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■本文作者：王小明 北京在明律師事務所
導讀：2020年4月22日，中國土地估價師與土地登記代理人協會發布全新制訂的《農村集體土地價格評估技術指引》，為規範農村集體土地價格評估，顯化農村集體土地資源資產價值提供了新的技術支持。那麼，這一自然資源部自然資源開發利用司參與起草的《技術指引》究竟規定了哪些內容？農民朋友能通過它得知自家宅基地究竟值多少錢嗎？
【本指引適用於城市市區以外的農村集體土地價格評估】
《技術指引》的適用範圍具體包括集體經營性建設用地、宅基地、其他集體建設用地以及耕地的價格評估。其關注重點為上述集體土地的使用權價格評估而非所有權價格評估。
也就是說，《技術指引》的內容或將對依法擁有集體土地使用權的農民朋友和投資者在土地流轉、徵地補償中的權益產生一定的影響。
【宅基地使用權價格評估中的一些亮點】
我們以農民朋友們最為關心的自家宅基地的使用權價格評估為例說明。《技術指引》指出，宅基地使用權價格評估主要考慮5種評估方法，包括收益還原法、市場比較法、剩餘法、成本逼近法和公示地價係數修正法。
上述前3種評估方法主要適用於宅基地制度改革較為深入，現有宅基地出租、經營、交易等案例較多的地區。後2種則較為保守、傳統，適用於缺乏農村住房或宅基地交易和市場收益的地區，以及制定併發布了宅基地基準地價的地區。
譬如要使用“收益還原法”進行估價，就需要宅基地確有出租案例（如四川省成都市蒲江縣明月村的文創產業）。確定年總收益時，應深入調查出租對象的構成及質量狀況、使用狀況等對租金的影響，並通過周邊區域調查分析確定客觀租金水平。
當宅基地具備符合政策規定的農家樂、民宿、鄉村旅遊等經營性功能時，可根據情況考慮相關經營活動獲取的客觀經營性收益。
而要使用在國有土地上房屋徵收中首選的“市場比較法”進行估價，則要求相同或相鄰流轉區域內有宅基地使用權交易案例（如湖南省瀏陽市的宅基地使用權跨村、鎮擇位競價拍賣）。
《技術指引》中對此提及，要結合宅基地制度改革的推進情況，考慮不同時期、不同區域內宅基地政策對可比實例價格、估價對象價格的影響。同時，區位條件、環境狀況、公共設施狀況、基礎設施狀況、庭院狀況等是影響宅基地的主要因素，需對其進行實地考察，並全面、準確描述。
《技術指引》還指出，要考慮不同目的下選擇不同的評估要點。宅基地使用權流轉價格評估和宅基地使用權抵押評估的評估要點就有所差異。
由此看來，《技術指引》的內容具有相當程度的引領性和前瞻性，牽涉了很多農村土地制度改革所帶來的新情況和問題，這也預示著農村集體土地資源的市場化配置將成為未來的重要課題。
在明律師要提示廣大農民朋友的是，《技術指引》所涉及的農村集體土地價格評估，並不意味著其等同於在面臨土地徵收、宅基地上房屋拆遷時的補償價值評估，二者必定是存在性質上的差異的。
農村宅基地上房屋遇拆遷時究竟該如何補償，能否依據上述《技術指引》所得出的估價結果作為計算徵收拆遷補償的依據，仍有待農村集體土地徵收領域評估辦法和各地方、具體項目補償安置方案的規定。
但可以肯定的一點是，上述《技術指引》的發佈必將為被徵地農民瞭解自家耕地、宅基地等集體土地可能的“市場價值”提供重要的參考。從長遠看，其對確保被徵地農民獲取公平、合理的徵地補償一定是有所助益的。
在明律師將持續關注這一《技術指引》對農村土地領域帶來的影響，並及時為廣大農民朋友帶來最新的解析。
附：點擊《農村集體土地價格評估技術指引》全文鏈接進入
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