最近深圳楼市彻底火了，只不过火的角度不太光彩。
前两天曝出“惊天大雷”，深圳的炒房客们利用房抵经营贷的漏洞套现，把国家给中小微企业的救命钱拿去炒房，这才有了深圳楼市的一片火热。
4月22日，深圳公布调查结果：房价大涨与事实严重不符，没有发现经营贷流入楼市。但同日，银保监会在国新办发布会上对此却直接拍板定性：“坚决予以纠正！”
地方坚决否认，上层态度坚决。这场博弈大瓜，太值得持续关注了。
01 “全民”都在炒房，企业主投资房产
说句老实话，深圳这次被曝出炒房一事，卡在一个非常关键的节点上，于是便显得格外瞩目。毕竟前两个月各大企业争相出来“哭穷”的场景令人太过印象深刻，很多企业发不起工资，交不起社保，账上余额只能维持一两个月。
这样大面积的哭穷行为，就连老好人曹德旺都看不下去了，出来表示“现在的企业家，首先要‘自救’，而不是等待国家来救援。”
疫情之下，中小微企业的日子苦不堪言已是大众通识。但日子过得苦，并不是把“救济粮”拿出来炒房的理由。
深圳这次的“炒房事件”中，就不乏这些中小微企业主的参与。林升（化名）拥有一家经营了近十年的电子厂，生意就是做外贸，接美国的订单。疫情到来后，订单大量减少，林升面临着和所有中小微企业同样的问题——账上余额已经不足以发放工资。
于是林升在旁人的建议下，将自己名下价值500万的房子抵押给了当地一家商业银行，从银行里贷出了600万元。拿到这笔钱之后，林升并没想着复工，反而听从朋友的建议，在深圳宝安区买了套房，直接把厂子撂下不管了。
从贷款到买房，在林升心中，只怕是早就在厂子和房子之间做出了决断。
而像林升这样的小老板，数量并不少，放弃原先的厂子，转投更有潜力的房子，反正都是赚钱的买卖，怎么赚钱不是赚呢？相较于其他炒房者，他们还有着天然的优势，对房价的承受能力更高，还能更方便地从商业银行里面贷出钱来，毕竟都是资历深厚的“老客户”了。
数据显示，在3月份的购房群体中，深圳市的投资性购房比例已占到了38%。而在2016年和2017年的楼市黄金期，投资性购房的比例也就在40%-45%。
而之前被网传秒光的楼盘太子湾·湾玺，正巧就赶上了这一波炒房的风口，自然也就创下了一波“业界神话”——3月7日开盘，2000万起步，15分钟成交额破亿。虽然里面少不了开发商的饥饿营销、自媒体的推波助澜，但也能从侧面反映出深圳楼市的确是在某一时间点上达到了空前的火热。
有相关人士表示，“买湾玺的基本都是投资的，毕竟能拿出几千万资产的人肯定不是第一次买房了。疫情后，许多人担心货币贬值，就想入手房地产资产。而湾玺是公寓，购房资格等方面操作起来更容易。”
更何况此刻的深圳，还有着一大笔资金入市，可以说是天时地利人和都占全了，自然也成就了业界中的神话。
02 写字楼空置高，人口流入不喜人
纸到底是包不住火的，毕竟钱拿去买房子了，厂子也就只好倒闭了。
2020年3月，4个一线城市中，仅深圳的房价出现了环比上涨。此外，数据显示深圳在3月的二手房累计成交套数为8008套，超过了2019年同期的2835套，同比增长285%。深圳的楼市，在疫情中完成了“逆风突袭”，房价同比上涨3.32%。
而另一边是深圳写字楼的空置率达到空前高涨。数据显示，2020年一季度，深圳市的写字楼空置率达到了26.2%。说得直白点儿，深圳超过五分之一的写字楼里，根本没人。写字楼的租金也自然是一降再降，数据显示，一季度深圳平均租金下降至201.7元/平方米/月，租金指数环比下跌1.6%。
和深圳房价涨势一样醒目的是，深圳写字楼的空置率也位于4个一线城市之首，居高不下。
写字楼的空置率是用来衡量城市经济发展健康指数的重要指标，如果空置率过高，则说明基础建筑超过真实需求，城市经济中存在泡沫的成分，经不起冲击。而近年来，由于利润大不如前，房价高涨带动租金上扬，有越来越多的企业离开一线城市，前往“物美价廉”的二三线城市。
在这种形势下，写字楼的业主们不得不主动降租、免租，以图“自救”。
相比于房价，中国的租金回报率低得吓人。SOHO中国创始人潘石屹在接受采访时曾表示：“中国的租金回报率，我都不好意思说。”这个数字确实让老潘不好宣之于口，因为办公楼的租金收益率还不到2%。
幸运的是，除了商业地产项目的群体，其他群众并不太在乎租金回报率，他们更在乎的是房子的总值，能够卖出一个好价钱，远比收几年租子更划算。这就造成了深圳楼市的一个“怪象”，住宅炽手可热，写字楼无人问津。
前段时间还有小伙伴问站长，要不要把北京的房子卖了，然后去深圳炒房。
然而深圳的形势却没有他想得那么妙，毕竟楼市表现得再红火，在没有足够需求支撑的情况下，也不过是无本之木，长远不了。有些数据是骗不了人的，2019年杭州的人口增量达到55万人，在无声无息间，杭州首次超过了深圳。
深圳楼市的发展态势固然可喜，但它并未发展成一个大的都市群，对周边的中小城市形成大面积的虹吸效应。比较起“附庸”的地位，深圳周边的城市更像是它的对手，会吸收掉那些深圳本不想放弃的资源。
可以说，深圳的确发展得很好，但是也没有到我们想象中的那么好。
