今年下半年，地產圈的關鍵詞只有一個——收緊。
8月，針對供給端融資收緊的“三道紅線”的高壓政策在坊間瘋傳，雖然還沒正式推行，已讓整個房企戰場變得兵荒馬亂。
9月，有消息爆料，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模，針對需求端嚴控房貸的政策箭在弦上。
與此同時，各地樓市收緊政策也在“趁熱打鐵”。截至今年9月，全國房地產調控政策次數高達403次。
10月，東莞、杭州、瀋陽、深圳、唐山、紹興、無錫等二三線城市不約而同發佈調控政策，從限購、限貸和限售等方面規範房地產市場，拉響調控警報。
從時間線上看，這些政策像打組合拳，哪座城市房價露頭就“打”哪裡，同時從需求端和供給端兩側雙管齊下，調控精準度逐漸提高，其背後無疑折射出了上面“住房不炒”的意志。
那房價趨於穩定之後，下一步調控方向會往哪邊走呢？
據炸天團分析，在穩房價的同時，政策的風向極有可能開始轉向整治房地產亂象，特別是關於爛尾樓這一大民生問題上來。
01
為什麼是爛尾樓？仔細品品最近風聲，可以窺見一二。
10月22日，北京市住建委發佈，北京啟動住房限購政策執行、商品房預售資金監管、住房租賃合同備案等三個專項檢查，其中將會同央行、北京銀保監局在全市範圍開展預售資金監管專項檢查。
央行+銀保監局出動，這事不簡單。
圈出這幾個字“預售資金監管”，顧名思義，就是商品房的購房款都要存入銀行的專用賬戶，開發商不得隨意提取，只能按照工程進度的各個節點，按比例提取工程建設款。
北京早在2010年就全面實施了商品房預售資金監管，截至目前全市在途監管預售項目近千個。
其意圖再明顯不過，樓盤爛尾，原因大概率出在資金鍊，政府劃清了這條“紅線”，看哪個開發商敢過線。
02
另外，還有一個城市，因爛尾風險問題被叫到北京開會，那就是銀川。
10月15日，銀川政府發佈了《銀川市新建商品房預售資金監管辦法（試行）》，在今年12月1日起施行有效期至2025年11月30日，長達5年。主要內容如下：
1、專戶專存，專款專用，建立統一的新建商品房預售資金監管系統。一個預售項目只允許設立一個監管賬戶。
2、適用於銀川市興慶、金鳳和西夏三個行政區域內新建商品房預售資金的收存、使用及其監督管理。保障性住房預售資金不納入監管範圍。
3、協助購房人將房價款直接存入項目監管賬戶，不得直接收取任何性質的房價款。購房者按照約定把房價款放入監管賬戶等。
如此嚴苛的條例，背後目的就一個，防止爛尾。
有數據顯示，截止到到8月，銀川市三區有二十幾個“爛尾樓”項目正在協調待解決，共涉及近4萬餘名購房群眾。
之所以動真格，是因為銀川政府嗅到了一絲不安的氣息，2020年5月開始，銀川連續3個月連續登頂百城新房銷售價格排行榜榜首，在全國嚴打房價之際，其房價卻逆勢瘋長，完全超出了這個230萬人口城市能承受的限度。
大量的預付款正流入銀川房地產，一旦開發商資金鍊斷裂，或者擅自把資金挪用，爛尾樓層出不窮，對於購房者來說，將會是一場錢去樓空的夢魘。
而實施預售資金管理，開發商的資金就被徹底管住了，對購買者來說吃了一顆定心丸。
除了銀川，很多三四城市也紛紛提高警惕，開始重視城市發展背後埋下的“雷”。
比如石家莊、邯鄲，衢州、福州、桂林、瀘州、黃石、惠州、汕頭等高達數十個三四城市，都陸續出臺預售資金管理政策。
對爛尾的警惕到了前所未有的高度。
03
當你發現家裡有蟑螂的時候，說明已經不止一隻了。
一個城市在發展過程中，必然會留下一些傷疤，這些傷疤全中國無處不在，提起“爛尾樓”這個詞，大家都深惡痛絕，各地政府、開發商、銀行對此也無從下手。
爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規導致工程停工。
其中多半是因為資金鍊條斷裂，工程未完，開發商已拿不出錢來，銀行也不願繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他投資人。
這些樓盤想要“盤活”，基本是不可能，除非掘地三尺，把裡面各方利益、錯綜複雜的根源肅清。
正如珠海市人大代表萬曉麗所說，“每座‘爛尾樓’的背後，可能都有一個故事”，久拖不決的“爛尾樓”，背後往往有很多歷史原因，但不能因為這些原因就不了了之。
大家都知道，前段時間，“昆明30戶居民住進爛尾樓”上了微博熱搜，一個名為“別樣幸福城”的小區，爛尾了5年之久。
對於有剛需的業主，即使是斷水停電、沒電梯沒門窗、沒有任何配套設施，也不得不搬進爛尾樓住，他們掏光了所有積蓄，換來的就是一片廢墟，而銀行的房貸一分不能少，房子卻不看不到落成的希望。
從“天涯、海角、爛尾樓”的海南，到有“爛尾樓之都”稱號的南陽，再到“燒光400億”的貴州獨山縣，還有全市爛尾樓高達2000多個的六朝古都——西安。
在爛尾樓裡沒封頂的天花板上，隨機掉下一顆灰來，也能變成一座山。
04
對於如何避免爛尾樓，有人想到一個簡單粗暴的方法——乾脆不買期房，等樓蓋好了，房產證和土地使用證領了，這樣的房子買的才安心。
但問題是，你知道期房跟現房的比例是多少嗎？
去年一整年，全國商品住宅現房銷售面積是18215.21萬平方米，作為對比，期房的數據則是131929.12萬平方米，期房與現房的比例超過7：1。
2018年，這一對比還是5：1，2017年則還不到4：1。期房與現房的比例，是在逐年拉大的。
這還是全國平均水平，在部分城市，期房比例超過八成甚至九成都是常事。
也就是說，每賣出十套房子，有八九套都是期房。在這種情況下，業主遭遇爛尾的風險絕不是一句“不買期房”就能夠徹底解決的。
事實上，真正該被問罪的，不是期房本身，而是國內現行的這種權責明顯不對等商品房預售制度。
這種不對等體現在，購房者支付了全部的房價款，承擔了全部的開發風險，而開發商提前使用了購房者的資金，來實現資金的快速回籠，而承擔了資金利息的卻是購房者。
也就是，以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，一旦遇到爛尾，業主就是那個最慘的。
其實，北上廣深20年前就已經不允許這種預售方式了，樓盤必須封頂才能預售，交樓期一般最多也就一年，也就是說，從開發商銷售以來最多佔用購房者1年的資金成本，就得把產品交給購房者。
而像西安、銀川等本地開發商，不具備資金實力、銷售實力以及外部融資實力，只能邊賣邊建，從挖坑到交樓基本上在2年以上，白用購房者兩到三年的的資金，一旦週轉不過來，爛尾就形成了。
05
如今，各地開始實行預售資金監管等不同程度的措施，但終究是治標不治本，挪用資金的不法行為還是大有人在。
今年3月，海南省發佈了新的房地產市場規定，要求在所有區域試行現房銷售制度，這讓很多人歡呼雀躍。
最近，官媒不斷傳遞出“取消預售”的信號，例如人民日報轉發的文章《取消商品房預售制，調研可先行》，其認為當前預售制早已成為各大開發商的“利器”，不管是刻意還是無意，最終結果都是無序增加高槓杆，取消預售制有積極作用。
任何制度實施都不可操之過急，應徐徐圖之，但有一點必須肯定，在高壓政策下，未來幾年爛尾樓肯定會越來越少出現在公眾視野裡。
