小李塑钢
2019-09-09 10:32
进入2019年，苏州楼市像脱缰的野马，一路狂奔，市场上充斥着各种排队抢房、热销、清盘等声音。为贯彻落实中央“房住不炒”精神，苏州市政府利剑出鞘，调控政策层层加码。
▍724新政已实施以后，苏州楼市有什么变化？
就此问题，根据《2019苏州新政解读及市场变化分析》、《2019上半年苏州市区房地产分析报告》，以下为部分观点：
土地市场：地价短期下行
724新政后，土地挂牌价有所降低，一些资金充足、成本控制较好的房企迎来拿地窗口期，多宗住宅地块以现房前一手的价格成交。
新房市场：量价齐跌
新政后量价齐跌，供应端增长，需求降低，市场供大于求，当前均价21198元/㎡。自住型客户置业将回归市场，受供应结构（高价地改善）整体上调影响，整体均价趋于稳定小幅上涨。
二手房市场：网签套数整体回落
成交热度明显回落，以吴江降幅最为明显，园区次之，姑苏区二手房签约套数仍占榜首，学区驱动置业的二手房影响有限。
房企端：房企洗牌加速
国企大型房企开发集中度上升，四季度指标压力下，不排除个别竞争激烈板块出现房企跳水抢收状况。
客户端：购房周期拉长
短线投机投资客户离场，刚需刚改自住客短期观望，购房周期拉长。
产品端：商住产品或迎来契机
限价严控同质化竞争加剧背景下，创新型差异化产品将成为房企突破方向；
住宅投资挤压加剧，商业、办公、公寓产品或迎来契机。
房贷利率：首套房贷利率普遍上浮25%
央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。个人房贷利率以LPR加点确定后，有可能会比现在上浮幅度更高。
▍724新政后，苏州楼市有哪些新的市场现象？
新政后，不少业内人士都亲自去过不少项目踩过盘，比如从市场反应来看，除吴江区以外，各区成交量明显骤降，市场遇冷。
先拿吴江区来说，运东、城南、太湖新城新增供应量大价低去化较好，汾湖、平望等环沪外溢区域则受新政影响较大。
相城区新老盘交替供应，因有人才政策受新政影响小。元和板块新盘供应扎堆，市场接受度低，因此去化一般，高铁新城由于供应少，成交量也不高。
姑苏区多是2016年高价地的改善项目入市，受新政影响也较小，银城、永威、天房、绿都改善项目低调入市，主要去化以浅棠平江花园、华发公园首府为主。
吴中区的热门投资板块受政策影响较大，去化低迷，像度假区、甪直、胥口等小户型低总价的刚需客群受政策影响大，降幅明显。
园区市场反应则更为明显。目前园区新增供应极少，市场一房难求，且受限签影响较大，部分新二手房甚至呈现价格倒挂的现象。
高新区整体供应较少，狮山高价地均未入市，最大供应来自于浒墅关板块，新政后浒墅关刚需客群受影响较大，成交周期拉长，成交量锐减。
▍20年下半年苏州楼市会呈现什么走向？
有部分业内人士认为，20年下半年苏州楼市将会呈现出严重分化的现象，即以湖东、狮山为代表的核心板块，在市场上仍一房难求，和苏州其他区域对比明显；也有业内人士认为，接下来的金九银十恐会发力不足，随着低地价楼盘的售罄，高价地楼盘陆续入场，房价将出现结构性上涨，购房门槛的拉高，客户总池将变小，楼市竞争加大，市场将回归营销本质。
土地市场方面，苏州主城区（统计不含吴江区）20年供地计划6000亩，主城区在上半年供地速度趋缓，下半年预计将有较为密集的供地节奏。吴江区上半年商品住宅用地规模较小，预计下半年也会陆续加大供应量。在土地供应结构方面，政府将适度增加人才公寓和公租房等政策性住房用地。
▍新政影响下，最看好哪些购房版块？
在讨论过程中，大家普遍看好的热门购房板块仍是园区和新区狮山，由于短期投资客被限制，真正有自住需求的购房者还是会继续选择这两个区域，其余则主要以园区外溢的吴江太湖新城、吴中甪直等刚需置业热门板块为主。
