今天有粉絲髮來一張朋友圈截圖，是X能公館的新掛出來的一個二手房，89平米，報價375萬。粉絲認為是套筍盤，有點心動，向我諮詢能否購買。
簡單算一下，這套房每平米4萬2。在河西南這片熱土，全南京炒房客趨之若鶩的地方。自媒體鋪天蓋地的河西南二手5w+的宣傳攻勢下，這套二手確實吸引住了這位粉絲。我問他，前不久該盤成交的價格就是4w2，你知道這事嗎？他說不知道。我告訴他當時4w2的筍盤一出來，立刻就被秒了。做成這單生意的中介自己有一個公眾號，都沒敢宣傳這次成交。原因不外乎是害怕影響後期的成交。但是該來的總會來，同樣的價格，之前還是小範圍流傳的筍，現在已經大大方方的掛在朋友圈進行宣傳了。這意味著啥？簡單說，該盤繃不住了。
其實這個盤當年也是河西南當紅炸子雞“星八客”之一，以國企品質盤自居，後來因為施工問題上過一陣南京樓市頭條。情況有多糟糕，我就發兩張圖。
後來kfs表示已經整改了，改成什麼樣了我就沒再關注，因為業主不鬧了。據說當時業主群裡有人號召大家停止維QU AN，不知道此人是不是開發商的臥底，但是理由說的很有充分：“鬧的越大，越影響二手價格”。
上週也有朋友去該盤踩盤了。和中介小哥提及了這麼一段樓盤黑歷史，小哥立刻用準備好的話術予以迎頭痛擊：X能是國企，國企的岸場管理不到位，但當時裝修採購的都是很好很貴的材料。其實，自詡裝修材料好，相當於不漂亮的女生安慰自己有氣質，不帥的男性安生自己有內涵是一樣的自欺欺人。再說，貴的材料就是好材料嗎？國企的採購體系，大家都懂的。
粉絲後來還問我該盤學區的問題，學區房我不太懂。但是在南京有個諺語：“鼓樓之外無學區”。雖然不是100%正確，但也是有一定道理的。況且那個南外河西初中第一附屬小學，從師資力量看，都是建鄴區自己的老師，和南外本部沒有一點關係。而初中的成績已經有好事者做出表格了：
這個均分，這個全科及格率水平不像是一所牛校，更像是一所草校。我覺得這個教育水平別說對房價有加成效應，不損害房價就該燒高香了。
更不妙的是，xx公館這個盤現在只是南外代招，按照規劃，該盤邊上會有一所9#小學。
目前該校已經開始建設：
這個學校建好了之後，該小區被划過去的概率相當大。9#小學會掛哪塊牌子呢？估計要麼是南外河西初中第二附屬小學這種掛羊頭的狗肉，要麼連狗肉都沒有。
聊到這裡，粉絲還是不死心。說還是想去看看，我建議他，看了之後想買就往死裡砍價。問我砍多少，我說目標39xxx。這個就是我在這個時間點對這個盤的判斷：投資客太多，爭相出貨階段，39xxx是客氣的。如果經濟形式再惡化下去，明年出現35000以下的報盤也不是不可能的。
萬一真有那麼一天，河西南整個板塊必將被帶崩，而整段崩盤樂章的前奏，可能就是該小區剛成交不久的那套均價4.2w的筍盤。
