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問：您好，預算800-900左右（極限預算），需要三房；孩子1.5歲。需要自住加投資： 1. 蛇口片區帶育才學位的老小區還值不值得買？比如招商桃花園、花園城一期、海月花園等。看評論，育才學位處於一個貶值的狀態，桃花園、花園城又都是2001-2002年的老校區，存在老舊、停車位不足等問題。目前的情形下，這些小區的房價價位會存在虛高的情況嗎？在建的12號線對這個片區的小區房價還會不會有拉動作用？ 2. 與上面的小區比，550-580萬左右（舒服預算）可以買到龍華的新盤中森公園華府的四房，還帶龍華外國語的學位，這個盤是否是更好的選擇？
答：投資學區房有很多打法： 1.買沒有學區的學區房（有暴擊） 2.買學位用過的可以有折扣（時間的財富） 3.買成熟自己要用的學位房（投資+剛需） 如果要買馬上要用（你小孩讀書）就買四大（深中 深高 深實驗 ）深外考試招生...這些覆蓋的小區來進行選擇 但是你的小孩幾年後才用得上，建議買未來成長空間大的學區房（可以考慮南山的教育集團（南二外 南山實驗 南山外國語）覆蓋的小區...新的教育模式，生源也很好 育才學位這兩年生源老化成績不太穩定，可以看看更硬核點的學位，也可以往別的區域看看。 中森公園華府不看好，雖然價格很便宜，除非你在附近上班 觀瀾板塊，農民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，價格也不低。 紅山—龍華老城沒發展好之前觀瀾也不會有大動作。 羅湖、觀瀾、坪山這種地方除非有學校利好，大概率是橫盤期橫的更長，跌時跌多，行情來的時候反應慢。 投資買漲的快的，穩定的。
問：老師您好，我看了您在頭條的分析，想諮詢您一下，希望可以得到您的回覆。在坂田萬科第五園1套小三房次新房，欠款210萬，市值大概540萬。在19年5月腦子一熱買了第2套房子：光明勤誠達一期的三房欠款384萬，現在很後悔： 1、正大城新房3年限售，2023年才能售出； 2、沒地鐵，假名校，加上新房還要裝修供樓壓力，苦不堪言。現在家庭收入大概一年60萬，希望能請老師幫忙分析下，坂田的房子是不是可以賣掉？感覺這裡也沒啥升值空間，還是等3年後把正大城賣掉？謝謝
答：您好，正大城除了沒有地鐵和好學校之外，位置在公明，入手價格也不低了，這房子大概率站崗。 但是新盤現在也沒辦法置換，只能先拿著，除非可以跟開發商協商更名賣出。 萬科第五園今天也剛分析過，可以翻翻之前的前面幾條回覆。 總之正大城如果沒辦法更名就先拿著，萬科第五園可以考慮出售置換，跟著規劃走，買南山和寶安。
問：十三兄，我在福田上班，剛需第一套買房，每月工資兩萬多，計劃四百萬以內的兩房或小三房，目標定在福田的老破舊，學位還可以的，比如皇崗，景田片區的海濱廣場，景新花園這種盤。請問您的建議？謝謝
答：都是95年的老社區，景田片區多以這種小戶型、小社區、人車不分流的老房子為主， 整個景田片區，靠近蓮花山，商業和交通已經相當成熟，最大的短板還是樓齡、社區環境和學位。 近兩年的成交記錄，整個片區的房價基本算是疲軟、橫盤，基本沒有什麼出彩表現。 皇崗板塊可以重點關注
問：現金180W，年收入20W，想投資加自住，首套二貸，最少兩房，南山上班，求推薦樓盤
答：你好，南山上班首選寶安 寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。
問：陳老師，現在在布吉德福花園有一套自住，小學學位還可以，但是中學一般，想換套改善型的，然後賣了現在的，有3個孩子，大的馬上要三年級了，計劃換4房以上，小學初中學校都中上的，之前有貨款記錄，準備了首付款500萬左右，望老師指買哪裡好一些。
答：你好，1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等。 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣）
問：十三老師好！南山的雷圳和諾德，從投資角度和長期持有角度看（家裡兩個娃都要用學位，持有周期約十年左右比較久），您更推薦哪個？想請教您的看法和建議，感謝。
答：你好，雷圳、諾德貴，在於“雙學位”。 諾德雙學位、大社區、次新房。 雷圳的社區、戶型一般。 如果單價相同，優先諾德
