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文|王倩
流程编辑|王倩
近日，旭辉地产（旭辉控股集团 00884.HK）披露2019全年业绩公告。
继2017年销售破千亿后，这家“新一线”地产公司持续保持着较高的增长速度，仅仅两年时间就再上一个台阶，全面实现合同销售金额2006亿元，同比增长32%。
但细看财报可以发现，即使是旭辉这样仍在高速增长中的地产企业，2019年同样在行业的困顿下出现放缓迹象。
增速放缓与融资成本攀升
财报显示，2019年旭辉地产实现已确认收入548亿元，同比增长29.3%；核心净利润69.03亿元，同比增长24.7%。在与旭辉相同规模的房企中，公司这一增长速度还算不错。
但纵向比较可以发现，与过去相比，旭辉地产的增速已经开始放缓。
数据显示，旭辉地产2017年营收增幅高达43.19%，到了2018年度时变为33.13%，2019年度则进一步放缓至29.26%。
与之相应，公司核心净利润增长率从上一年度的35.6%下滑超10个百分点至24.7%，公司毛利率与核心净利润率也分别从34.7%与13.1%降至2019年度的30%与12.6%。
增速放缓的同时，旭辉地产的融资成本也大幅增长。
财报显示，公司的融资成本从2018年的3.68亿上升至2019年的7.28亿，足足翻了一倍。
融资成本的上升与旭辉地产大幅拿地有关。
2019全年，旭辉地产土储面积上升至5070万平方米，新增土储1520万平方米，拿地总成本较2018年增加约54亿元。
值得注意的是，旭辉地产2019年新增土储中有约33%是通过一二级联动、旧改和收购等多元化方式获取。
旭辉地产总裁林峰在业绩发布会上表示，多元化拿地是为有效提升土储的权益比重，2020年旭辉计划将土储权益比重提升到70%，未来持续稳定在65%-70%之间。
而从公开数据来看，这一方式带给公司最直观的变化是拿地均价的降低——2018年，公司平均土地收购成本为6190元平米，2019年则降为5425元/平米。
贸易应收账款激增与现金流恶化
除开发展速度的变化，旭辉地产整份财报中最让人疑惑的是贸易应收账款的变动。
财报显示，2019年度，公司的贸易应收款项金额为26.72亿元，较去年同期大幅增长3.13倍。
一般来说，当应收账款大幅提高时，相应的坏账计提金额也会有所提高。但旭辉地产2019年度的信贷亏损却不升反降，从176.8万元减至80万元，与常理不符。
有没有可能是较长账期的款项得到回收，而新增应收款因为账期较短才做了很少的计提？
从财报中披露的数据看，按照贸易应收账款账龄分析，公司1年以内各期限与1年以上的应收款与去年度相比，均有明显提升。
再具体看，2018年度，公司的贸易应收账款额总计6.45亿元，对应到2019年度的1年以上应收账款额，这一数字为3.37亿元。也就是说，续费有超过3亿元的应收账款在去年一年都没有收回，占比超过了50%。
造成应收账款无法收回的原因有很多，3亿元的额度相较公司500多亿元的收入比例也并不高，但对应收账款计提的力度却能反映出旭辉地产在财务处理上对于风险的态度。
此外，尽管账上趴着576亿元的现金及银行存款，但公司的现金流状况却出现恶化。
多份由德勤出具的旭辉集团股份有限公司（旭辉进行房产开发、物业投资等业务的主体公司，该公司的母公司为上海旭辉投资咨询有限公司，最终控股母公司为港股上市公司旭辉控股）2019年度的审计报告显示，公司2019年度经营活动产生的现金流量净流出额为46.79亿元，而在2018年度这一数值为25.55亿元的净流入。
（完）
