继4月15日，MLF(中期借贷便利)利率下调20个基点，3年来首次跌破3%后，4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的LPR（贷款市场报价利率）最新报价如期降息，1年期LPR由4.05%下调至3.85%，下降20个基点；5年期及以上LPR由4.75%下调至4.65%，下降10个基点。这是进入疫情期以来LPR的第2次下调，也是自2015年10月以来力度最大的一次降息，有业内专家直言，“史上最低房贷利率已经到来”。
而对于3月楼市“领涨”全国的深圳而言，此番LPR下调则让本就敏感的房地产市场，更添一抹未知数。深圳房地产市场会否因此带起新一轮热度？如何防止资本市场“水漫金山”流入楼市？同日，一份人民银行深圳市中心支行货币信贷处通知（打击炒房，央行深圳中支：自查房抵经营贷资金违规流入房地产情况）和深圳市中小企业服务局正式公告，则直接剑指低息经营贷变相流入房地产市场的“楼市乱象”。
降息
“史上最低房贷利率” 稳楼市，刺激实体经济
“意料之中”，看到央行新一轮LPR报价下调，易居企业集团深圳公司副总经理潘传灿并不感到意外。中原地产首席分析师张大伟则直言“此次降息酝酿已久”，作为年内第10次降息，呈现的非对称特征则证明了金融政策取向是稳楼市，刺激实体经济。
南都记者注意到，3月22日上午，中国人民银行副行长陈雨露在新闻发布会上曾提及，要继续推进贷款市场报价利率（LPR）改革，以此引导贷款实际利率不断下行。要积极引导银行体系适当让利给实体经济，让“稳经济”和“稳金融”实现共赢。
自3月30日开始，央行就启动了新一轮降息操作：3月30日开展500亿元7天期逆回购操作、4月15日下调了MLF(中期借贷便利)利率，幅度达20个基点。因此，有不少分析人士彼时就下判断，LPR跟着下调已成定局。
LPR有两个品种，1年期利率，主要与实体经济贷款相挂钩；5年及以上期限利率，主要与房贷挂钩。在乐有家提供的相关统计中记者看到，自2008年9月16日至今的16轮降息后，次月深圳楼市成交量大多都呈现环比上涨趋势，其中，2020年2月20日降息5个基点后，次月新房环比成交量即上涨154%，二手房环比成交量上涨373%。但需要注意的是，该月数据大幅上涨与节前暂停网签有较大关系。
算账
30年百万房贷月供少60元合计省2万多
此次5年期及以上LPR下调10个基点，将为广大置业者省下多少利息？中原地产首席分析师张大伟给记者算了一笔账，每降息5个基点，房贷100万，等额本息偿还30年的置业者每月月供可减少30元，本次降息10个基点，相当于月供降息60元，合计节省21637元。
张大伟表示，叠加2020年一季度的数据，全国累计存量房贷的数量已经超过30万亿，这30万亿存量贷款将会受到本次降息的直接影响，“30万亿的房贷总盘子，20个基点的降息，如果按照存量贷款全部转化成浮动计算，30年贷款期，合计将减少9100亿的利息支出，当然，每年也就是300亿。变相说，这次降息10个基点，将给全国所有存量房贷购房者一年节省150亿的利息”。
预测
是否意味着深圳房贷必然降息？
遵循“因城施策”原则，房价上涨较快地区LPR加点可能更高
而对于深圳而言，3月即以房价“领涨”全国引起多方关注，此次LPR再降息，会否带起房地产市场的新一轮热度也引起各方猜测。对此，潘传灿表示，热度会有，但深圳老百姓已经习以为常，“预计未来LPR大幅度降息调整将会成为常态，如果二季度之前消费意愿指数不能好转，很大可能还会再次进行降息”。潘传灿提及，深圳是疫情期以来的一个特例，防止资本市场水漫金山流入房地产市场的关键还是深圳市政府如何引导资金流向。
此次央行公布LPR基点下调，是否意味着深圳房贷必然降息？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时则再次强调了“因城施策”的原则。
依据央行此前发布的新发放商业性个人住房贷款利率调整公告，新发放的商业性个人住房贷款利率以最新一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为基准加点形成，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。换言之，央行公布的LPR基点仅规定的是个人房贷利率的下限，遵循“因城施策”原则，房价上涨较快的地区LPR加点可能更高。
对于深圳楼市是否有直接利好？
5-6月出现一轮一定力度的楼市小阳春的可能性非常大
根据乐有家研究中心提供的4月20日深圳商业银行房地利率表，包括中农工建四大行在内的16家商业银行当前采用的首套住宅利率均为LPR+30个点，即4.95%；二套住宅利率为LPR+60个点，即5.25%。
“整体看，市场在5-6月出现一轮一定力度的楼市小阳春可能性非常大”，张大伟表示，降息对于楼市肯定是直接利好，很可能会在疫情基本稳定的情况下，导致之前一季度积压的存量需求入市。市场活跃度肯定会有明显提高，“4月20日的降息只是开始，如果最近想买房的，也就别犹豫了，抓紧时间去看看房。”
1年期5年期再现较大分歧有何指向？
将楼市利率与实体利率分离，稳房价稳地价稳预期
经济学家、并投理财研究院院长邱思甥在接受南都记者采访时表示，最新一期LPR利率发布，1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.85%，较上月降低20个基点。5年期贷款市场报价利率（LPR）为4.65%，较上月降低10个基点。从本次报价可以看出来，1年期5年期再现较大分歧。这也体现了新LPR模式的创设意图，将楼市利率与实体利率分离，在鼓励实体经济发展的同时，为楼市的定向调控提供可能。
上周统计局公布2020一季度GDP增速同比下降6.8%，创下40年来新低。眼下我们所面临的经济环境前所未有，但是我们从4月17日，中央政治局会议再次提到，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”的原则。可以看出来房地产金融政策的连续性和稳定性，虽然恢复经济的路任重道远，但是眼下似乎并没有迹象表明要通过房地产来刺激经济恢复。当然我们所说的房住不炒，并不意味着抛弃房地产，而是不刺激也不炒作，既要遏制大涨，又要防范大跌，稳房价稳地价稳预期，这才是“促进房地产市场平稳健康发展”的核心要义。
采写：南都记者 孙雅茜 卢亮
