楔子：地產背鍋俠
如果讓大家評選地產界哪個部門才是最強“背鍋俠”？毫無疑問，大家都會會心的給自己投上一票，並滿意的說：我們當屬第一背鍋俠。
如果讓大家評選地產界那個部門是最幸福的？毫無疑問，大家都會投給自己最瞧不上的部門？
“投拓有啥技術含量，天天見不到人，是個人就能幹”。
“營銷就是看天吃飯，我投營銷一票”。
“設計就是二傳手，我投給設計”。
“成本合約就是領導的小金庫，永遠受領導器重，給成本合約”。
“工程，不就是陪著吃喝吃喝麼，啥也不用管，最輕鬆的當屬工程了”。
“客服物業，狠起來連自家開發商都投訴，工作完全可以交給12345了”。
地產界的鄙視鏈就是如此這般無情、無義、無理取鬧，真若互換角色，方可體會到其實大家都不易。我12年到13年曾在地產工程部待過一年，強烈鄙視地產設計部發個變更都得婆婆媽媽，也為地產工程管理抱打不平，“沒有付款也要趕進度”“晚上加班搞土方”“搶進度更是沒白沒黑”；13年後，我在地產設計部搞地產工作，也慢慢開始體會地產設計管理的不易。
角色決定了思考的角度和站位，所以大家互敬互愛。互相諒解。13年做設計管理至今，歷經7個多年頭，管理過或者間接管理過好幾百萬平米的項目，地產設計管理水平的增加，個人覺得來自兩方面：
第一：背鍋。設計管理牽扯到地產開發的方方面面，如果說一點問題不出，一點鍋不背，那只有一個原因，就是不幹活，推諉扯皮功夫了得，所有的鍋都可以推到你的隊友身上。
第二：沉澱和總結。地產管理並不是一個高精尖的行業，具備一定的專業技能，無論是985、211還是普通的專科畢業，都可以在這個行業吃口飯；唯一的不同在於，有的人幹一個項目等於十個項目的經驗，有的人十年如一日的幹活，總結和沉澱才是一個人從“混口飯”走向“專業”的途徑。地產行情風雲突變，地產知識更新突飛猛進，唯有不斷沉澱和總結才能在職業生命中活的長久。
地產設計管理一直被自己定義為是“業內第一背鍋俠”（當然，其他部門也覺得自己才是第一背鍋俠），個人覺得地產設計管理背鍋的主要原因在於：
① 行業高週轉倒逼地產開發“串聯”改“並聯”，並聯就是雙腿走路，摔倒的概率大很多。
地產開發無疑是這個年代較為賺錢的幾個行業，所有的地產開發商都逃不過“要賺大錢”“上規模”的魔咒，當原地產開發的正常流程：拿地、設計、招投標、施工、銷售、交付這種串聯模式被打破，各種開發節奏齊頭並進往前走的時候，所有的失誤都會以倍數增長，最終以設計圖紙的形式呈現到項目中去。
所有的部門都知道、所有的管理層都知道，進度加快帶來的效益有時候遠遠高於“設計失誤”帶來的損失，所以帶病的項目最終遲早要“暴雷”，這種雷在“高收益”時代爆破可以忽略不計損失，但這種雷在“活下去”時代爆掉，肯定要殺個“設計總”祭天。
② 地產設計是一個技術+管理的崗位，認知偏頗會挖雷
地產設計管理是一個協調整合崗位。
偏技術的地產設計管理容易走入歧途，總想著和設計單位PK一下技術，而忽略了各專業的協調和統籌管理；偏管理的設計管理容易走入誤區，認為只要能協調動乙方，技術可以不需要掌握，這種認知偏頗帶來技術管控失控，即無法用技術語言和乙方進行交流，更別談掌控感了。
地產設計管理，更強調技術管理，一專多能，既不能被乙方帶到溝裡，又能總體控制住乙方按照甲方的思路落地執行，也能協調地產內部工作順暢，交圈嚴密。
此外，沒有終身學習精神的地產設計人，很容易走入認知誤區，所有的決策判斷以“舊知識”為基礎，就會帶來更大風險。
③ 沒完沒了的政策、制度、規範變動，宜挖坑
建築行業的各種變動時刻都在發生，沒完沒了的政策、制度和規範的變動，導致在執行的時候陷入兩難。設計容易，也就是一兩句話的表述，但對於開發商而言卻要落地，要判斷落地後的風險問題和成本增加問題，碰上政策和規範模糊的情況，更加考驗地產設計管理的水平。
比如GB50016-2014《建築設計防火規範》在2015年5月1日執行的時候，針對於“外窗要滿足耐火完成性”的問題在決策時就碰到很大的問題，如果高層住宅採用A級防火材料外牆和普通窗方案，A級防火材料少、易脫落的問題難以處理；如果高層住宅採用B1級外牆和耐火窗方案，耐火窗市場少、有沒有設計和驗收依據，存在驗收隱患等等。
但是項目不等人，你就得決策，決策就有風險，有風險就可能會暴雷，事實也確實如此。
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這些年我填過的坑
No.1
故事一：對風險的認知低引發的風險
大家都知道所有項目的收尾是易暴雷的環節，前期項目埋下的雷都會在竣工驗收的時候爆掉，有的雷比較小聽個響即可，有的雷比較大就需要費時費力的進行“排雷”工作。
2013年，我接手了一個學校項目的收尾的工作，項目收尾查驗資料的時候發現，原設計採用斷橋鋁合金55系列6+12+6，K值取2.7。
原設計節能專篇
後來門窗施工單位介入之後，建議修改為鋁合金55系列5+9+5，以便於節省成本。收尾查驗資料時發現節能產品發生變化，需重新走圖審變更，另外，讓設計單位複核5+9+5門窗時無法通過節能計算，只能變更門窗配置（充氬氣）。
反思：
① 不重視節能設計的重要性，隨意變更設計，沒有預估私自變更的風險，被施工單位帶下溝，後續增加變更成本，帶來驗收的時間成本增加。
