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提问：新人首问 房姐，现在特别迷茫。沈阳土著，想把家里老房子卖了投资新房子，是投资曹仲好还是于洪沈北好呢？曹仲华发1.9w清水2022年未交房，曹仲未来发展会好吗？手里的钱是该买一套曹仲，还是该沈北于洪分散投资呢？曹伸后天就开盘了，感觉对标的万科翡翠滨江去化没有预期好，所以特 别迷茫。感觉房姐对沈阳很了解，急盼指点，谢谢
回答：你好，曹仲区域定位沈阳未来高端住宅区，客群结构为长白业主升级以及全市高端改善，由于现在仍处于起始阶段，需要一段时间来成熟。自住可入，投资回报率一般。 新盘看沈北，二手淘市区。 二环内被严重低估的板块，详见知识星球内部分享。
提问：最专业的美丽房姐，因为想加入自如这个平台，所以想问一下你怎么看房屋租凭这个行业，这个行业未来的发展前景，尤其是在武汉的发展前景！其次在这个行业中自如的发展潜力，以及相对于其他竞争对手的优劣势。谢谢！
回答：长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业。中介(自如)、我爱我家(相寓)主要由租赁中介业务延展而来 ，有天然的客源和分散式房源获取渠道，所以中介背景的长租公 寓商主要以分散式公寓切入市场，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场，以期获得更高的收益空间。 在这个领域，有实力的中介将会逐步增加集中式公寓的比重，更好地发挥资金和客源优势，同时以集中式公寓为据点 发展周边分散式租赁的托管服务，以轻重结合的方式进行扩张。中介背景的公寓商最大的挑战来自于运营，对产品的理解和成 本控制能力将是争夺市场的关键； 对于已经进场和试图进场的玩家这依然是个有门槛的行业，无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图赔本出场。 事实上在中介内部，以往比较重视二手房，今年开始在新房上发力，租赁模块一直是不冷不热，不赚钱的业务往往也不能获得太多资源。 房产开发行业利润越来越微薄，快速发大财的机遇少了。最直接的好处是 有公司楼盘打折。 分析一个行业有没有前途，第一看行业增量空间，二是看你提供的行业价值，最后更重要的是行业是否充分竞争。
提问：新人首问:看了相关精华贴，脑子有点懵望武汉姐答题解惑
回答：你好，长持买武汉，短持买沈阳。 你的月供能力还不错，我的建议是大单优先，先入手武汉，再找亲戚拆借 或者信用卡刷出十几万出来入手一套沈阳。 武汉和沈阳都优先考虑二手房，可以直接出租，缓解月供压力。 武汉买新盘需要装修后出租，也是一笔费用 沈阳单价8千的低价新盘一般是建议直接空关。
提问：房姐，你好！字数较多，请指正！谢谢！
回答：你的计算错误。 WACC=（E*0.3+D*0.7）-租售比 WACC是加权资本成本，E是自有资金成本\/收益=首付资金成本，D是债务成本=按揭贷款利率（该上浮上浮，一起算进去） 亏损=下跌的房价+资金成本，资金成本必须要把4.9%这个基数带进去算，光把上浮的比例单独拎出来，不带入基数是错误的财务计算方法。 他们买入资产的时候很少会从极微观的角度（例如某些自住需求）来衡量这套房子是否值得，更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值（正向加成、反向拆骨等），综合起来明显低估的房子就是优质资产， 平估和高估的一般也不进入备选。 专业选手很少为了单纯的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价，他们的标尺相对比较冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响，所以只要有“买”和“贷”的资格，同时财务情况平稳，下叉都是非常果断的。
提问：（新人首问）房姐您好，武汉洪山广场附近的姚家岭社区那一块的老房子拆迁可能性大不大，现在投资值得考虑吗，单价在多少比较合适？政策方面，二十年以上房龄的二手房交易可以办理贷款吗？外地公积金已经贷款过一次，余额已取，办理贷款额度受不受限制？
回答：你好，拆迁流仅适合规划局内部人自己玩，或者你有内幕消息。 普通人单纯赌拆迁，不建议入手了。 拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。 房龄25年以上的房子基本上办不了按揭贷款，然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。
提问：新人首问：房姐您好！能帮忙分析一下融创中心武汉壹号院、汉街万达御湖系列产品、复地东湖国际、帝斯曼这四个楼盘的高下优劣吗？未来哪一个最有升值空间？哪一个又会成为价格王者？多谢！
回答：朋友，这篇文章好好看看 投资不买CEO，这几个盘，复地东湖国际和帝斯曼相对好一点，学区溢价会相对维持的时间久一些。 复地东湖国际为什么贵？ 开发商拉动，只要还有新盘卖，开发商的营销就会持续。且复地有学区优势。 复地卖了10年，每开一期就涨价一次，形成了买复地必赚的氛围。 多军有专门的流派玩这类新盘，纯新盘第一期开盘就买入，依靠开发商营销的持续拉动力，等到最后一棒交出去之后撤离。 卖房也是一样，如果投资客多的小区，也会组织写手在各大论坛发帖，继续营销，等把小区超热之后卖出。 自住可以买，投资还是回避。
提问：本月首问：武汉投资的话，户型怎么选：两室两厅一卫、三室两厅一卫、 三室两厅两卫，优先级是怎样的？ 感谢回复！ 另外：房姐，能不能讲一下老小区和次新小区投资的对比，比如保利花园 和茉莉公馆的对比
回答：90-130之间的三居室流通性最好 首选三室两厅两卫 武汉还停留在房产启动初期，追求品牌，品牌开发商在开盘的时候也会比非品牌贵。 溢价会在10年后被洗掉，比如保利花园，现在就比周边的次新盘便宜，属于老次新。 保利花园和茉莉公馆对比，更倾向茉莉公馆。
提问：小姐姐，谈谈这次降息是什么个情况泥？
回答：今天mlf降息了，很多朋友会来问，到底要不要房贷利率降低之后再买房，我建议没必要等。 一般真正的房贷利率开始大幅下降的时候，房价就会或多或少攀升起来。 等房价涨起来了再买房，花费更多资金，用这个来换实际只享受十年左右的略低利率，非常不划算。 所以最后给大家的建议是： 1、看样子，新一轮货币宽松可能要来了，不知道规模多大，反正不是坏事。 2、从现在开始看房，看中的就买，不用等降息，找到高性价比房源比什么都强。 3、利率下行期，签订贷款利率的时候，选择浮动利率，一般一轮宽松至少2年。 4、中国楼市在那么严格的限购限贷限售调控下，再加上之前较紧的货币政策，房价依然坚挺，这说明楼市的确有购买力在支撑。 任何时候，都不要看空中国楼市。
提问：房姐敏好，坐标河南，想投资一套房产，沈阳您建议哪个，最近看了沈北吾悦新城79的平的，看以后沈北规划还可以，或者您有更好推荐的不，首付想控制在20，不是首套房，谢谢美丽智慧的房姐！
回答：你好，吾悦可以买。 地段可以，大开发商，只不过前段时间董事长出事，公司受一定影响，沈阳目前项目进展顺利。暂时不用担心下证
提问：房姐您好！我是济南的，已经有一套住房自住，想买第二套投资兼以后老家父母来住，目标总价在150以内。目前看中了新东站张马屯片区和中海华山湖片区的房子。张马片区离新开通的地铁三号线张马屯站近，中海华山湖环境非常好。请问我该如何选择？或者您有没有别的推荐，谢谢您！
回答：你好，自住可以选择中海华山湖。 投资还是关注12000的工业北地铁房，14000的经十东路地铁房，20000的CBD地铁商圈房。
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