文 | 孫煜 何苗
編輯 | 陳臣
4月20日，央行披露新一期LPR，5年期以上LPR報4.65%，較上次下行10個基點，有望引導居民房貸在未來進一步下降。在美國，近期房貸利率也出現下跌、處於較低水平，可由於疫情的嚴重影響，美國居民的購買力和房地產市場都受到了較大沖擊。
低利率下美國人不願意買房
持續的疫情下，許多美國家庭的財務壓力增大，面臨還不起房貸的局面。據美國消費者新聞與商業頻道（CNBC）4月17日報道，全美已有超290萬房主獲得了抵押貸款減免，獲准將月度還款最長延期一年。
抵押數據和分析公司Black Knight表示，這一數字佔所有活躍抵押貸款的5.5％。此前，據美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association，以下簡稱MBA）發佈的數據，在3月16至3月20日之間，美國延遲抵押貸款的申請較去年同期暴增1896%。
除了還不起房貸，近期美國民眾的買房熱情也持續走低。作為房屋銷售領先指標的MBA抵押貸款購買指數4月10日報182.6、連續5周下降，較去年同期下降34.95%，創2015年以來新低。
聯邦國民抵押貸款協會（Federal National Mortgage Association，以下簡稱房利美）高級副總裁兼首席經濟學家道格·鄧肯（Doug Duncan）稱，需求端的低利率利好“已被就業人數下降所抵消”。據界面新聞之前報道，截至4月4日美國初請失業金人數已超1600萬人，約為全美總勞動人口數的10%。
在房地產市場，由於疫情導致經濟和財務方面存在巨大不確定性，不僅美國買家們申購數銳減，賣家們也更加謹慎。
房源方面，鄧肯表示市場上的掛牌數正在下降，許多賣家可能會猶豫不決。美國頭部房地產經紀與代理網站Redfin數據顯示，美國人仍以比去年同期更高的速度將掛牌房屋從市場上撤回。截至4月10日當週，退市的待售房屋量達20544套、同比增長68%。在3月的最後一週，退市量同比曾高達148%。
Redfin數據顯示，截至4月10日當週，美國共有32822棟房屋簽約，較去年同期下滑54%。3月底時，這一數據的同比跌幅為42%。
此外據CNBC報道，在疫情最嚴重的紐約州、加利福尼亞州和華盛頓州，住房市場的購買申請大約是一年前的一半。
另一方面，和購房市場持續低迷形成鮮明對比的是，低利率環境下，3月以來美國民眾的再融資申請數激增。截至4月10日當週的數據顯示，MBA抵押貸款再融資活動指數升至4242.7，較之去年同期增長了192%。截至4月10日，在MBA所有申請活動中，再融資申請的佔比已達76.2%。
美國居民的再融資需求受益於近期不斷降低的貸款利率。MBA數據顯示，目前30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率已降至3.45％，為歷史最低水平。MBA經濟與產業預測副總裁喬爾·坎（Joel Kan）表示，“在這段經濟困難時期中，許多貸款人將持續從降低每月貸款額的再融資中受益”。
中國商品房銷售、居民信貸雙降
和美國類似，中國一季度的房地產市場也受到疫情的嚴重衝擊。據國家統計局數據，全國1-3月商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，其中住宅商品房銷售面積同比下降25.9%。1-3月商品房銷售金額為17934億元，同比下降24.7%，其中住宅商品房銷售金額同比下降22.8%。
居民信貸方面，由於房地產市場成交量下降，全國一季度新增居民中長期貸款為1.26萬億元，同比下降9.52%。
雖然中美房地產市場都受到疫情嚴重影響，但數據顯示，兩國房價均未因交易量的減少而大幅下跌。
在銷售活動受影響最嚴重的2月，中國70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅為0.02%，同比增長綜合平均漲幅為5.92%。2月70城二手住宅價格環比平均下降0.08%，同比平均增長3.08%。
美國方面，Redfin數據顯示，3月初以來美國新掛牌房產的要價增長雖然一直在下降，但較之去年同期並未下跌。截至4月10日當週，掛牌價格中位數為30.5萬美元，基本持平去年同期。在3月中上旬，新掛牌房產的平均價格一度同比增長8%。
對此，Redfin的CEO格倫·凱爾曼（Glenn Kelma）在接受CNBC採訪時表示，房價沒有大幅下降是因為“供小於求”。凱爾曼稱，購房需求下降了約20%，但房屋上市量下降了約60%。
據房利美預測，2020年全美房屋銷售將下降月15%。此外據惠譽預計，中國今年全年房地產行業合同銷售額的降幅也可能達15%。