比如吴江太湖新城板块的新希望锦麟九里、中南紫云集项目都是热点板块中的性价比楼盘，还有吴中区甪直板块的南山维拉，地理上毗邻园区，受限价影响，周边一二手房价格倒挂，也是去化较高的楼盘。接下来，吴江太湖新城板块还有3个纯新盘即将入市，分别为亨通·朗诗熙华府（备案名：吴越熙华雅苑）、中旅名门府（备案名：悦湾名庭）、缤纷桃李花园；吴中甪直板块的旭辉和风、印江南花园、路劲甪澄时光花园预计最快今年入市。
结语：未来“房住不炒”仍将是苏州楼市的主旋律，虽然短期内房地产市场受政策冲击下行，从中长期来看，市场将会趋于稳定，房地产发展也会逐步回归理性和健康。据统计，在金九月，苏州楼市将有32个楼盘趁势推新，其中不乏旭辉和风、龙湖首开湖西星辰、银城原溪、都会上品花园、禹洲嘉誉风华等12个纯新项目。接下来市场会有怎样的后续表现，我们敬请期待。
青岛土著臧臧
短期几年内上涨空间不大。由于外企在苏州的比重很大，而近几年来从苏州撤离的外企越来越多，尤其近期受外部局势压力，计划从苏州撤厂的外企又增加了一些。
因此苏州未来几年的发展可能会遇到困境，迅猛的增速恐怕在未来几年是见不到了。苏州在过去之所以吸引力强，是因为工厂化经济强，对人才要求的起点低，而且这类工厂基本都是包吃住，于是大规模外来人口涌入，对苏州的经济推升作用明显。在GDP增速飞涨的光环下，苏州各方面的吸引力都有所增强，城区经济也步入高速发展，于是中高端人才也形成了快速填充。尤其在2016-2017年各地房价飞涨时，苏州楼市几乎没有什么太夸张的反应，这也让很多人认为苏州是真的适合外来人口定居的城市。然后在各个热点城市大涨过后，苏州在很短时间内完成了补涨，房价排名飙升了十几位。
然而与房价制高点的同期数据反应，是苏州GDP增速的放缓，是外来务工人群增速的减少，是定居意愿的下滑，是更多企业计划迁址的趋势。
在几年前，苏州吸引力最强的就是安居成本低于同级别城市，高收入低房价，经济发展飞速，就像一个低房价版的深圳。然而这两年的苏州，房价几乎翻番，但工资几乎没涨多少，企业和人才吸引力下滑明显，让人外地在苏州打工的人们普遍放弃了定居苏州的想法，而苏州下边县级市比市区还富有，也没多少人来市区。那么外地人不买房，下边县市的也不来城区，那城区的房价靠谁来推升呢？
城市发展报告
苏州的房价目前是阶段性的高点了，未来2-3年内 有可能下单20%-30%，那些鼓吹还会涨的，都是站岗的。看看上海的房价，看看无锡的房价，就知道了苏州的房价有多高了，我认识的很多人都是准备把苏州的房子卖了，买到上海去，上海5年社保一到，就到上海去，苏州这一波涨幅，上海的外溢占了很大一部分，上海4万多的房子一大堆，有什么理由在苏州买呢？大家如果关心苏州的房价，不要听苏州本地的那些自媒体，屁股决定脑袋，可以关注全国的那些有名的自媒体，多听听各家之言，就会明白的。苏州地方是不错，但是房价高也是事实，苏州15年前的房价严重低估，但是2020年的房价 严重高估，不要听那些人说 苏州房价不会跌的，曾经很多人说上海的房价 和北京的房价不会跌，目前上海和北京的房价 比2016年最高点，已经跌了20%-30%，目前上海的房价已经回暖也是事实，但是还没有到2016年的高峰。当年说北京和上海的房价不可能跌的理由 比说苏州房价不跌的理由还要充分，北京是首都，上海中国经济中心，这样的城市 全世界有钱的人都来的，怎么可能跌，现在都打脸了吧，不要说地王拍了什么价格，亏本的也一大堆，上海中兴路地王，万科拍 楼面价好像10万，现在房子卖12万，上海顾村 兴达拍的 ，楼面价好像5.3万多，现在房子好像卖6万，裤衩都亏没了。
