了。當初說好的報復性消費火鍋，有人偷偷去了售樓部。
眼看五一中長假正向我們走來，你信不信，當你實心眼地過節，有人又在看房……
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