② 配置標準在前期階段未進行有效控制，到施工階段再隨意變動，不符合成本和風險前控的要求，屬於被動管控。
No.2
故事二：單打獨鬥，坑隊友
地產各部門之間、部門內部之間的不交圈，部門牆問題一直都有，從未發生改變。一方面，各工作主體之間搶時間、抓節點，不管不顧對方感受是常態；另一方面，確實有些人專業水平、總體把控能力差，不知道對方需求，只知道一門心思自己往前衝。
2016年左右，我作為結構設計管理參與了一個項目的管理工作，這個小項目屬於山地項目，原地形南高北低(高差7米）、東高西低（6~7米高差），方案豎向以場地最高點進行基準設計，保證區內場地高於自然地坪最高點。
以其中一棟樓豎向為例
方案豎向設計時，以場地最高點進行設計，帶來了如下問題：
（1）車庫側牆外露，車輛實現平進平出，但是主樓地下一側也外露，基礎埋深不符合設計要求，需進一步下挖實現最低基礎埋深，原設計已經三層地下室，此時需要增加兩層結構架空，大大增加了無效成本。
結構嵌固端下移，成本增加
（2）外圍沒有車庫的部分，需要增加大量擋土牆，導致擋牆成本增加非常多。
（3）東側回填土較多，西側露空，按照圖審意見需要在車庫增加抗側力剪力牆，防止土壓力過大對結構主體的影響，此時有一部分成本增加。
反思：
① 方案設計並沒有統籌考慮對其他附屬專業的影響，大局觀、大視野觀較為缺乏，導致方案設計過於追求功能實現，降低了對現場實際情況的考慮，方案設計埋雷，施工圖埋單的問題並不少見。
② 結構專業在方案階段參與性較低，並沒有進行有效的溝通和提前預警，有時候埋雷和挖雷就在一線間，前期方案介入的多，後續埋雷和挖雷的情況就少很多。
No.3
故事三：一切以進度來考慮，忙中自亂挖坑
地產開發避坑的措施和環節比較多，一般地產設計管理都會有自檢、互檢、外審等等措施保證圖紙的質量，但是有時候為了保證整個項目節點推進的順利，有時候真是“蘿蔔快了不洗泥”，尤其是報批報建環節，更是馬不停蹄的改圖、提交資料，根本無暇進行有效的審核。
前幾年的一個項目，報批報建了將近9個月，圖紙出了無數版，最終在焦慮緊張、興奮中批過的方案，進入施工圖後發現項目總圖定位標註失誤，如下圖：
以一單體為例
後經核查發現，方案設計階段總圖定位均根據日照微調過，但設計單位忙中出亂，最終座標未進行更新導致全部樓棟座標標註偏差1~2米，但萬幸的是樓棟位置是正確的，現場並沒進行施工。
反思：
① 方案報批時間短、任務重，內部核心數據的掌控缺失導致問題層出不窮，這跟地產高週轉環境有很大關係，並非一個部門、那幾個人可以掌控，如確實出現設計失誤，還請善待參與各方，出了問題不迴避、出了問題不責罰（並不故意而為之）才是正確之道。
② 報批報建過程應該穿插進行各種制度化審查，施工圖單位的前置等等，最大程度避免問題的出現。
No.4
故事四：保守還是激進，挖坑冒險還是繞道前行？
地產設計管理和設計院的區別之一就是：地產設計管理在做選擇題，需要決策性的東西太多，既然有決策很難避免不出現問題。如果決策過於保守，設計肯定安全和富裕，成本肯定不經濟；如果決策過去激進，就會產生冒險，甚至帶來填坑的風險。
項目止水帷幕設計，場地內分佈有1~5米左右的卵石層，局部少量7~8米，地勘認為常規攪拌樁工藝難以進行成孔，建議進行引孔施工。
地勘資料
設計決策時考慮：
① 已經施工地塊的止水帷幕，同樣的地質條件，已經有三軸攪拌樁成孔的成功案例，可以有效參考。
② 高水位地區，不建議引孔，引孔成孔效率低且宜塌孔，不建議採用。
③ 本地區引孔的經驗較少，施工企業較少，若引孔成本不低。
④ 如若直接引孔，設計保守，不出問題，但是會造成無效成本浪費概率大。（後期測算直接採用引孔比現方案增加500萬左右）。
根據上述經驗判斷，還是採用常規的雙軸攪拌樁工藝，冒進決策。
實際施工後發現地塊東側雙軸攪拌樁工藝成孔沒問題，南北大部分及西側遇到大直徑的卵石成孔困難。
經專家論證後，南北大部分及西側改為高壓旋噴樁成孔工藝，此部分增加300萬左右，但相比直接引孔工藝，仍省兩百萬左右。
反思：
① 決策保守，成本浪費，不背鍋但是良心過不去；決策激進，成本節省，容易背鍋，你會選擇哪條路？
② 善待每一個地產設計人，如無有意失誤，請不要追責。
文章來源：胖東有話說
特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：
1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；
2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建築設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閒、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建築設計方案；
3、租售代理，攜20餘年千萬方地市縣菜單服務經驗，為商貿物流地產、特色商業街等產業地產&商業地產項目招商銷售；
4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；
5、全程顧問，以20餘年積累的菜單服務經驗為項目全程保駕護航。
