张琳
4月20日央行降息！1年期LPR报3.85%，较3月下行20个基点；5年期以上LPR报4.65%，较3月下行10个基点。
2019年8月央行出台政策规定，贷款利率不再锚定基准利率，而是改为LPR。随后，2019年12月央行再次发布文件，规定现有存量房贷要重新签订合同，借款人可以选择转换成LPR或是固定利率。那么，什么是LPR？如何计算以LPR为基础的房贷利率？它与固定利率有何区别？究竟哪种更合算？
这里提醒大家，本次转换不涉及公积金贷款以及组合贷款中的公积金部分、固定利率贷款、2020年底前到期的个人住房贷款、已参考LPR的浮动利率贷款。转换工作将持续至2020年8月31日，借款人有充足的时间了解相关情况并结合自身需求做出选择。
一、什么是LPR？
LPR全称为“贷款市场报价利率”，它是由18家具有代表性的商业银行给出报价，去掉其中最高价和最低价后加权形成的市场报价利率，每月20日(遇节假日顺延)对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种。
二、为何要将房贷利率的“锚”转为LPR？
目前，大部分新发放贷款已采用LPR定价，而存量的浮动利率贷款仍以基准利率为基础。2019年8月以来，LPR已多次下降，但2015年10月以来，基准利率始终没有调整。因此，为保护借贷双方权益，央行明确自2020年3月1日开始，央行不再直接规定基准利率，转而用LPR代替，推进存量浮动利率贷款定价基准转换。
三、房贷利率如何转换成LPR？
房贷利率转换成LPR需要两步：
第一：计算加点
加点=转换前实际利率 - 2019年12月LPR
加点可为负值
第二，计算房贷利率
2020年房贷利率=2019年12月20日LPR+政策加点+商业银行与各人协商的加点
此后，房贷利率每年1月1日更新，其中LPR利率以上年12月公布的数据为准。
例如：
若借款人转换前实行的政策是基准利率打八折，则其原有实际利率为3.92%（4.9%×0.8＝3.92%）
若转换为固定利率，则无论今后LPR如何变化，房贷利率始终按照3.92%执行。
若转换为LPR，则加点=3.92%-4.8%（2019年12月LPR）=-0.88%
最终房贷利率=LPR-0.88%，此后每年1月1日根据上年12月公布的数据对LPR进行动态调整。
四、固定利率、LPR哪个更合算？
两种转换方式各有利弊，具体取决于借款人对未来LPR走势的判断。2019年8月以来利率下行，并且疫情全球爆发各国央行大都采取了QE政策，短期利率上升可能性较小。若认为LPR会下行，则转换为LPR定价更有优势。
中长期来看，若出现通货膨胀，则利率会上行，而且目前长期利率下降的幅度低于短期利率下降的幅度。若认为未来LPR会上行，选择固定利率更合算。
综合目前全球经济、资金情况来看，利率大幅上行的可能性较小，建议选择LPR。因为即使发生通胀，房价大幅上涨会抵补利率上升的小额损失，选择LPR也是风险可控。
