一、案情概要
2018年，房屋買方劉x與賣方張x在中介方的居間下籤訂《房地產買賣居間協議》，約定劉x購買張x名下的房屋一套，合同約定違約金為20萬元。周x系共同購房人，因未攜帶身份證而未署名。
簽約當日，周x通過支付寶轉賬2萬元定金給張x。交易流程屆至雙方到銀行辦理了按揭貸款面籤，欠缺張x提供其銀行卡複印件的手續。
此後，賣方張x意欲提高房屋價款，雙方協商未果。張x與周x的微信聊天記錄顯示，張x作出了拒絕賣房的意思表示，後張x以買方未支付首付款為由要求解除合同。
買方周x、劉x委託重慶睿渝律師事務所將賣方張x起訴至法院。賣方張x委託律師在該院另行起訴買方劉x。
二、訴訟方案
案件A與案件B
三、律師點評
1、周x是適格原告
本案中，周x雖未載明於《房地產買賣居間協議》的買方處，但房屋出售人張x在簽約時明確知曉周x的身份及其在買賣關係中的地位，且周x在二手房交易中有實際、深入的履約行為。因此，周x是案件A的適格原告。
2、買方未支付首付款行為的評判
交易流程的約定與規律，對二手房買賣關係至關重要。設定符合規律的交易流程，有助於合同的順利履行，也有利於違約行為的識別。
在本案的交易流程中，雙方以購房人的貸款審查作為支付首付款的前提條件，符合促進交易的內在經濟規律，基於此，也使法院能及時判斷買方預備了首付款項而未支付的行為符合合同約定，不屬於違約。據此，房屋出售人張x的主張未獲支持。
3、賣方張x拒絕履約的行為系根本違約
賣方單方解除房屋買賣關係的行為，無合同依據，且不符合法律規定。賣方拒絕履約的行為屬於根本違約，買方有權據此解除合同，並要求其承擔違約責任。
4、索賠方案的選擇●退定金+支付違約金
二手房買賣中，買賣雙方一般會在合同中既約定定金罰則，又約定違約金。賣方根本違約時，買方一般有三種索賠方案可選擇：
○定金罰則
定金雙倍返還，如本案中買方支付2萬元定金，可以要求賣方退4萬元。該方案下，因定金罰則較簡明，買方舉證責任較小，風險較小，收穫也較小甚至不足以彌補買方遭受的損失。
●退定金+支付違約金
在本案中，基於律師提供的法律諮詢意見，買方最終選擇了本方案：要求賣方退定金2萬，並支付合同約定的違約金20萬元。該方案下，買方需做好賣方主張違約金過高請求法院調整的訴前謀劃與證據準備工作，也考驗了買方律師在庭審中抓時機固定事實的專業水平。
風險在於相對方以違約金過分高於實際損失為由請求法院進行調整。優點在於，有風險，但收穫較大，具有填平受損利益的功能。
○賠償實際損失（含調整違約金至實際損失）
該方案，舉證實際損失加重了買方的舉證責任。屬於第二種方案的延伸，收穫接近，但風險更高，一般不屬於律師實務的理想方案。
5、違約金風險的訴前鎖定
“退定金+支付違約金”屬於有風險的穩中求進方案，舉證義務強於定金罰則方案又弱於請求賠償實際損失方案。當然，不論是哪種方案，律師的訴前謀劃與風險鎖定工作是關鍵且必要的。
本案中，買方對方案的選擇與我方對風險的鎖定的決策，是基於買賣雙方除簽約外有實際履行合同的行為，買方為履行合同已處置了名下其他房屋，賣方拒絕履約有據可循，中介方對交易過程進行了客觀陳述，對房屋市值與損失情況的參照等情況，因此，選擇與決策是理性的、果敢的。
四、判決結果
該案，人民法院根據雙方舉示的證據與庭審查明的事實，分別對案件A與案件B作出判決：
● 案件A判決支持了買方的所有訴訟請求，即解除房屋買賣合同、賣方返還定金2萬、賣方支付違約金20萬元、賣方承擔案件受理費、保全費。
○ 案件B判決駁回了賣方的訴訟請求，案件受理費由賣方承擔。
五、律師結語
二手房買賣合同糾紛的成功維權，有賴於當事人維權的理性與決心，也有賴於當事人與律師在訴前應做好謀劃、準備與落實工作：本案中我方在交易流程的梳理、違約行為的識別、索賠方案的選擇、對交易居間方客觀助力的爭取、證據固定與庭審應變上的努力，方有一審階段成功維權的成果。
