地主老趙有塊地要賣,小錢、小孫、小李去競標。
這塊地不說極品,那也是個上等貨,距陸家嘴2公里遠,是上海虹橋近3年來首次推出的純宅地,沒有一堆的捆綁條件,還不限價,只要市場能接受,拿地後就是賣20萬一平也沒人管你。
老趙心想,如此寶地,咱設計了一米高的門檻,招來財大氣粗腿長的小錢、小孫、小李,他們仨同臺對擂,標出個好價錢應該不難。
沒想到進入拍賣環節後,只有小錢舉了舉牌,表示這地我要。小孫和小李覺得加五毛太少,加200萬太多,於是不舉。
你爭我奪的場面沒有,因為三家入圍時報價一致都是底價,所以最終小錢底價拿地,樓面價六萬三一平。這塊地的周邊,二手房單價都在十萬元以上,十五萬的一抓一大把。
換句話說,小錢薅到了地主家的羊毛。
沒過多久,衙門請小錢去喝茶。他們懷疑,小錢不是一個人薅羊毛,他聯合了小孫、小李。
這就是最近很火的,中海、華潤、萬科主演的《上海“圍標”故事》。
1
3月31日,上海出讓虹口一宗地,起拍價34.3億,出讓方式是競價招標。在這之前,還有一輪入圍資格篩選。
2017年開始,上海執行招標掛牌複合式“評分制”土拍規則,房企要參與競拍得靠“經濟實力”、“項目經驗”說話,誰的綜合指標得分高,誰的入圍機會就大。
如果一宗地有10家參與競拍,獲得入圍資格的可能只有前二或前三名。
拿這次虹口地塊出讓來說,中海、萬科、華潤、平安、綠城、招商6家參與競標,其中,中海、萬科和華潤的綜合指標得分分別排在第一、第二、第三位,按照規則成為入圍競標人,參與拍賣環節。
然後,神奇一幕出現了。
在有競價的情況下,一塊上海市中心的土地奇蹟般地底價拍出。中海喜拿地,華潤和萬科只吃瓜不舉牌。
本來吧,地產圈裡的圍標串標就好比隔夜飯,不新鮮,上點演技基本能糊弄過去,但小錢們演都不演,200萬也不給,實在太讓地主生氣了。
在這特殊的歷史關口,穩定壓倒一切,房價要穩、預期要穩、地價要穩(中有升)。
更關鍵的是要風朗氣清。不管一等地還是三等地,總是底價成交,哪家地主受得了?儘管起拍底價設得不低。
自從推行復合式“評分制”,零溢價幾乎成了上海土拍市場的標配。比方說2018年,上海拍出宅地34宗,總建400萬平,攬金833億,綜合溢價約等於0。
僅有兩宗溢價率高於0,一宗金茂拿的,一宗萬科聯合體拿的。分別高出多少?
說出來海底撈的土豆片都不相信:0.7%和0.13%。
土拍新規下,中小房企登滬難,本來鉅額的地價和保證金已經夠頭疼,再來個複合打分,一上岸就會被頭部房企尤其是央企、國企按在地板摩擦。
沒了激烈競爭,麵粉自然價低些。
當然,“房住不炒”拴頭上,市場趨於理性,也是大家捂緊腰包的因素之一。
漸漸的,寡頭格局就形成了。
2
現在,事情起了一些變化。
每日經濟新聞的記者發現,“圍標”事件發酵後,4月10日,上海土地市場官網掛出松江區兩宗地塊的出讓信息,這次有3個明顯的不同:
- 放寬競拍名額。
- 縮短資金凍結期。
- 起拍價要求提高。
之前10進2、3,現在10進6,超過6人不足10人競價的可以進5人,不足5人的直接競價。以前“嚴競嚴進”是怕溢價太高,現在“嚴競寬進”是什麼意思?