此次在疫情的冲击之下，深圳被曝出贴息套现，不少中小企业主利用房抵经营贷，把国家给他们的“救命钱”拿去炒房了，他们倒是懂得如何趋利避害——毕竟拿着贷款去租写字楼、厂房，还得付出金钱、时间、精力等成本，哪里比得上炒房赚钱来得省心？
这一通骚操作下来，的确是震撼人心。然而更震撼人心的，还是病态的楼市。
03 深圳炒房乱象，真相究竟为何？
4月22日下午，深圳市住建局和市市场监管局召开发布会，就热点问题进行了回应：
针对舆论反映近期部分住宅小区二手房价格过高问题。经初步调查，主要是部分业主挂牌价过高，存在严重背离市场行情的情况。但挂牌价不等于成交价，根据国家统计局公布的数据，今年一季度深圳新房价格上涨1.0%，二手房上涨2.8%，房价总体平稳、略有上升。个别自媒体基于挂牌价得出深圳一季度二手房价格大幅上涨9.7%的结论，与事实严重不符，不排除个别中介机构和人员恶炒深圳楼价。
最近热议的两三个楼盘都集中在南山、宝安等热点地区，其他区的销售、交易总体是稳定的，部分媒体报道的一季度的成交均价不全面、不真实，不能真实地反映深圳楼市行情。
市民反映部分楼盘存在“喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题，市住建局高度重视，已联合有关部门深入调查，一旦发现违法违规行为，将依法依规严肃处理。
从深圳官方的回应可以预测，严格的调控政策想必不会出现。
对于政府贴息经营贷款违规操作流入到房地产市场的猜测，中国人民银行深圳市中心支行在新闻通气会上宣布了排查情况：
一是未发现刚注册企业即申请经营贷的情况。
二是未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况。
三是辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。
人民银行深圳市中心支行和深圳银保监局已要求商业银行对信贷资金是否违规流入房地产领域开展全面排查。
这个调查结果很明显，“经营贷炒高房价”这口锅，深圳是不准备背的。
但银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企同日的表态依然坚决：“我们认为，贷款一定要按照申请贷款时的用途真实使用资金，不能够挪用，如果是通过房产抵押申请的贷款，包括经营和按揭贷款都必须要真实遵循申请时的资金用途。我们要求银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上，对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正”。
至于具体执行办法，有相关人士透露，自4月21日起，所有过户不满半年的物业抵押做经营贷的，全部不得审批，已经审批了的不得放款，目前已经全面卡死了房抵经营贷这条路。与此同时，1月25日后审批的过户不满半年的房产做的抵押经营贷，全部责令各放款银行收回。正式的通知文件，将会在近几日下发。
利用漏洞炒房的后果，就是“楼市一刀切”，殃及无辜群体。
这样做有效果么？站长可以给你一个明确的答案，肯定是有效果的，至少能干掉绝大多数利用房抵经营贷买房的群体，让他们乖乖地把趁乱摸的“鱼”交回来。
但除此之外，影响可能就没有那么大了，对炒房群体也没有那么大的抑制作用。毕竟深圳楼市的涨势摆在那里，依旧是炒房群体眼中的“金窝窝”，能带着他们在逆风中突围，完成钱生钱的梦想。
04 炒房寒冬未至，一线又迎上涨
在疫情期间，很多城市的楼市调控政策都出现了松绑迹象，其中不乏因为松绑力度太过而被回炉重造的。很多人根据2003年非典后的楼市形势来推测新冠疫情之后房价会出现大涨。经济学家马光远在接受采访时更是明确表示，“今年北京、上海、深圳的房价几乎铁定上涨”。
而做出这些预判，肯定是跟当下的楼市行情分不开关系。
4月22日，厦门迎来今年首场土拍，位于思明区的2020P01地块成交总价超百亿，这是厦门有史以来的首个百亿地王。该地块经过240轮举牌竞价，以103.55亿元的成交总价被上海泰鸣竞得，溢价率为43.8%。
厦门这个全国租金回报率最低的地方，历来是房企逐鹿之地。而厦门拿出来进行土拍的地块，地理位置十分优越，思明区更是近10年来首次供应住宅用地，算得上是“十年一遇”，引起了14家大房企竞逐，成交楼面价高达50599元/平方米，创下厦门成交楼面价新高。
不止是厦门，还有很多城市都拿出了“压箱底”的好地来，以帮助楼市更好地走出疫情的“阴霾”。成交楼面价自然也是在不断刷新中，最近上海更是爆破了中环一处楼龄高达22年的著名烂尾楼，这一楼盘被宝能集团拿下。
此前，宝能集团上海公司总经理杨风庆曾对媒体表示，宝能中环中心项目的总投入为250亿-300亿元，计划在4-5年内建成。如今疫情还未彻底过去，宝能集团已经开始火急火燎地复工了，可见未来的宏图之大。
而房地产行业呈现星火燎原之势，斥巨资拍地，进军一二线城市，打造宏大的商业版图，又怎能不让炒房群体为之心动呢？未来的楼市要怎么走，归根到底还是得看后期的楼市调控政策。但无论如何，都不要再大涨了，否则就真的只剩下炒房群体了。
莫等闲，也莫让调控成“空调”！
