3月底的時候，一個悅來“網紅”樓盤刷爆了朋友圈，內容大致是這樣：
悅來14500元/㎡開售？92折、首付2成、支持公積金、支持三無、名校指標.....
每一條信息拿出來都是樓盤王炸，但根據S姐多年的地產經驗，明白誘惑越大套路越多！
真相必須去現場確認才知道...
從92折到直接降備案價
疫情以來，開發商們的優惠花樣百出，其實折扣也是屢見不鮮，但是真正區域好的樓盤並沒有真正的降價。
3月底的時候，根據置業顧問給到的預算價，首地這個盤優惠後建面單價11951元/㎡，在網上查到的同房源備案價是12990元/㎡，確實是備案價92折，廣告做的好，銷售也不錯，緊接著第二週（4月6日—4月12日），就拿到了單盤銷售前五的好成績。
那麼，92折買房人真的撿到趴活了麼？
話說房地產的套路你是永遠摸不到盡頭的，一週不到，首地江山賦又加推了新的樓棟，之前的折扣也取消了，前面買到折扣房的人是不是很竊喜呢？
（92折的備案價）
然而真相總是有些殘酷，加推樓棟的備案價直接降了，換套路了，這才是折扣取消的根本原因，也就意味著，樓盤降價了！並沒有真的佔到便宜…
（4月新加推樓棟的備案價）
甚至此時銷售說辭會告訴你，現在我們折扣都取消了，以後也許還會漲價，趕緊買喲…
不過吐槽套路是一回事，價格在市場上的性價比也要實事求是。
因為旁邊的北大資源悅來和國博城基本沒有房源在銷售了，S姐就對比了下週邊的二手房。
二手房現在建面單價在14000-17000元左右，所以這個盤目前的價格還是有性價比。
重點學區的愛與痛
我們很少在news頭條寫一個盤的那些事，但是這個樓盤實在套路太多，比如它最值得一提的還有首地人和街小學的賣點，這個學校在人和街小學官網上是可以查到，屬於直系血脈。
（圖片來源於人和街小學官網）
首地人和街小學由首地全額出資修建，目前只面向首地江山賦的業主子女招生，該學校在2019年9月已經開學，這一消息也得到了印證。
另外，我們值得關注的是，這所學校目前學費15000元/一學期，首地業主12000元/一學期，這麼貴的學費讓我大吃一驚，但是我在網上查了一下才發現這不是個別現象，而是普遍現象...
（圖片來源於網絡）
好的學校學費都不便宜，表面上看好像都差不多，但其實細思極恐：
首先樓盤就不是一類級別；重慶天地是有名的CEO盤，藍湖郡更是別墅盤，首地江山賦卻只是剛需和剛改的新郊樓盤。
其次業主類別以及消費圈層的更是天壤之別。
為了給小孩更好的教育環境，需要先賣個一百多萬的房子才有讀書的名額，但對於一個月收入1.5萬-2萬的工薪家庭來講，不但要承受月供的壓力、還有生活成本、贍養老人、撫養小孩，現在還要面臨高昂的學費。
所以，引進學校，本來是為了給業主們提供更好的配套條件，但高昂的學費跟初衷目的背道而馳，這種學區房讓人又愛又痛！
綁定車位的學區
高昂的學費已經讓人驚訝不已了，沒想到奇葩的還在後面，一般不管學區房還是所謂的學位房，都是隻要買了房就有指標，現在是買房子不帶指標，買車位帶指標，聽說一期銷售時政策已經是這樣！ （ZF明確規定，開發商賣房不可以綁定車位，所以，此開發商就把車位綁定到學位上！感嘆道高一尺，魔高一丈。）
但為了讓購房者買單，首地開發商還推出了0首付購買車位！
比如10萬買一個的車位，可以分期10年，那一個月也就800多塊錢，就租個車位一個月也要500塊，如果這個時候你覺得好像買也不虧。
那恭喜你，你已經成功進入開發商的圈套，不管一個月付多少，終究是一筆負債，是你為了讀書指標付出的成本。
而且車位是要等到接房以後才能購買的，畢竟現在的價格和分期政策都是針對一期，如果二期接房以後車位價格上漲，分期政策取消，我們卻沒有反悔的機會，像案板上的魚，任人宰割......
買房真的靠智商
首地江山賦之前我們寫過踩盤報告，（詳情請關注GZH-熙依評樓）有興趣的粉絲可以去看看。
開發商現在主推二期組團，也就是高層+小高層的小區業態。
重點來了，同價位在本樓盤一期可以買到洋房，並且是洋房+別墅的小區環境。
（圖片來源於房天下）
學區指標更是奇葩：
一期剛接房兩年左右，所見即所得，也能享受成熟小區的環境，而且可以直接就讀人和街小學，只有最後一個組團的高層才是綁定車位，前面有3個組團都是可以直接入讀！
現在開發商在售的二期小高層，115平米，橫廳4房，車位綁定學位。
二手房一期洋房，102平米，豎廳3房，購房直接帶學位。
你們會怎麼取捨呢？我想但凡帶點智商都知道該如何選擇吧？！
（圖片來源於貝殼網）
對購房者說
這是一個開發商玩套路明顯把自己玩進去的典型案例，但是更需要清醒的是我們的買房人，你能真的看懂嗎？選房務必冷靜分析，多踩盤和多比較。
相比較中央公園和禮嘉，悅來更像夾縫中求生存，雖然感覺配套比前兩者稍差一些，但對於想選擇北區新區的一些客戶來講還是有性價比的。
這段時間開發商各種促銷打折，再加上貨幣政策的放鬆，對於有購房需求的客戶來講是一個不錯的上車時機。
在追求學區的道路上還是要量力而為，教育投入更是一件不能走回頭路且長期的投入，不要到最後讓自己陷入兩難的境地。
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