你品。
而縮短資金凍結期,由原來的保證金凍結20天縮短至1天, 參拍房企只要在開拍前一天凍結,資本沉默時間少了,資金使用效率高了,留給大家的空間自然就大了。
門檻依然高。但邊上擱了條雲梯。
有人說,一些中型民企登陸上海灘,搶優質地的機會又來了。
事實上,那個火光四射的2016年過去4年了,大家一點也不懷念它。
一個打雞血的年份,全國拍出超340塊單價、總價地王。克而瑞數據顯示,2016年上海拍出23幅地王,平均樓面價34971元/平,平均溢價率高達144%。
這些地王4年來大部分相繼開盤,清一色低空飛過,貼著樓面價賣。
葛洲壩拿的青浦地塊,樓面價一平3.2萬,首期開盤時售價4.3萬;建發寶山顧村項目,拿地5.37萬,一期開盤6.2萬。
震驚全國的單價地王,可售樓面價14.3萬一平的融信靜安中興地塊,儘管引入萬科合作,也捂了近4年,預計5月開盤。
賣多少錢能保本?這是會計不忍細算的賬。
有媒體統計,2016年誕生的上海地王項目,入市週期最快的花了27個月。
而當年名噪一時的搶地王小分隊,這幾年基本“熄火”了。
3
先說信達。
2015-2017年,三年內花440億八奪地王,被稱為“地王制造機”。
2016年5月27日,信達聯合萬科以123.18億拿下杭州總價地王,比起拍價高出60個億。
2016年6月1日,時隔4天,信達轉場上海,在外環外以58.05億的代價拿地,溢價率超300%。
都知道央企國企有錢,而信達地產就是錢本身。
它背後站著一個強大的母公司,中國信達資產管理股份有限公司,是全國四大資產管理公司之一,另外三家是華融、長城和東方。這四兄弟含著金湯匙出身,由財政部出資成立,央行提供大筆貸款,使命是處置國家的不良資產,主要是四大行的。
信達資產對應接收建行剝離出來的不良資產,信達地產則脫胎於原建設銀行所屬的房地產開發實體。
四兄弟手裡,塞滿了證券、期貨、保險、信託、融資租賃以及公、私募基金等金融牌照,資金優勢明顯。
所以,信達地產一入江湖就憑藉先天條件,開闢出“金融地產”模式。
它的字典裡,從來沒有差錢二字。
2016年聯合萬科拿杭州總價地王時,信達一心往上拱,最後成交價比萬科的預期高出10個億。
結果一拍兩散,萬科決定退出合作,讓員工把朋友圈發佈的喜報都刪了。
尷尬的是信達勇猛不逢時,地王制造機四處造地王之後,地產滑入下行週期。現在的信達基本不搶地。
同期的融信、泰禾,如今也都修身養性了。
那些年我們一起追過的地王制造機中,唯一還活躍的是龍光。
4
4月8日,佛山一宗地塊出讓。
經過2小時、98輪競價之後,龍光以31.52億元的價格斬獲,摺合樓面價1.58萬元/㎡,溢價率58.22%。
在此之前不久,3月30日,佛山禪城出讓一宗涉宅用地,買家同樣是龍光,成交價為4.15億元,溢價率30.92%。
時間再往回推。
2月24日,還是佛山,還是龍光。8.83億元代價,龍光拿了佛山南海一宗商住地,溢價率達27.5%。2月26日,轉場南寧,龍光33.4億元拿了336.92畝地。
2020年開局,大家忙著抗疫,龍光忙著拿地。
這家曾經四次斬落深圳地王的粵系房企,看起來勇猛依舊。
和其它“地王制造機”南征北戰不同,龍光有很強的區域屬性。2019年龍光獲取31個項目,按照可售貨值計算,粵港灣大灣區項目佔7成。
截至2019年底,龍光在大灣區的土儲總建是2235.74萬平,佔到總土儲的61%。其中惠州和東莞佔20.3%。
罩在龍光頭上的另一層屬性,是家族化色彩。
老闆紀海鵬是潮汕人,龍光的創始人除了他,還有其弟紀建德、親戚姚美端、姚耀林。
有媒體爆過一件趣事,“龍光內部高管會議上,大家說著說著,就說起了潮汕話。”
這些年,為了去家族化,龍光發動了另一臺機器:人才收割機。
原泰禾集團副總裁沈力男、融信執行董事吳劍、華夏幸福住宅公司總裁傅明磊、綠城CFO馮徵,一眾明星高管紛至沓來。
與此同時,新世界來的陳觀展、招商商置來的毛偉東、龍湖來的胡浩,一茬接一茬地換,短的入職1個月即撤,長的一年。
地產江湖的資深混混浩南哥告訴內幕君,老紀還沒學會放權。
倒是潮汕商幫擅長經營人脈這點,紀老闆技藝嫻熟,“行賄”原國開行廣東分行行長吳德禮500萬的案子,直通九天後,按下了。
5
週期波動之下,像龍光這樣的勇猛表現,危機並存。
前天,“房住不炒”在最高層的會議上被重申,可以預見,就算《上海“圍標”故事》不受地方待見,《那些年,我們一起追過的地王制造機》也沒有機會重演。