問：老師好，上次有問過保稅區，最近和福外南中介聊了一陣子，沒什麼新放盤，業主心態很高，麗港灣77平三房都到了660，朗庭豪園不方正有點不太喜歡，我手上380萬，是做五改3，還是五成直接入手這種660左右的，600萬幾乎只能看朗庭豪園的三房了，是現在看中了直接下手，還是等疫情結束再買？那邊還有什麼樓盤性價比高的推薦下，謝謝！
答：你好，600以下屬於剛需紅海市場，非常難出筍盤。 月供還不錯的情況下，建議5改3，多淘淘筍盤。 總價800-1000除了保稅區，寶中和南山更適合你 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型）
問：請老師分析一下，金地上塘道二期，潛龍曼海寧，特發和平里二期，這幾個樓盤選擇哪個好？謝謝
答：金地上塘道 學校：深圳龍華實驗小學中學學位 價格：單價6萬 未來利好：紅山輻射區域（熱點板塊） 潛龍曼海寧花園 品質過硬，交通和商業配套差，在龍勝地鐵站和上塘地鐵站中間地帶，離兩個地鐵站都有500米距離。 南北兩區共14棟樓，容積率3，戶型基本南北向通透，帶入戶花園 河南煤老闆開發，2010年5月開盤，當時周圍的水榭春天2.1萬，特發和平里1.9萬，該盤2.4萬，2013年交房，仍然有一半未賣完。 時間過去5年，我們用現在的價格總結，不是一手開盤賣的高未來二手市場賣的價格就高，二手市場是一個綜合的較量，環境、容積率、綠化率、戶型、商業配套、交通平均分高者得勝。 特發和平里的戶型佈局和使用率都不太合理，高峰學校的排名還可以，但是排名比較危險，生源不行，沒有繼續保持的基礎。 這幾個盤對比： 金地上塘道>潛龍曼海寧>特發和平里二期
問：手上三套房，九龍臺一期 104平（還不能賣，限售中）前海港灣花園82平，和朋友合夥萬科雲城城三期66平。以上三臺全部都有貸款。家庭收入月入4萬。打算今年賣掉其中一套，然後進行打新房。考慮 華潤城 四期，光明金融街，或沙井海岸城。 請問思路是否正確，新盤還有什麼推薦。思路是否正確？
答：思路正確 比較推薦的就是華潤城四期、沙井海岸城 疫情之後存在撿漏機會，二手房也可以關注，寶安 南山 福田重點關注。
問：您好，我在看中熙君南山的房子，不知道這個樓盤怎麼樣，看起來好像交通還可以，旁邊也有學校，離前海，後海蛇口都近。但是它在南油片區。感覺南油片區漲的比較慢。不知道是否合適。我買這房子主要是為了自住，同時也兼顧升值。以後有機會好換。不知道是否合適？這個盤跟寶能城的比起來怎麼樣呢？
答：中熙君南山還不錯，小學+商業利好，地鐵口，南海中學學位 關注度高，離前海近。 比寶能城好
問：十三老師，我現在布吉有套市值550左右，想置換福田三房，預算800，目前關注景田片區，看了擎天華庭和萬科金色，您有什麼建議，有沒有次新推薦，主要自住，非常感謝。
答：景田板塊分析： 景田是福田CBD的核心居住區，得益於福田CBD大量的金融從業者，景田租金和房價都有不錯的勢頭；但未來，福田CBD的金融企業會逐漸往前海、後海、深圳北遷移，加上福田本身未來規模薄弱，景田的投資潛力不會太大，中長期看持平大勢； 景田北區距離地鐵口最近的就是萬科金色家園，小區是整個景田片區為數不多的，擁有大花園、泳池、籃球場、幼兒園、商業等等優點集一身小區，並且也是附近環境最好，生活最便利的小區。 萬科金色家園2003年 優點： 1.景田D出口，標準地鐵口物業。 2.附近公園多，步行五分鐘即可到達蓮花山 3.小學、初中距離近，小區內有幼兒園 4.大花園、生活娛樂、配套齊全、環境乾淨、萬科物業 5.戶型不錯 缺點： 1.小學為景田小學，學位沒有景田中區域荔園外國語小學好（初中都是福田科技中學） 2.總價高，沒小面積戶型。 擎天華庭（荔外獅嶺.科技中學） 景田的選籌建議： 一、低總價剛需次新電梯房 二、頂級名校學區最低總價學票房 三、實現頂級名校+自住品質的稀缺樓盤
問：十三哥，你好，總價400以內兩房，投資兼未來可能自住，請對比一下坂田的萬科第五園一期和紅山的日出印象一期。謝謝啦！
答：萬科第五園： 1.大社區、高低配，動輒數十棟； 2.建成年份從2006-2010不等，綠化率高但人車不分流； 3.配套相對不夠完善，缺乏醫院、地鐵、商業和好的學校。 4.周圍環境相對較差，農民房扎堆短期內難以改造。 我的看法是： 1. 未來坂雪崗科技城和十號線對區域有一定推動作用； 2. 大社區居住舒適，但絕不適合投資，因為同一時間內放盤量太高，賣家沒有優勢，類似社區還有桃源村、桃源居。 區位對比，紅山勝
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
